中古住宅に関する抵当権のリスクをわかりやすく解説

中古住宅を購入すると抵当権が付いていた。どんな問題がある?

中古住宅を購入しようと登記情報を確認すると、抵当権が付いていることがあります。

抵当権が付いている中古住宅を購入すると抵当権も引き継ぎ、万が一の際に差し押さえられるのではと心配される方がいらっしゃいますが、真っ当な売買方法で購入すれば心配は無用です。

抵当権付きの中古住宅の購入を検討する方へ向けて、どのように売買されるかわかりやすく解説し、購入する際の注意点をご紹介しましょう。

1. 抵当権付きの中古住宅は、抵当権を抹消して売買される

中古住宅に抵当権が付いている理由は様々ですが、大抵の場合、売主が住宅ローンを利用しつつ物件を購入する際に設定されたものです。

抵当権が付いている不動産の登記簿の見本

抵当権が付いている不動産の登記簿の見本

赤い丸で囲まれた箇所が抵当権に関する記述(出展:法務省

金融機関が融資を実行する際は貸し倒れをおそれ、返済が滞った際に物件を売却しつつ返済金に充当できるように、その不動産を担保に取ります。

よって、購入を希望する中古住宅に抵当権が付いている場合は、売主が住宅ローンを利用しつつ中古住宅を購入するなどして、何らかの借り入れがあることの証です。

そのため、抵当権が付いている中古住宅を購入すると、売主が返済を滞らせた際に差し押さえられ、第三者に売却されるのではと心配になりますが、真っ当に営業する不動産業者を仲介させつつ購入すれば、抵当権が抹消された状態で引き渡されます。

つまり、信頼できる不動産業者を仲介させつつ購入すれば、抵当権付きの中古住宅は通常の中古住宅と変わらず、特に問題がないというわけです。

抵当権が付いている中古住宅を購入する主な流れ

2. 抵当権付きの中古住宅を購入する際の注意点

真っ当に営業する不動産業者を仲介させれば、抵当権が付いている中古住宅も問題なく購入できます。

ただし、抵当権は買主が支払った代金で抹消され、抹消の手続きは司法書士が代行するなど、抵当権付きの中古住宅の売買は手順が複雑です。

そして、それらの手順は、主に不動産業者が手配します。

そのため、抵当権が付いている中古住宅を購入する際は、信頼できる不動産業者が仲介する物件を選ぶように心掛けてください。

信頼できる不動産業者とは、無免許などで営業する不動産業者ではなく、宅地建物取引業法に則り営業する不動産業者です。

その不動産業者が宅地建物取引業法に則り営業するか否かは、その不動産業者の免許番号を確認すれば把握できます。

免許番号のイメージは以下のとおりです。

宅地建物取引業の免許番号のイメージ

免許番号が実在するか否かは、国土交通省:建設業者・宅建業者等企業情報検索システムで検索することにより確認できます。

なお、免許番号と共に「(2)」や「(3)」などの記述がありますが、カッコ内は不動産業を続ける期間を表す数字であり、数字が大きいほど長く不動産業を継続していることの証です。

信頼できる、なおかつ経験豊富な不動産業者を仲介させつつ中古住宅を購入したいと希望する場合は、カッコ内の数字が大きい不動産業者をお選びください。

さらに、ウサギのマークの「全日本不動産協会」や、ハトのマークの「公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会」に加盟する不動産業者であれば、売買取引きに不備があった際に協会が事態を解決してくれます。

ウサギやハトのマークは不動産協会の証

その不動産業者が不動産協会に加入するか否かは、それぞれの不動産協会のホームページで、その不動産業者が会員登録されているか検索することにより把握できます。

抵当権が付いた中古住宅を購入する際は、宅地建物取引業法に則り、さらに不動産協会に加盟しつつ営業する不動産業者が仲介する物件を選ぶのが理想です。

2-1. 抵当権付きの中古住宅を個人売買で購入するリスク

抵当権付きの中古住宅は、信頼できる不動産業者を仲介させつつ購入すれば、抵当権が抹消された状態で物件が引き渡されます。

よって、抵当権付きの中古住宅は問題なく購入することが可能です。

しかし、不動産業者を仲介させず、個人売買で抵当権付きの中古住宅を購入する場合は大きなリスクを伴います。

個人売買で抵当権付きの中古住宅を購入した場合、売主が無責任であれば、抵当権が付いたまま物件が引き渡される虞があります。

また、支払った代金で抵当権を抹消することを約束しつつ個人売買で不動産を購入したものの、売主が御座なりで抵当権が抹消されず、トラブルに至った方もいらっしゃいます。

個人売買で不動産を購入すれば仲介手数料を節約できますが、親族間など余程信頼できる間柄でない限り、抵当権付きの中古住宅を個人売買で購入することはおやめください。

まとめ - 抵当権付きの中古住宅は、もっと心配すべきことがある

抵当権が付いている中古住宅の購入を検討する方へ向けて、どのように物件が売買されるかご紹介しました。

抵当権付きの中古住宅は、抵当権を抹消した状態で引き渡されるため、特に問題はありません。

ただし、通常の中古住宅より売買手続きが複雑になるため、信頼できる経験豊富な不動産業者が仲介する物件を購入するように心掛けてください。

特に、個人売買で抵当権付きの中古住宅を購入するのは禁物です。

なお、築浅で抵当権が付いている中古住宅は、大抵の場合、住宅ローンを返済中です。

住宅ローンを返済中の住宅を売却するためには多くのエネルギーが必要で、余程の事情がなければ、売主は売りに出しません。

つまり、築浅で抵当権が付いている中古住宅は、なんらかの瑕疵や不都合など、余程の事情が隠れている可能性があるというわけです。

そのため、築浅で抵当権が付いている中古住宅を購入する際は、抵当権の有無を心配すると共に、売主がどのような理由で売りに出しているか、慎重に推測してください。

中古住宅は新築より安くてお得ですが、必ず何かしらの理由があって売りに出されています。

中古住宅を購入する際は物件の状態を把握することも大切ですが、売主が売りに出す動機を知ることも欠かせません。

ご紹介した内容が、中古住宅の購入を検討する皆様に役立てば幸いです。失礼いたします。