中古マンションの消費税を計算する方法

中古マンションの消費税を計算する方法

中古マンションの消費税は、一戸部分と土地の持分の固定資産税評価額の割合を売買価格に案分しつつ計算します。

中古マンションの消費税を計算する方法をわかりやすく解説し、消費税がかかる物件とかからない物件の違い、令和3年11月30日までに売買契約を結んだ消費税がかかる中古マンションの購入者が対象となる補助金をご紹介しましょう。

なお、ご紹介するのは中古マンションの一戸を売買する際にかかる消費税を計算する方法であり、一棟を売買する際の消費税を計算する方法には該当しないため注意してください。

目次

1. 中古マンションの消費税を計算する方法

中古マンションは、一部例外を除き、一戸部分とそのマンションが建つ敷地を戸数などで割った面積の土地(これ以降は土地の持分と呼びます)が一対で売買されます。

そして、消費税がかかる中古マンションを売買する状況において、消費税がかかるのは一戸部分のみです。

よって、中古マンションの消費税を計算するためには、合理的な方法で一戸部分の価格を区分しなくてはなりません。

中古マンションの消費税は合理的な方法で一戸部分と土地の持分の価格を区分する必要がある

ここから、中古マンションの売買価格から、合理的な方法を用いて一戸部分の価格を区分し、消費税を計算する方法を5つの手順でご紹介しましょう。

なお、中古マンションには、消費税がかかる物件とかからない物件があるため留意してください。

消費税がかかる物件とかからない物件の違いは、この記事の「2. 消費税がかからない中古マンションとは?」と「3. 消費税がかかる中古マンションとは?」にてご説明しています。

手順1. 固定資産税評価額を把握する

はじめに、中古マンションの一戸部分と土地の持分の固定資産税評価額を調べます。

中古マンションの一戸部分と土地の持分の固定資産税評価額とは、市町村によって評価された、一戸部分と土地の持分の適正な時価です。

多くの中古マンションは一戸部分と土地の持分が一対で売買されますが、一戸部分と土地の持分の両方に固定資産税評価額が設定されています。

一戸部分と土地の持分の固定資産税評価額を調べる方法は、以下のとおりです。

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一戸部分の固定資産税評価額の調べ方

既に購入した中古マンションの一戸部分の固定資産税評価額は、4月ごろにご自宅に届く固定資産税の納税通知書に同封されている課税明細書を見れば確認できます。

課税明細書の家屋の欄に「価格」「当年度価格」「固定資産評価額」「評価額」などの名目で記されている金額が、一戸部分の固定資産税評価額です。

固定資産税の課税明細書には、中古マンションの一戸部分の固定資産税評価額が記されている

課税明細書には「課税標準額」という名目の金額が記されていますが、課税標準額は固定資産税評価額ではないため注意してください。

また、市町村役場にて固定資産課税台帳を見ることでも、一戸部分の固定資産税評価額を確認できます。

固定資産課税台帳とは、市町村役場に設置されている、市町村内に所在する固定資産税の対象となる土地や家屋などの情報が記された台帳です。

ただし、固定資産課税台帳は、所有する不動産に関する情報が記された部分のみを閲覧できるため留意してください。

他人が所有する中古マンションの情報が記された部分を閲覧するためには、その中古マンションの所有者から預かった委任状が必要となります。

一方、売りに出されている中古マンションなど、購入前の中古マンションの一戸部分の固定資産税評価額は、その物件を取り扱う不動産業者に問い合わせることにより確認することが可能です。

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土地の持分の固定資産税評価額の調べ方

購入済みなど、既に所有する中古マンションの土地の持分の固定資産税評価額は、市町村役場に設置されている、固定資産課税台帳を閲覧することにより確認することが可能です。

また、4月ごろにご自宅に届く固定資産税の課税明細書と、登記事項証明書を見ることでも確認できます。

登記事項証明書とは、不動産の権利を有する者に関する情報が記された登記簿を写した書面であり、法務省の地方支部局である法務局や「登記・供託オンライン申請システム 登記ねっと 供託ねっと」にて発行を請求できます。

固定資産税の課税明細書には、その中古マンションが建つ敷地全体の固定資産税評価額が記されています。

そして、登記事項証明書には、「敷地権の割合」という名目で、そのマンションが建つ敷地に占める、土地の持分の割合が記されています。

以下は、法務省が公開するマンションなどの区分建物の登記事項証明書の見本であり、赤い丸で囲まれた部分が「敷地権の割合」です。

登記事項証明書にはマンションの土地の持分が記されている

出典:法務省

上記の登記事項証明書の見本には、敷地権の割合が「4分の1」と記されていますが、多くの場合は「123456分の7890」などと複雑な数値が並びます。

敷地権の割合が「123456分の7890」であれば「7890÷123456×100=6.39%」と計算し、その中古マンションが建つ敷地に占める土地の持分の割合は6.39%です。

そして、課税明細書に記されている「その中古マンションが建つ敷地全体の固定資産税評価額」を「土地の持分の割合」で割り算すれば、土地の持分の固定資産税評価額が判明します。

計算例を挙げると、「その中古マンションが建つ敷地全体の固定資産税評価額」が1億円であり、「土地の持分の割合」が6.39%であれば「1億円×6.39%=639万円」と計算し、土地の持分の固定資産税評価額は639万円です。

土地の持分の固定資産税評価額の計算例
1億円(課税明細書に記されているその中古マンションが建つ敷地全体の固定資産税評価額)÷6.39%(登記事項証明書にて判明した土地の持分の割合)=639万円(土地の持分の固定資産税評価額)

なお、市町村によっては、固定資産税の課税明細書に土地の持分の割合が記されていることがあるため留意してください。

固定資産税は地方税であり、市町村によって課税明細書に記されている事項が異なります。

課税標準額に土地の持分の割合が記されている場合は、登記事項証明書を取り寄せる必要はありません。

また、固定資産課税台帳には、土地の持分の固定資産税評価額ではなく、敷地全体の固定資産税評価額と、土地の持分の割合のみが記されていることがあります。

その場合は、先にご紹介した計算方法を用いて、土地の持分の固定資産税評価額をご計算ください。

一方、売りに出されている中古マンションなど、購入前の中古マンションの土地の持分の固定資産税評価額は、その物件を取り扱う不動産業者に問い合わせることにより確認することが可能です。

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手順2. 固定資産税評価額を合計する

その中古マンションの一戸部分と土地の持分の固定資産税評価額が判明すれば、それらを合計します。

一戸部分と土地の持分の固定資産税評価額を合計する

たとえば、一戸部分の固定資産税評価額が400万円であり、土地の持分の固定資産税評価額が850万円であれば以下のように計算し、固定資産税評価額の合計は1,250万円です。

固定資産税評価額の合計例
・一戸部分の固定資産税評価額=400万円
・土地の持分の固定資産税評価額=850万円
・合計1,250万円

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手順3. 固定資産税評価額の割合を計算する

一戸部分と土地の持分の固定資産税評価額が合計できれば、一戸部分と土地の持分の固定資産税評価額の割合を計算します。

たとえば、一戸部分の固定資産税評価額が400万円であり、土地の持分の固定資産税評価額が850万円、合計が1,250万円の場合は以下のように計算し、合計額に占める一戸部分の割合は32%、土地の持分の割合は残りの68%です。

固定資産税評価額の割合の計算例
1. 一戸部分の固定資産税評価額=400万円
2. 土地の持分の固定資産税評価額=850万円
3. 合計=1,250万円
4. 400万円÷1,250万円×100=32%
5. 一戸部分の固定資産税評価額の割合は32%、土地の持分の割合は残りの68%

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手順4. 固定資産税評価額の割合を売買価格に案分する

一戸部分と土地の持分の固定資産税評価額の割合が計算できれば、その割合を中古マンションの売買価格に当てはめます。

この割合が、その中古マンションの一戸部分と土地の持分の売買価格です。

中古マンションの固定資産税評価額の割合を販売価格に案分する

たとえば、売買価格が2,000万円であり、一戸部分の固定資産税評価額の割合が32%の中古マンションは「2,000万円×32%=640万円」と計算し、一戸部分の売買価格は640万円、残りの1,360万円が土地の持分の売買価格となります。

計算例
1. 中古マンションの売買価格は2,000万円
2. 一戸部分と土地の持分の固定資産税評価額の合計に占める一戸部分の固定資産税評価額の割合は32%
3. 2,000万円×32%=640万円(一戸部分の売買価格)
4. 2,000万円-640万円=1,360万円(土地の持分の売買価格)

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手順5. 一戸部分の売買価格に消費税率を乗算する

最後に、一戸部分の売買価格に消費税率である10%を掛け算すれば、その中古マンションの消費税が計算できます。

たとえば、一戸部分の売買価格が640万円の中古マンションの消費税は、その10%である64万円です。

これで、中古マンションの消費税が計算できました。

なお、繰り返しになりますが、中古マンションの消費税は一戸部分の売買価格のみにかかり、土地の持分にはかからないため留意してください。

2,000万円の中古マンションの消費税の計算例
1. 建物部分の売買価格=640万円
2. 土地の持分の売買価格=1,360万円
3. 640万円(一戸部分の売買価格)×10%(消費税率)=消費税は64万円

中古マンションの消費税を計算する流れ

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2. 消費税がかからない中古マンションとは?

中古マンションの消費税は、一戸部分と土地の持分の固定資産税評価額の割合を調べ、その割合を売買価格に按分し、一戸部分の売買価格に消費税率を掛け算することにより計算できます。

しかし、全ての中古マンションに消費税がかかるわけではありません。

中古マンションには、消費税がかかる物件とかからない物件があります。

ここから、消費税がかからない中古マンションをご紹介しましょう。

2-1. 個人が売主であるマイホームとして使用していた中古マンション

アットホームなどで中古マンションを検索すると数万もの物件がヒットしますが、その多くは個人が不動産業者を仲介させつつ売りに出す、マイホームとして利用していた物件です。

これに該当する中古マンションは、消費税がかかりません。

つまり、多くの中古マンションは、消費税がかからないというわけです。

これは、不動産業者を仲介させず、個人間で中古マンションを売買する場合も同じです。

消費税は事業者が行った資産の譲渡などに課せられる税金であり、個人は事業者ではありません。

よって、個人が売りに出すマイホームとして利用していた中古マンションを売買する際は、消費税がかからないこととなります。

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2-2. 個人が売主である別荘として使用していた中古マンション

静岡県や千葉県、和歌山県や三重県の海沿いで中古マンションを探すと、たくさんの中古リゾートマンションが売りに出されていますが、その多くは個人が不動産業者を仲介させつつ売りに出す、自らが別荘として利用していた物件です。

これに該当する中古マンションは、消費税がかかりません。

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3. 消費税がかかる中古マンションとは?

消費税は消費税法という法律に則って課せられますが、同法律の第四条により事業者が行った資産の譲渡などに課されると規定されています。

消費税法の第四条をわかりやすく簡単にご紹介すると以下のとおりです。

消費税法 第四条(課税の対象)
有償、無償を問わず事業者が資産を譲り渡せば、この法律により消費税を課する

よって、以下に該当する中古マンションを売買すれば、消費税が課せられます。

3-1. 不動産業者が売主の中古マンション

アットホームなどで中古マンションを検索すると数万もの物件がヒットし、その多くは個人が不動産業者を仲介させつつ売りに出す物件ですが、不動産業者が直接販売する物件も含まれます。

最近流行りのリノベーション済みの中古マンションなどが不動産業者が直接販売する物件であり、それに該当する物件には消費税が課せられます。

ただし、売主が不動産業者である中古マンションは、仲介手数料がかかりません。

仲介手数料と消費税のどちらが高くなるかは物件価格によって異なりますが、どちらも高額になりがちです。

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3-2. 個人事業者が売主の中古マンション

売りに出されている中古マンションの中には、個人が売主である、家賃を取りつつ貸すなどの事業のために使用していた物件が含まれます。

これに該当する中古マンションを購入する際は、消費税がかかります。

消費税は事業者が行う資産の譲渡などに課せられますが、所有する中古マンションを賃貸しする個人は個人事業主と見なされ、個人事業主が事業のために使用していた物件は課税対象となります。

ただし、売り主が個人事業者であっても、中古マンションを売買する年の前年の1月1日から6月30日までの売上高が1,000万円未満などであれば、消費税はかかりません。

消費税は、一定期間の売り上げが1,000万円以上の事業者が課税事業者となり、1,000万円未満の事業者は免税事業者となる制度が設けられ、個人事業者が売主である中古マンションを購入しても、消費税がかからないことがあるため留意してください。

詳細は「国税庁タックスアンサー No.6501 納税義務の免除」にてご確認いただけ、購入を希望する個人事業者が売主である中古マンションに消費税がかかるか否かは、その物件を取り扱う不動産業者に問い合わせることにより確認することが可能です。

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4. 消費税がかかる中古マンションを購入することにより受給できる補助金

不動産業者が直接販売する中古マンションや、課税事業者である個人事業者が賃貸しするなどしていた中古マンションを売買する際は、消費税がかかります。

不動産は高額なため消費税も高額になりがちですが、令和3年11月30日までに中古マンションを購入しつつ売買契約を結び、なおかつ一定の条件を満たせば、最大50万円が交付される国土交通省の補助金「すまい給付金」の受給が期待できます。

ここから、中古マンションを購入しつつ「すまい給付金」が受給できる条件をご紹介しましょう。

なお、すまい給付金が受給できる条件の詳細は、すまい給付金の公式サイト内に設けられたページ「すまい給付金対象要件(中古住宅)」にてご確認いただけます。

4-1. 令和3年11月30日までに売買契約を結び、令和4年12月31日までに引き渡しが完了する

消費税がかかる中古マンションを購入し、すまい給付金を受給するためには、令和3年11月30日までに売買契約を結びつつ中古マンションを購入し、令和4年12月31日までに引き渡しが完了している必要があります。

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4-2. 売主が不動産業者である中古マンションを購入する

売りに出されている中古マンションは、個人が不動産業者を仲介させつつ売りに出す物件と、不動産業者が直接売りに出す物件に大きく分類されます。

そして、個人が不動産業者を仲介させつつ売りに出す中古マンションは消費税がかからず、不動産業者が直接売りに出す物件には消費税がかかりますが、すまい給付金を受給するためには、不動産業者が直接売りに出す消費税がかかる物件を購入しなくてはなりません。

なお、不動産業者が直接売りに出す物件は消費税がかかりますが、仲介手数料は不要です。

反対に、個人が不動産業者を仲介させつつ売りに出す中古マンションは消費税がかかりませんが、仲介手数料がかかることとなります。

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4-3. 床面積が50平方メートル以上

中古マンションを購入すると、一戸部分と土地の持分を取得します。

そして、中古マンションを購入しつつすまい給付金を受給するためには、購入した一戸部分の床面積が50平方メートル以上である必要があります。

築年数が30年を超える中古マンションやワンルームマンションなどは戸内の床面積が狭く、この条件を満たさないことがあるため注意してください。

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4-4. 耐震性に優れるなど高品質な中古マンションを購入する

中古マンションを購入しつつすまい給付金を受給するためには、以下の3つのうちのいずれかの条件を満たした、品質に優れた物件を購入する必要があります。

既存住宅売買瑕疵保険へ加入する中古マンション
既存住宅売買瑕疵保険とは、国土交通省から指定された住宅瑕疵担保責任保険法人のみが取り扱う中古住宅専用の保険であり、同保険に加入する中古マンションを購入しつつ雨漏りなどの欠陥が見つかれば、その修繕費用を保険法人が負担することとなります。

既存住宅売買瑕疵保険へ加入する中古マンションを購入すれば、それを証明する付保証明書が付属されるのが通例です。
既存住宅性能表示制度を利用した耐震等級1以上の中古マンション
既存住宅性能表示制度とは、国土交通大臣が指定した住宅瑕疵担保責任法人である日本住宅保証検査機構などが住宅の構造上の安定性を調査し、その結果を既存住宅性能評価書としてまとめる制度です。

また、耐震等級1以上の中古マンションとは、震度6強から7程度の地震に耐えられると専門機関が評価した物件を指します。

既存住宅性能表示制度を利用する中古マンションを購入した場合、一部例外を除き、引き渡し時に既存住宅性能評価書が付属されます。
築10年以内であり住宅瑕疵担保責任保険に加入している、または建設住宅性能表示を利用する中古マンション
住宅瑕疵担保責任保険とは、国土交通大臣が指定した住宅瑕疵担保責任保険法人のみが取り扱う、保険期間が10年である新築専用の保険です。

住宅瑕疵担保責任保険が付く新築は、引き渡し後10年以内に欠陥が見付かれば保険法人から修繕費用が支払われます。

住宅瑕疵担保責任保険に加入する中古マンションと聞くと大層な印象を受けますが、最近のほぼ全ての新築は同保険に加入しているため、築10年以内の中古マンションを購入した場合はこの条件を満たしています。

また、建設住宅性能表示とは、国土交通大臣が登録する専門機関のみが実施できる、その住宅の建築中に行う現場調査から、その住宅の性能を評価しつつ建設住宅性能評価書としてまとめる制度です。

建設住宅性能表示を利用する中古マンションを購入した場合、建設住宅性能評価書が付随するのが通例ですが、売り主が紛失している場合は、付属されないこともあります。

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4-5. 年収が775万円以下など

中古マンションを購入しつつすまい給付金を受給するためには、775万円以下など、年収が一定以下である必要があります。

また、すまい給付金で受給できる補助金の額は、年収や扶養家族数によって異なるため注意してください。

すまい給付金の公式サイト内に設けられている「すまい給付金かんたんシミュレーション」では、あなたの年収状況から受給できる補助金額をシミュレーションできます。

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4-6. 現金で中古マンションを購入した場合は50歳以上

住宅ローンを利用せず現金で中古マンションを購入した場合は、その中古マンションを購入した年の12月31日の時点で50歳以上でなくては、すまい給付金を受給できません。

また、住宅ローンを利用しつつ中古マンションを購入したとしても、返済期間が5年未満である場合や、金融機関以外から資金を借り入れた場合は、現金で中古住宅を購入したと見なされるため注意してください。

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4-7. 自分のための中古マンションを購入した

中古マンションを購入し、すまい給付金を受給するためには、ご自身がお住まいになるための中古マンションを購入しなければなりません。

たとえば、お父様やお母様がお住まいになるための中古マンションを購入し、その物件にご自身がお住まいなられていない場合は、すまい給付金を受給する条件を満たしません。

また、たとえ購入した中古マンションにお住まいになられているとしても、そのマンションの名義にご自身のお名前が入っていない場合は、受給条件を満たさないため注意してください。

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まとめ - 仲介手数料の消費税が思いのほか高い

中古マンションの消費税を計算する方法や、消費税がかかる物件とかからない物件の違い、令和3年11月30日までに売買契約が完了した消費税がかかる中古マンションの購入者が対象となる補助金をご紹介しました。

中古マンションの消費税は、一戸部分と土地の持分の固定資産税評価額の割合を調べ、その割合を売買価格に按分し、一戸部分の売買価格に消費税率を掛け算することにより計算できます。

また、個人が売りに出す、マイホームや別荘として利用していた中古マンションは、不動産業者を仲介させる、させないにかかわらず、消費税がかかりません。

反対に、事業者が事業のために使用していた中古マンションは、必ず消費税がかかります。

前年の1月1日から6月30日までの期間の売上高が1,000万円を超える課税事業者である個人事業者が家賃を取りつつ人に貸していた中古マンションも同じであり、消費税がかかります。

中古マンションの消費税に関することをお調べの方がいらっしゃいましたら、ぜひご参考になさってください。

なお、個人が不動産業者を仲介させつつ売りに出すマイホームとして利用していた中古マンションを購入する際は消費税がかかりませんが、不動産業者に仲介手数料を支払わなければなりません。

仲介手数料の額は中古マンションの売買価格によって異なり、国土交通大臣により以下のように上限が定められています。

仲介手数料の上限

中古マンションの購入価格 上限
200万円以下 中古マンションの購入価格の5%
200万円超400万円以下 中古マンションの購入価格の4%+2万円
400万円超 中古マンションの購入価格の3%+6万円

そして、その仲介手数料には10%の消費税がかかります。

たとえば、2,000万円の中古マンションを購入すると仲介手数料は66万円(2,000万円×3%+6万円=66万円)ですが、その消費税は6万6,000円(66万円×10%=6万6,000円)にもなります。

このように、仲介手数料にかかる消費税が思いのほか高く付くため注意してください。

また、どのような中古マンションを購入しても、決済後に司法書士に10万円程度の報酬を支払いつつ所有権移転登記の手続きを代行させるのが通例です。

所有権移転登記とはいわゆる名義変更であり、所有権移転登記の手続きを代行する司法書士に支払う報酬にも消費税がかかります。

報酬額が10万円であれば、消費税はその10%である1万円であり、決して安くはありません。

不動産売買には、たくさんのお金がかかります。

ご紹介した内容が、中古マンションの消費税を計算する方法をお調べになる皆様に役立てば幸いです。失礼いたします。

最終更新日:2022年3月
記事公開日:2018年8月

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