古い中古住宅を購入したい。購入に値する築年数は何年まで?

古い中古住宅を購入したい。購入に値する築年数は何年まで?

中古住宅を購入する際に注目すべきポイントのひとつが築年数で、築年数が古い物件は安くて魅力的です。

しかし、築年数が古い中古住宅には、築年数相応の避けられない問題があります。

中古住宅の購入を希望するものの築年数が気になる方へ向けて、購入に値する築年数をご紹介しましょう。

1. ひとつの目安が法定耐用年数で、鉄筋造は47年、木造は22年

中古住宅を購入する際は築年数が気になりますが、ひとつの目安として、国税庁が定めた住宅の法定耐用年数があります。

住宅の法定耐用年数とは、不動産投資家などの事業主が、法人税や所得税を安くするために用いる減価償却費を算出するための年数で、以下のとおりです。

国税庁が定めた住宅の法定耐用年数
・中古マンションに多い「鉄筋コンクリート造」 ⇒ 47年
・アパートなどで見かける「軽量鉄骨造」 ⇒ 34~19年
・一戸建てに多い「木造」 ⇒ 22年
国税庁「耐用年数(建物/建物附属設備)」より抜粋

以上が法定耐用年数で、一般的に法定耐用年数を過ぎた不動産は、資産価値がないなどといわれます。

しかし、法定耐用年数は、事業主が減価償却費を算出するための年数であり、年数を過ぎると、その不動産が住宅として機能しないわけではありません。

法定耐用年数を過ぎた中古住宅でも、定期的にメンテンナンスが実施され、傷みが少ないのであれば、購入に値します。

反対に、法定耐用年数以内でも、メンテナンスが行われていない場合は築年数相応の傷みがあり、購入後に修繕費用が高くつくため、注意して購入する必要があります。

よって、古い中古住宅を購入する際は、法定耐用年数をひとつの目安とし、外壁塗装などのメンテナンスが行われた履歴などを参照しつつ購入を決定するのが良いでしょう。

購入を希望する中古住宅のメンテナンス履歴は、その中古住宅を仲介する不動産仲介業者や、その中古住宅を販売する不動産業者に問い合わせれば把握できます。

なお、当サイトのコンテンツである「不動産における減価償却とは? 減価償却費を計算する方法」では、減価償却の意味をわかりやすく解説中です。

お時間のある方は是非ご覧ください。

築年数が古い中古住宅は、法定耐用年数をひとつの目安とし、メンテナンス履歴を参照しつつ、購入を決定することが大切

2. 築年数が古い中古住宅の「どうしても避けられないこと」

中古住宅を購入する際は、法定耐用年数をひとつの目安として、定期的なメンテナンスが行われたか調査しつつ、中古住宅の傷み具合を確認しながら購入することが大切です。

しかし、築年数が古い中古住宅は、定期的なメンテナンスが行われていたとしても、どうしても避けられない問題があります。

築年数が古い中古マンションや一戸建て中古住宅の避けられない問題をご紹介しましょう。

中古マンション

築35年以上など、築年数が古い鉄筋コンクリート造の中古マンションは修繕積立金が高く、また、今後も高くなり続ける傾向があります。

修繕積立金とは、外壁を再塗装するなどの大規模修繕に備える積立金のことで、築年数が古い中古マンションほど大規模修繕の費用が高くなり、それに伴い積立金も高くなり続けるのが通例です。

また、築年数が古い中古マンションは給排水管が老朽化しているため水漏れ事故が多発し、自室の浴室から階下へ水漏れした場合などは、十数万円から百数十万円の修繕費用が掛かります。

一戸建て

築30年などを超える木造の一戸建ては、隙間が多く、冬の寒さが深刻です。

また、隙間が多いことに加え、壁内に断熱材などもなく、断熱性を高めるリフォームするためには、200万円~500万円などの費用を伴います。

築年数が古い中古住宅の避けられない不具合

まとめ - 築年数が古い中古住宅を購入する際は、貯えを残しておく

中古住宅の購入を希望するものの築年数が気になる方へ向けて、購入に値する築年数をご紹介しました。

中古住宅は、築年数が古くても定期的に再塗装などのメンテナンスが行われていたのであれば、購入後も引き続き住むことができます。

反対に、築年数が古くメンテナンスも実施されていない中古住宅には相応の傷みがあるため、購入は避けた方が無難です。

また、メンテナンスが行われていた中古住宅であっても、築年数が古い中古マンションは修繕積立金が高くなり続ける、一戸建ては断熱性が低く冬場に寒いなど、避けられない問題があるため留意してください。

私も築年数が古い一戸建ての中古住宅を購入したり、築年数が古いマンションに住んだことがありますが、購入後に出費が嵩みました。

築年数が古い中古住宅を購入する際は、購入後の出費を覚悟しつつ、無理のない予算で購入することが大切です。