いつから払う?中古住宅の固定資産税をわかりやすく解説!

中古住宅の固定資産税はいつから払う?

中古住宅を購入すると、いつから固定資産税を払うか気になりますが、はじめての納付書が届くのは翌年の4~6月頃です。

中古住宅をご購入予定の方へ向けて、固定資産税はいつから払うか、税額の調べ方、減税はあるか、高くて払えない場合の対処法などをご紹介しましょう。

1. はじめての納付書は、翌年の4~6月頃に届く

中古住宅を購入し、はじめての固定資産税の納付書が届くのは翌年の4月~6月頃であり、納付書が届いた月の月末などから納税します。

中古住宅の固定資産税はいつから?

4月~6月頃というとあいまいですが、固定資産税は市区町村に納める地方税のため、購入した中古住宅が所在する地域によって異なります。

たとえば、神奈川県横浜市は4月に納付書が届き、東京都小平市は5月に届くといった具合です。

そして、納付書には一括で支払う振込用紙と、4回に分納できる振込用紙が同封され、ご自身の都合にあわせて利用することが可能であり、それぞれの納付期限は以下のとおりとなっています。

固定資産税の納付期限

支払い方法 納付期限
一括 4月~6月頃など、納付書が届いた月の末日など
分納 第一期 4月~6月頃など、納付書が届いた月の末日など
分納 第二期 7月末日~9月末日など
分納 第三期 12月末日など
分納 第四期 翌年の2月末日など

1-1. 売買時の日割り清算もある

固定資産税は、その不動産を1月1日の時点で所有する者に課せられる税金であり、その不動産の1月1日時点での所有者に対して、その年の4~6月ごろに納付書が届きます。

よって、中古住宅が売買された年の固定資産税の納付書は売り主に届き、中古住宅が引き渡された後でも、その年の固定資産税は売り主が支払います。

中古住宅が売買された年の固定資産税は売主が納税する

しかし、これでは売り主は、手放した中古住宅の固定資産税を納めることになり、公平ではありません。

そのため、中古住宅を購入する際は、その年のその日以降の固定資産税を日割りで売り主に清算するのが通例です。

そして、中古住宅を購入した翌年の4月~6月ごろに買い主に納付書が届き、中古住宅の買い主による固定資産税の納付が開始されます。

中古住宅が売買された年の固定資産税は売主に日割り清算する

2. 固定資産税を計算する方法

中古住宅の固定資産税は、以下の式で計算されます。

中古住宅の固定資産税の計算式
・建物部分の固定資産税評価額× 税率 = A
・土地部分(中古マンションを購入した場合は敷地利用権)の固定資産税評価額 × 税率 = B
・A + B = その中古住宅の固定資産税
税率は市区町村により異なるものの概ね1.4%

上記の式で気になるのが建物部分と土地部分の固定資産税評価額ですが、それぞれの固定資産税評価額は販売価格より安くなるのが通例です。

たとえば、建物部分の固定資産税評価額は建物部分の販売価格の5割~6割程度であり、土地部分の固定資産税評価額は土地部分の販売価格の7割~8割程度になります。

なお、この記事の「3. 中古物件の固定資産税の調べ方」では、売りに出されている中古住宅の固定資産税を調べる方法をご紹介中です。

売りに出されている中古住宅の固定資産税の調べ方が気になる方がいらっしゃいましたら、ぜひご覧ください。

3. 中古物件の固定資産税の調べ方

ここから、売りに出されている中古物件の固定資産税の調べ方をご紹介しましょう。

中古物件の固定資産税は、物件が所在する地域を管轄する市区町村役場に出向き、固定資産課税台帳の閲覧を希望することにより確認できます。

固定資産課税台帳とは、その不動産の固定資産税や、固定資産税額を算出する基となる固定資産税評価額が記された台帳です。

ただし、固定資産課税台帳は、その不動産の所有者や家族しか閲覧できず、他人が閲覧するためには所有者が作成した委任状が必要となります。

よって、売りに出されている中古物件の固定資産税を調べたいと希望する場合は、その物件を取り扱う不動産業者にメールなどで問い合わせるのが良いでしょう。

大抵の不動産業者は、こちらの身分を明かさずとも固定資産税くらいは教えてくれます。

中古物件の固定資産税の調べ方

また、一戸建ての中古物件の固定資産税は、以下の式で計算されます。

一戸建ての中古物件の固定資産税の計算式
・建物部分の固定資産税評価額 × 税率 = A
・土地部分の固定資産税評価額 × 税率 = B
・A + B = その中古住宅の固定資産税
税率は市区町村により異なるものの概ね1.4%

上記の式に含まれる建物部分の固定資産税評価額は販売価格の5~6割などに、土地部分の固定資産税評価額は販売価格の7~8割程度になるのが通例です。

そして、一戸建ての中古物件の建物部分と土地部分の販売価格は築年数に応じて増減し、築古になるほど土地部分の販売価格が大きくなります。

たとえば、築10年などの築浅であれば、建物部分と土地部分の販売価格は同等などです。

反対に、築25年以上などであれば、全体の販売価格の7~8割程度が土地部分の販売価格となります。

中古物件の建物部分と土地部分の販売価格

これを指標にすれば、売りに出されている一戸建て中古物件の建物部分と土地部分の販売価格を想定することが可能なため、一戸建ての中古物件であれば、ご自分で固定資産税を推測できます。

たとえば、2,500万円で売りに出されている築10年の一戸建て中古物件の固定資産税を推測する手順は以下のとおりであり、税額は231,000円と見当をつけることが可能です。

一戸建て中古物件(2,500万円・築10年)の固定資産税の推測手順

1. 建物部分と土地部分の販売価格を想定する

・建物部分の販売価格 = 1,250万円(築浅のため全体の販売価格の5割程度と推測)
・土地部分の販売価格 = 1,250万円(全体の販売価格-建物部分の販売価格)

2. 建物部分と土地部分の固定資産税評価額を想定する

・建物部分の固定資産税評価額は販売価格の5~6割程度のため700万円と推測
・土地部分の固定資産税評価額は販売価格の7~8割程度のため950万円と推測

3. 建物部分と土地部分の固定資産税評価額に税率を掛け算し、それぞれの固定資産税を想定する

・700万円(推測した建物部分の固定資産税評価額)×1.4%(固定資産税の税率)= 98,000円(建物部分の固定資産税)
・950万円(推測した土地部分の固定資産税評価額)×1.4%(固定資産税の税率)= 133,000円(土地部分の固定資産税)

4. 建物部分と土地部分の固定資産税を合計すれば、中古住宅の固定資産税が想定できる

98,000円(推測した建物部分の固定資産税)+133,000円(推測した土地部分の固定資産税)= 231,000円(想定する中古住宅の固定資産税)

ただし、上記の推測方法は、相場より安い中古物件や高い物件、極端に立地条件が良い中古物件や悪い物件、中古マンションには該当しないためご注意ください。

なお、誰でもわかる不動産売買では、良い不動産業者を見分ける方法をご紹介するコンテンツも公開中です。

お時間のある方は、ぜひご覧ください

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4. 中古住宅の固定資産税が減税される条件

中古住宅を購入しつつ耐震リフォーム、バリアフリーリフォーム、省エネリフォームを行えば、工事を行った翌年の固定資産税が2分の1、または3分の2に減税されます。

中古住宅の固定資産税が減税される条件

この制度をリフォーム減税などと呼び、適用される条件は以下のとおりです。

中古住宅の固定資産税が軽減されるリフォーム減税の詳細

耐震リフォームにより固定資産税が減税される条件

昭和57年1月1日以前に建築された中古住宅を購入し、50万円を超える費用を掛けつつ現行の耐震基準に適合させる耐震リフォームを行えば、翌年の固定資産税が2分の1に減税されます。

詳細は「リフォネット|耐震リフォーム 固定資産税の減額」にて確認することが可能です。

バリアフリーリフォームにより固定資産税が減税される条件

築10年以上の中古住宅を購入し、50万円を超えるバリアフリーリフォームを行い、65歳以上の方などがお住いになるのであれば、翌年の固定資産税が3分の2に減税されます。

詳細は「リフォネット|バリアフリーリフォーム 固定資産税の減額」にて確認することが可能です。

省エネリフォームにより固定資産税が減税される条件

平成20年1月1日以前に新築された中古住宅を購入し、50万円を超える費用を掛けつつ断熱性に優れた窓にリフォームするなどの省エネリフォームを行えば、翌年の固定資産税が3分の2に減税されます。

詳細は「リフォネット|省エネリフォーム 固定資産税の減額」にて確認することが可能です

以上が中古住宅を購入しつつリフォームを行うことにより、固定資産税が減税される条件です。

なお、私がこの記事を作成する2020年9月現在、いずれのリフォームも令和4年3月31日までに完了させる必要があります。

そして、リフォーム完了後3ヵ月以内に中古住宅が所在する地域を管轄する市区町村役場に申請することにより固定資産税が減税されます。

また、リフォームするしないにかかわらず、以下の条件を満たす場合は、中古住宅の建物部分、または土地部分の固定資産税がかからないため留意してください。

中古住宅の固定資産税がかからない条件

建物部分の固定資産税

購入した中古住宅の建物部分の固定資産税評価額(課税標準額)が20万円未満の場合は、建物部分の固定資産税は掛かりません。

固定資産税評価額とは、その不動産の固定資産税を計算するために市区町村役場が算出した、その不動産の価値から鑑みた価格であり、販売価格ではないためご注意ください。

土地部分の固定資産税

購入した中古住宅の土地部分の固定資産税評価額(課税標準額)が30万円未満の場合は、土地部分の固定資産税は掛かりません。

5. 中古住宅の固定資産税が払えないとき

中古住宅を購入し、予想より高い固定資産税を請求されるなどして払えないと感じる場合は、以下の3つの方法を用いることにより納税を遅延させたり、税額そのものの見直しを請求することが可能です。

中古住宅の固定資産税が払えない場合の対処法

1. 役所に相談し支払いを遅延させる

中古住宅の固定資産税が払えないと感じる場合は、市区町村役場の資産税課に相談することにより納税を遅延させることが可能です。

納税を遅延すると延滞金を課せられることがありますが、中古住宅の建物部分の固定資産税は毎年少しずつ下がり続けるため、いつかは支払いが追いつきます。

中古住宅の固定資産税が高くて払えないと感じる場合は、納税通知書や納付書を無視するのではなく、必ず市区町村役場にご相談ください。

固定資産税が高くて払えないと感じる方は大勢いらっしゃるため、支払いを遅延させるのは恥ではありません。

2. 行政不服審査制度を利用する

行政不服審査制度とは、固定資産税が高くて払えないと感じるときなどに利用できる、国や市区町村への異議申し立て制度です。

異議申し立てを受けた市区町村役場は、利害関係のない第三者に審査を請求し、容認や却下などの裁決を下します。

容認されれば、固定資産税が安くなる可能性があるため、ぜひご利用ください。

ただし、固定資産税が高いと感じつつ行政不服審査制度を利用する場合は、固定資産税の納付書が届いた日から3ヵ月以内に異議申し立てを行う必要があります。

行政不服審査制度の詳細は「政府広報オンライン|行政不服審査制度とは?」にて確認することが可能です。

3. 固定資産評価審査委員会に審査を請求する

中古住宅の固定資産税は、市区町村役場が算出した中古住宅の固定資産税評価額に税率を掛け算しつつ決定されます。

固定資産税評価額とは、売買価格ではなく価値から鑑みた不動産の価格であり、固定資産税評価額が不当に高ければ固定資産税も高くなります。

よって、固定資産税が高くて払えないと感じる場合は、固定資産税評価額が適切であるか、固定資産評価審査委員会に審査を請求することにより税額が安くなる可能性があります。

固定資産評価審査委員会とは、不動産の固定資産税評価額が適切か審査する委員会であり、市区町村役場に審査請求書を提出することにより審査を請求することが可能です。

ただし、固定資産評価審査委員会に審査を請求できるのは、令和3年、6年、9年など、3年に一度に限られるため注意してください。

令和3年、6年、9年に該当しない年に固定資産税が高くて払えないと感じる場合は、先にご紹介した行政不服審査制度を利用するのが良いでしょう。

以上の3つの方法を用いれば、固定資産税の支払いを遅延させたり、税額そのものの見直しを請求することが可能です。

また、東京都などの一部の地域では、クレジットカードで固定資産税を納付できるため、クレジットカードを利用することにより支払時期を調整することもできます。

中古住宅の固定資産税が払えないとき

なお、誰でもわかる不動産売買では、行政不服審査制度を利用する方法や、固定資産評価審査委員会に審査を請求する方法をわかりやすく解説するコンテンツも公開中です。

固定資産税が払えないと感じる方がいらっしゃいましたら、、ぜひご覧ください。

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まとめ - 市街地の中古住宅には都市計画税もかかる

中古住宅の購入を予定される方へ向けて、いつから固定資産税を払うか、税額の調べ方、減税される条件、高くて払えない場合の対処法などをご紹介しました。

中古住宅を購入し、はじめての固定資産税の納付書が届くのは翌年の4月~6月ごろであり、納付書が届いた月の月末などから納税を開始するのが通例です。

ただし、中古住宅の代金を決済する際は、その年の固定資産税を日割り計算し、その日以降の固定資産税を売主に支払う必要あるためご注意ください。

固定資産税が高くて払えないと感じる場合は、市区町村役場に相談しつつ納期を遅延させたり、行政不服審査制度を利用することにより異議申し立てを行ったり、固定資産評価審査委員会に審査を請求することが可能です。

なお、中古住宅が市街地に所在する場合は、固定資産税と併せて都市計画税も課せられます。

都市計画税は以下の式で計算し、都市計画税が課せられる場合は、固定資産税と合算した納付書が届きます。

中古住宅の都市計画税を計算する方法
・建物部分の固定資産税評価額 × 税率 = A
・土地部分の固定資産税評価額 × 税率 = B
・A + B = 都市計画税
税率は都道府県により異なるものの概ね0.3%

また、この記事の「1-1. 売買時の日割り清算もある」にて、固定資産税はその不動産を1月1日の時点で所有する者に課せられるとご説明しましたが、一部の市区町村では、1月1日ではなく4月1日時点の所有者に課せられることがあるため留意してください。

ご紹介した内容が、中古住宅の固定資産税をお調べになる皆様に役立てば幸いです。失礼いたします。