地上権とは?わかりやすく解説

地上権とは?わかりやすく簡単に解説

地上権とは、土地を借り、借りた土地を利用できる権利を表します。

地上権を調べる方へ向けて意味をわかりやすく解説し、地上権と借地権の違い、地上権者、地上権設定者の意味なども図解でご説明しましょう。

目次

1. 地上権とは、土地を借りつつ利用できる権利

冒頭でご説明したとおり、地上権とは、土地を借りて、借りた土地を利用できる権利を意味します。

たとえば、土地を貸したいと希望する地主のAさんと、土地を借りたいと希望するBさんがいらっしゃったとします。

Bさんは地主のAさんと契約しつつ土地を借り、借りた土地を利用できる権利を手に入れました。

この手に入れた権利が地上権です。

地上権とは、土地を借りつつ借りた土地を利用できる権利

地上権を手に入れたBさんは地上権者と呼ばれ、地上権者の権利は民法という法律の第二百六十五条に記されています。

民法の第二百六十五条をわかりやすくまとめると以下のとおりです。

民法 第二百六十五条
地上権者(土地の借り主)は、他人の土地に工作物、または竹木を所有するために、その土地を使用する権利を有する

上記のとおり地上権者(土地の借り主)は、借りた土地を利用できる権利を有し、地上権とは、土地を借りつつ利用できる権利を表します。

そして、土地や一戸建て、中古住宅、マンションなどを購入しようと物件情報を確認すると、注意書きに「地上権」と記載されていることがありますが、それらの物件の詳細は以下のとおりです。

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土地部分は、定期的に地代を支払いつつ借りる

土地を購入しようと物件情報を確認し、注意書きに「地上権:地代 毎月5,000円」などと書かれている場合は、その不動産は購入するのではなく、定期的に地代を支払いつつ借りることになります。

借りた土地は、建物を建てるなどして利用して構いません。

地主が土地を売却したり、土地が相続されて持ち主が変わった場合も引き続き土地を利用できます。

また、一戸建てを購入しようと物件情報を確認し、注意書きに「地上権:地代 毎月5,000円」などと書かれている場合は、その一戸建ては建物部分だけを購入し、土地部分は地主に定期的に地代を支払いつつ借りることになります。

さらに、マンションを購入しようと物件情報を確認し、注意書きに「地上権:地代 毎月10,000円」などと書かれている場合は、そのマンションは建物部分だけを購入し、敷地利用権(そのマンションが建つ土地を利用する権利)は購入できず、毎月地代を支払いつつ敷地利用権を借りることを意味しています。

地上権が付いている不動産は、建物部分だけを購入し、土地部分は借りることになる

なお、物件情報に「地上権:借地期間 ○○年〇月〇日まで」などと書かれている場合は、期限が過ぎると土地、または敷地利用権の返還を求められることがあるため注意してください。

返還を求められるか否かは、その土地に建物が所在するか否か、地主と借り主の契約内容によって異なるため、その不動産を取り扱う不動産業者に詳細を確認することが大切です。

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地下に地下鉄やトンネルなどが通っている

土地や一戸建てを購入しようと物件情報を確認し、「地上権設定あり」などと書かれている場合は、その土地の一部、または全部分を第三者に貸していることを意味します。

借り主は様々ですが、その土地の真下にトンネルや地下鉄が通っている場合は、国土交通省や都道府県、鉄道会社などです。

また、その土地の上空に橋や高速道路などがある場合は、橋を管理する都道府県や、高速道路を管理する高速道路会社などとなっています。

なお、その土地の一部、または全部分を第三者に貸している土地を購入した場合に地代が支払われるか否かは、借り主との契約により異なります。

たとえば、その土地の売り主(持ち主)が借り主から一括で地代を受け取っている場合は、その土地を購入しても地代が支払われることはありません。

反対に、その土地の売り主(持ち主)が借り主から定期的に地代が支払われる契約を結んでいる場合は、その土地を購入すれば、定期的に地代が入ってきます。

地上権が設定されている土地を購入した場合における地代の行方

そのため、地代が支払われることを期待して地上権が設定されている土地を購入する場合は、その土地の売り主(持ち主)や、その土地を仲介する不動産業者に地代に関する詳細を必ず確認してください。

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2. 地上権と借地権の違い

地上権とは「土地を借り、借りた土地を利用できる権利」を表します。

そして、土地や一戸建て、マンションなどの不動産を探すと、物件情報に「借地権」と記載がある不動産を見かけますが、借地権の意味も「土地を借り、借りた土地を利用できる権利」です。

つまり、地上権という記載がある物件も、借地権という記載がある物件も土地部分は購入できず、借りることを意味しています。

こう聞くと、地上権と借地権の意味は同じと感じますが、以下の違いがあるため留意してください。

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2-1. 土地にある建物・工作物の売却に関する違い

地上権を有する者(土地の借り主)は、その土地に自らが所有する建物などの工作物がある場合、地主の許可なく第三者に売却したり、貸し賃を取りつつ貸すことができます。

これに対して借地権を有する者は、その土地に自らが所有する建物がある場合でも、その建物を地主の許可なく第三者に売却するなどは原則としてできません。

地上権と借地権の違い

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2-2. 地主の登記に関する義務の違い

地上権を有する者(借り主)に土地を貸す地主は、土地を貸していることを登記しなくてはなりません。

登記とは、法務省の地方支部局である法務局に設置されている登記簿と呼ばれる公の帳簿に、物件に関する情報を記す行為です。

登記とは、法務省の地方支部局である法務局に設置されている登記簿に物件に関する情報を記す行為

登記簿の見本は以下のとおりです。

登記簿の見本

出展:法務省

登記簿の見方は難しく、初見では内容を把握できませんが、記されている主な内容は以下のとおりとなっています。

  • 不動産の所在地に関すること
  • 土地の広さなど、具体的な不動産の状況に関すること
  • 不動産の持ち主に関すること

そして、地上権を有する者(借り主)に土地を貸す地主(貸し主)は、その土地を登記する際に、誰に対して土地を貸しているか登記簿に記す必要があります。

その情報が記された登記簿の箇所の見本は以下のとおりであり、赤い下線が付いている「地上権者」という項目が地上権を有する者(借り主)に関する記載です。

地上権に関する記述がある登記簿の見本

出展:国土交通省関東地方整備局

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まとめ - 地上権者や地上権設定者とは?

地上権を調べる方へ向けて、その意味をわかりやすく解説しました。

地上権とは、第三者から土地を借り、借りた土地を利用できる権利を表します。

一戸建ての購入を希望しつつ物件情報を確認し「地上権」との注意書きがある場合は、その戸建ては建物部分だけを購入し、土地部分は借りることになります。

また、マンションの購入を希望しつつ物件情報を確認すると「地上権」と記されていることがありますが、そのマンションは建物部分だけを購入し、そのマンションが建つ敷地を利用するために定期的に地代を支払う必要があるため注意してください。

なお、地上権に関することを調べると「地上権者」や「地上権設定者」という不動産用語を見聞きすることがありますが、地上権者とは土地の借り主であり、地上権設定者は土地の貸し主を意味します。

地上権者や地上権設定者とは

ご紹介した内容が、不動産の売買を希望する皆様のお役に立てば幸いです。失礼いたします。

記事公開日:2020年4月

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