中古マンションに雨漏り発見!対処法と修繕費用の負担者を解説

中古マンションを購入すると雨漏りしていた。どう対処すれば良い?

雨漏りといえば一戸建てをイメージしますが、マンションでも発生し、中古マンションを購入しつつ雨漏りに悩まされる方が多くいらっしゃいます。

そこで、今回の「誰でもわかる不動産売買」では、中古マンションの購入を希望する方へ向けて、中古マンションの雨漏りの原因や、雨漏りが見つかった場合の対処法、誰が修繕費用を負担すべきかなどをご紹介しましょう。

1. 中古マンションの雨漏りの原因は、コーキング材の劣化など

一戸建ての中古住宅の雨漏りの原因は、主に屋根材の劣化によるものですが、中古マンションの雨漏りの主な原因は、マンションの躯体と窓の隙間を埋めるコーキング材の劣化によるものです。

窓枠の隙間を埋めるコーキング材

窓枠の隙間を埋めるコーキング材

コーキング材の寿命は5~10年などで、劣化するとマンションの躯体と窓の間に隙間が生じ、そこから室内に雨水が侵入します。

また、最上階の部屋で天井から雨漏りがある場合は、屋上の床に塗装された防水塗料の劣化が原因の場合もあるため留意してください。

マンションの屋上に塗装された防水塗料

マンションの屋上に塗装された防水塗料

2. 雨漏りを発見した場合の対処法と修繕費用の負担者

中古マンションの雨漏りの原因は、窓の隙間を埋めるコーキング材や、屋上の防水塗料の劣化などが原因です。

そこで心配になるのが、中古マンションを購入しつつ雨漏りが見つかった場合の対処法や修繕費用の負担者ですが、中古マンションを購入した状況により以下のように異なります。

一般的な中古マンションを購入した場合

アットホームなどの検索サイトで売りに出されている多くの中古マンションは、不動産業者を仲介させつつ個人が売りに出す物件です。

そして、それに該当する中古マンションを購入した場合は、売主に瑕疵担保責任があります。

瑕疵担保責任とは、売買契約締結時に既に発生していた瑕疵(欠陥や不具合)に対して負う売主の責任のことで、中古マンションを売却しつつ引き渡し後に瑕疵が発見された場合は、売主は修繕費用を負担しなければなりません。

そのため、個人が不動産業者を仲介させつつ売りに出す中古マンションを購入し、雨漏りが見つかった場合は、仲介した不動産業者を通しつつ売主に連絡します。

連絡を受けた売主は、中古マンションの管理組合と相談するなどして雨漏りの原因箇所を特定しつつ修繕に努めます。

ただし、売買契約の内容により異なりますが、瑕疵担保責任には引き渡し後2ヵ月~1年などの期限が定められているため注意してください。

期限が過ぎれば、売主は修繕費用を負担する必要はありません。

よって、瑕疵担保責任の期限が過ぎた状態で雨漏りが見つかった場合は、その中古マンションの管理組合に直接連絡します。

連絡を受けた管理組合は、雨漏りの原因箇所の特定に努め、原因が共有部分(マンションの屋上や外壁)にある場合は管理組合が修繕費用を負担し、原因が専有部分(マンションの室内)にある場合は買主が修繕費用を負担します。

不動産業者が直接販売する中古マンションを購入した場合

中古マンションの多くは、不動産業者を仲介させつつ個人が売りに出す物件ですが、不動産業者が直接販売する物件も存在します。

リノベーションされた中古マンションなどは、おおむね不動産業者が直接販売する物件です。

そして、中古マンションを販売した不動産業者は、売却後2年以内などに雨漏りが見つかった場合は、修繕費用を負担しなければなりません。

そのため、不動産業者が直接販売する中古マンションを購入し、2年以内などに雨漏りが見つかった場合は、不動産業者に連絡します。

連絡を受けた不動産業者は、中古マンションの管理組合と相談しつつ雨漏りの原因箇所を特定し、修繕に努めます。

ただし、販売後2年などを過ぎた中古マンションに雨漏りが見つかった場合は、不動産業者は修繕費用を負担する必要はありません。

よって、購入後2年などを過ぎた中古マンションに雨漏りが見つかった場合は、管理組合に直接連絡を取ります。

連絡を受けた管理組合は雨漏りの原因箇所を特定し、雨漏りの原因が共有部分(マンションの屋上や外壁)にある場合は管理組合が修繕費用を負担し、原因が専有部分(マンションの室内)にある場合は買主が修繕費用を負担します。

なお、「2年など」という表現はあいまいですが、正確な期限は売買契約の内容により異なるため注意してください。

瑕疵担保責任免責の中古マンションを購入した場合

中古マンションを売却した売主は、瑕疵担保責任を負います。

瑕疵担保責任とは、売買契約締結時に既に発生していた瑕疵(欠陥や不具合)に対して負う売主の責任のことで、中古マンションを売却しつつ引き渡し後に瑕疵が発見された場合は、売主は修繕費用を負担しなければなりません。

よって、一般的な中古マンションを購入しつつ雨漏りが見つかった場合は、売主に連絡し、修繕を請求します。

しかし、築年数が古い中古マンションを購入すると、売買契約に「瑕疵担保責任免責」という特約が付くことがあります。

瑕疵担保責任免責とは、売主が瑕疵担保責任を免れることを謳った特約です。

そのため、瑕疵担保責任免責の特約が付いている中古マンションを購入し、雨漏りを発見した場合は、管理組合に連絡を取り、原因箇所の特定を依頼します。

そして、雨漏りの原因箇所が共有部分(マンションの屋上や外壁)と特定された場合は管理組合が修繕費用を負担し、原因箇所が専有部分(マンションの室内)と特定された場合は買主が修繕費用を負担します。

中古マンションに雨漏りが見つかった場合の対処法と修繕費用の負担者

まとめ - 中古マンションの雨漏りは、上階からの漏水の可能性もある

中古マンションの購入を希望する方へ向けて、中古マンションに雨漏りが見つかった場合の対処法などをご紹介しました。

不動産業者を仲介させつつ個人が売りに出す中古マンションや、不動産業者が直接販売する中古マンションを購入し、雨漏りが見つかった場合は不動産業者に連絡します。

そして、その場合の修繕費用は、売主や不動産業者、管理組合などが負担するのが通例です。

ただし、購入後2ヵ月~2年など、一定期間を過ぎた場合は、対処法や修繕費用の負担者が異なるため注意してください。

また、瑕疵担保責任免責の特約が付く中古マンションを購入した場合は、管理組合に原因箇所の特定を依頼し、共有部分に原因がある場合は管理組合が修繕費用を負担し、専有部分に原因がある場合は買主が修繕費用を負担します。

共有部分とはマンションの屋上や外壁、廊下など住民が共有する部分のことで、専有部分とは室内など買主が専有する部分のことです。

中古マンションを購入しつつ雨漏りが見つかった場合は、ご紹介した内容を参考に対応してください。

なお、住宅の雨漏りは、原因箇所の特定が難しく、修繕に時間を要するという特徴があります。

特に中古マンションの雨漏りは、雨漏りではなく上階の浴室などからの漏水かもしれません。

そのため、中古マンションを購入しつつ雨漏りを発見した場合は、不動産業者、売主、管理組合、場合によっては上階の住人などと相談しつつ、様々な可能性を考慮しながら対処することが大切です。