中古住宅の瑕疵担保責任の範囲はどこまで？わかりやすく解説
2020年4月1日より前に売買された中古住宅の売り主には瑕疵担保責任があり、引き渡した物件に隠れた重大な瑕疵があれば、買い主は契約を解除する、または売り主に損害賠償を請求することができます。
ここで気になるのが、中古住宅の買い主がどこまで瑕疵担保責任を追求できるか、売り主はどこまで瑕疵担保責任を負うかという点です。
中古住宅の買い主が瑕疵担保責任を追求できる範囲をわかりやすく解説し、中古住宅の瑕疵担保責任に関する判例をご紹介しましょう。
目次
- 1. 瑕疵担保責任が適用されるのは、隠れた重大な瑕疵
- 2. 中古住宅の瑕疵担保責任に関する判例
- 3. 瑕疵担保責任が適用される期間は、おおむね2～3ヵ月程度
- 4. 最近の中古住宅には、契約不適合責任が適用される
1. 瑕疵担保責任が適用されるのは、隠れた重大な瑕疵
買い主が売り主に瑕疵担保責任を追求できるのは、売買契約時にすでに発生していた、隠れた（買い主が知らなかった）重大な瑕疵（欠陥）です。
重大な瑕疵は、物理的瑕疵と法律的瑕疵、心理的瑕疵、環境的瑕疵の4つに大きく分類され、それぞれの具体例は以下のとおりとなっています。
- 物理的瑕疵
- 物理的瑕疵とは建物や土地の瑕疵であり、屋根や壁などからの雨漏り、シロアリによる食害、水道管や排水管の破損、地盤沈下による建物の傾き、耐震強度の不足、土壌汚染、地中に埋められた建築廃棄物などが該当します。
- 法律的瑕疵
- 法律的瑕疵とは、建物や土地が建築基準法などの法律に違反している瑕疵であり、建ぺい率や容積率、高さ制限など、建物や土地が法律によって制限される事項を守っていない瑕疵を指します。
たとえば、「違法建築物には法律的瑕疵がある」といった具合です。 - 心理的瑕疵
- 心理的瑕疵とは、過去にあった火災、忌まわしい事件や事故などの瑕疵を指し、それらの事件や事故があったものの隠蔽して売買された建物や土地の瑕疵を指します。
- 環境的瑕疵
- 環境的瑕疵とは、近隣からの騒音、悪臭、日照障害、眺望障害などの瑕疵を指します。
また、近隣にゴミ焼却場などの嫌悪施設があった、反社会的勢力が居住する住居や事務所が存在したなども環境的瑕疵にあたります。
以上が物理的瑕疵、法律的瑕疵、心理的瑕疵、環境的瑕疵の具体例です。
中古住宅が売買される際にそれらの重大な瑕疵が潜在していたのであれば、旧民法の第五百七十条に則り、中古住宅の買い主は売り主に瑕疵担保責任を追求し、売買契約を解除したり、損害賠償を請求することができます。
一方、ひっかき傷により壁紙が剥がれていた、入浴時に浴室から出る湿気により洗面台にカビが生えていた、靴箱の棚板が一枚足りないなどは重大な瑕疵に該当せず、買い主は売り主に瑕疵担保責任を追及できず、売り主が瑕疵担保責任を負うことはありません。
また、売買契約時に売り主から告げられた瑕疵に対しても買い主は瑕疵担保責任を追及できず、売り主は瑕疵担保責任を負わないこととなります。
たとえば、売り主から雨漏りがあることを伝えられつつ購入した中古住宅は、買い主は雨漏りに関しては売り主に瑕疵担保責任を問うことができないといった具合です。
旧民法の第五百七十条をわかりやすく簡単にご紹介すると、以下のようになります。
旧民法 第五百七十条（売主の瑕疵担保責任）
売買された不動産などに隠れた重大な瑕疵があり、買い主が不動産などを購入した目的が達成できないときは、買い主は契約を解除できる。
契約を解除できないときは、買い主は売り主に損害賠償を請求できる。
つづいて、雨漏り、浸水、騒音被害など、中古住宅に関する瑕疵担保責任の判例をご紹介しましょう。
2. 中古住宅の瑕疵担保責任に関する判例
買い主が売り主に瑕疵担保責任を追求できるのは、売買契約時にすでに発生していた隠れた重大な瑕疵ですが、裁判ではどのような瑕疵が隠れた重大な瑕疵と判断されたのでしょうか。
ここからは、不動産売買に関する紛争を未然に防止するための活動を行う一般社団法人「不動産適正取引推進機構」に掲載されている、中古住宅の瑕疵担保責任に関する判例の一部をご紹介しましょう。
- 中古マンションに残された野鳥の死骸による瑕疵担保責任の追求（R3.9.30 東京地裁）
- 中古マンションの一室を4,450万円で購入した買い主が、浴室の天井裏に残されていた大量の野鳥の死骸を原因とするダニアレルギーを発症したとして、売り主の瑕疵担保責任を追求し、471万円の損害賠償を請求する訴えを東京地裁に起こしました。
浴室の天井裏に残されていたのは、エアコン用の配管の穴から侵入した野鳥の死骸と推測され、判決では売り主に191万円の支払いが命じられています。 - 中古マンションの天井崩落による瑕疵担保責任の追求（R1.12.26 東京地裁）
- 中古マンションの一室を2,550万円で購入した買い主が、雨漏りによって天井の一部が崩落した事故があったことを売り主が隠蔽しつつ物件を売却したとして、売り主の瑕疵担保責任を追求し、2,676万円の支払いを求める訴えを東京地裁に起こしました。
裁判では天井の一部が崩落した原因は雨漏りではないとの判決が下され、中古マンションの買い主の訴えは棄却されています。 - 中古住宅の騒音被害による瑕疵担保責任の追求（H29.12.25 東京地裁）
- 一戸建ての中古住宅を3,130万円で購入した買い主が、接する道路から許容限度を超える騒音被害を受けているとして、売り主の瑕疵担保責任と物件を仲介した不動産業者の責任を追及し、損害賠償を求める訴えを東京地裁に起こしました。
裁判では環境基準値を上回る騒音は出ていないとの判決が下され、中古住宅の買い主の訴えは棄却されています。 - 中古住宅の地下駐車場への浸水による瑕疵担保責任の追求（H29.2.7 東京地裁）
- 一戸建ての中古住宅を1億700万円で購入した買い主が、地下駐車場に雨を原因とする浸水があるとして、売り主の瑕疵担保責任と物件を仲介した不動産業者の責任を追及し、1,663万円の損害賠償を請求する訴えを東京地裁に起こしました。
判決では中古住宅の買い主の主張の一部が認められ、売り主らに574万5,560円の支払いが命じられています。 - 中古マンションの水漏れによる瑕疵担保責任の追求（H24.11.7 東京地裁）
- 中古マンションの一室を3,380万円で購入した買い主が、購入時に既に設置されていた電気温水器からの水漏れを原因として室内に大量のカビが発生しているとして、売り主の瑕疵担保責任と物件を仲介した不動産業者の責任を追及し、1,271万円の支払いを求める訴えを東京地裁に起こしました。
判決では中古マンションの買い主の主張の一部が認められ、売り主らに407万円の支払いが命じられています。 - 中古住宅の雨漏りによる瑕疵担保責任の追求（H21.2.5 東京地裁）
- 一戸建ての中古住宅の買い主が、購入した物件に雨漏りを原因とする建物の腐食があるとして、売り主の瑕疵担保責任と物件を仲介した不動産業者の責任を追及し、964万円の損害賠償を請求する訴えを東京地裁に起こしました。
判決では中古住宅の買い主の主張の一部が認められ、売り主らに314万円の支払いが命じられています。
以上などが瑕疵担保責任に関する判例の一部であり、中古住宅を売買しつつ瑕疵担保責任の範囲がどこまで及ぶかお調べの方がいらっしゃいましたら、ぜひご参考になさってください。
不動産適正取引推進機構に掲載されている瑕疵担保責任に関する判例は、「不動産適正取引推進機構 | 建物瑕疵」や「不動産適正取引推進機構 | 土地瑕疵」などにて確認することが可能です。
なお、中古住宅の買い主が売り主に瑕疵担保責任を追求できる期間、すなわち売り主が瑕疵担保責任を負う期間には限りがあり、その期間を超えている場合は、買い主は瑕疵担保責任を問うことができません。
つづいて、中古住宅の買い主が売り主に瑕疵担保責任を追求できる期間をご紹介しましょう。
3. 瑕疵担保責任が適用される期間は、おおむね2～3ヵ月程度
中古住宅の買い主が売り主に瑕疵担保責任を追求できる期間、すなわち売り主が瑕疵担保責任を負う期間は、売り主の立場によって異なります。
売り主が一般人であれば、不動産業者を仲介させつつ売買したとしても、買い主が隠れた重大な瑕疵があることを知った時から1年以内です。
それは旧民法の第五百六十六条にて規定され、第五百六十六条をわかりやすく簡単にご紹介すると以下のようになります。
旧民法 第五百六十六条
買い主が売り主に瑕疵担保責任を追及するのであれば、隠れた重大な瑕疵があることを知った時から1年以内に契約解除をしなくてはならず、損害賠償を請求しなければならない
しかし、これでは売り主は長きにわたり瑕疵担保責任を負うこととなり、物件を安心して売りに出すことができず、中古住宅の流通が途絶えてしまいます。
これを理由に瑕疵担保責任は任意規定とされ、売り主が希望をすれば、買い主が瑕疵担保責任を追求できる期間、すなわち売り主が瑕疵担保責任を負う期間を限定することが可能です。
たとえば、売買契約書に以下のような取り決めが含まれている場合は、買い主が売り主に瑕疵担保責任を追求できる期間は3ヵ月です。
中古住宅の買い主は、物件が引き渡された日から3ヵ月に限り、売り主に瑕疵担保責任を問うことができる
中古住宅の売買契約書の多くには上記のような取り決めが含まれ、その期間は短ければ2ヵ月、長ければ3ヵ月などが通例となっています。
つまり、中古住宅の買い主が売り主に瑕疵担保責任を追求できるのは、おおむね2ヵ月から3ヵ月程度というわけです。
また、瑕疵担保責任は任意規定のため、売り主は瑕疵担保責任を負わないようにすることが可能です。
売買契約書に以下のような取り決めが含まれていれば、中古住宅の売り主は瑕疵担保責任を負わず、買い主は期間を問わず瑕疵担保責任を追及できません。
中古住宅の売り主は、瑕疵担保責任を負わない
上記のような取り決めが含まれ、売り主が瑕疵担保責任を負わないことを「瑕疵担保責任免責（かしたんぽせきにんめんせき）」などと呼びます。
一方、売り主が不動産業者である中古住宅を購入した場合は、宅地建物取引業法という法律によって、最短でも物件が引き渡された日から2年にわたり、買い主は売り主に瑕疵担保責任を追求できると規定されています。
中古住宅を購入し、売り主にどこまで瑕疵担保責任を追求できるかお調べの場合は、まずは売買契約書を確認し、いつまで瑕疵担保責任を追求できるかご確認ください。
中古住宅を売却し、買い主にどこまで瑕疵担保責任を追及される可能性があるかお調べの場合は、まずは売買契約書を確認し、いつまで瑕疵担保責任を負うか、そもそも瑕疵担保責任を有するかご確認ください。
売買契約書に特別な取り決めが含まれていなければ、旧民法の規定により、買い主が瑕疵があることを知った時から1年以内に限り瑕疵担保責任が適用されます。
以下に、買い主が売り主に瑕疵担保責任を追求できる期間、売り主が瑕疵担保責任を負う期間に関するポイントをまとめましょう。
- 中古住宅の売り主が一般人であれば、買い主は瑕疵があることを知った時から1年以内に限り売り主に瑕疵担保責任を追求できる。ただし、売買契約書に期間に関する特別な取り決めが含まれている場合は、その期間が優先される。
- 中古住宅の売り主が一般人であり、売買契約書に「売り主は瑕疵担保責任を負わない」などの取り決めが含まれている場合は、買い主は期間を問わず瑕疵担保責任を追及できない。
- 中古住宅の売り主が不動産業者（宅地建物取引業者）である場合は、売買契約書にどのような取り決めが含まれていたとしても、物件が引き渡された日から最短でも2年にわたり、買い主は売り主に瑕疵担保責任を追求できる。
4. 最近の中古住宅には、契約不適合責任が適用される
中古住宅の売り主には民法によって規定された瑕疵担保責任があり、引き渡された物件に隠れた重大な瑕疵があれば、買い主は売り主に瑕疵担保責任を追及できます。
その民法ですが、2020年4月1日に改正され、現在の中古住宅の売り主は瑕疵担保責任ではなく、契約不適合責任を負うこととなりました。
契約不適合責任とは、契約を結びつつ目的物が引き渡された状況において、その目的物が契約の内容にそぐわない品質や数量である場合に売り主が負う責任です。
契約を結びつつ引き渡された目的物の品質や数量が、契約の内容にそぐわない場合は、それが隠れた瑕疵であるないにかかわらず、買い主は売り主に修繕や代金の減額、損害賠償を請求することができます。
たとえば、契約を結びつつ中古住宅が売買され、売り主から買い主に物件が引き渡されたとしましょう。
引き渡された物件には、物理的瑕疵である雨漏りがありました。
その状況においては、それが隠れた瑕疵であるないにかかわらず、契約の内容にそぐわない目的物が引き渡されたこととなり、中古住宅の買い主は売り主に修繕や代金の減額、損害賠償を請求できます。
請求された売り主は応じる責任があり、その責任が「契約不適合責任」です。
売り主が契約不適合責任を果たさず修繕や代金の減額、損害賠償に応じない場合は、中古住宅の買い主は売買契約を解除できます。
その他の中古住宅に関する契約不適合責任の留意点は、以下のとおりです。
- 契約不適合責任の範囲はどこまで？
- 中古住宅の売り主が契約不適合責任を負う範囲は瑕疵担保責任と同様であり、重大な物理的瑕疵、法律的瑕疵、心理的瑕疵、環境的瑕疵に限られます。
劣化による壁紙の剥がれなどの軽微な瑕疵では、買い主は売り主に契約不適合責任を追及できません。 - 契約時に伝えられた瑕疵には、買い主は契約不適合責任を追及できない
- 売買契約時に伝えられた瑕疵には、買い主は売り主に契約不適合責任を追求できません。
たとえば、売買契約時に雨漏りがあることを伝えられつつ中古住宅が引き渡された場合は、買い主は雨漏りに関しては契約不適合責任を追及できないといった具合です。 - 契約不適合責任も瑕疵担保責任と同じく任意規定
- 瑕疵担保責任は民法において任意規定であり、売買契約書に「売り主は瑕疵担保責任を負わない」などの取り決めが含まれれば、それが優先されます。
これは契約不適合責任も同じであり、売買契約書に特別な取り決めが含まれれば、それが優先されることとなります。
ただし、売り主が不動産業者（宅地建物取引業者）である中古住宅を購入した買い主は、瑕疵担保責任と同じく、最短でも2年にわたり売り主に契約不適合責任を追求することが可能です。 - 中古住宅の買い主が契約不適合責任を追求できる期間
- 瑕疵担保責任では、中古住宅の買い主は、隠れた重大な瑕疵があることを知った時から1年以内に限り契約の解除や損害賠償の請求をすることができます。
一方、契約不適合責任では、中古住宅の買い主は、契約の内容にそぐわない瑕疵があることを知った時から1年以内に、それを売り主に伝えた場合に限り、修繕や代金の減額、損害賠償の請求、契約の解除をすることが可能です。
民法が改正される2020年4月1日より前に売買された中古住宅の売り主は瑕疵担保責任を負い、買い主は売り主に瑕疵担保責任を追及できます。
民法改正後の2020年4月1日以降に売買された中古住宅の売り主は契約不適合責任を負い、買い主は売り主に契約不適合責任を追求することが可能です。
契約不適合責任の詳細は、当サイト「誰でもわかる不動産売買」にて公開中のコンテンツにてわかりやすく解説しています。
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まとめ
中古住宅の瑕疵担保責任の範囲はどこまでか、判例をご紹介しつつわかりやすく解説しました。
中古住宅の瑕疵担保責任が適用されるのは、隠れた（売買契約時に買い主が知ることがなかった）重大な瑕疵です。
重大な瑕疵とは、雨漏りやシロアリによる食害などの物理的瑕疵、建築基準法に違反しているなどの法律的瑕疵、過去に忌まわしい事件や事故があったなどの心理的瑕疵、騒音や悪臭などの環境的瑕疵を指します。
ただ単に壁紙が剥がれていたなどは重大な瑕疵には該当せず、買い主は売り主に瑕疵担保責任を追及できず、売り主は瑕疵担保責任を負いません。
そして、瑕疵担保責任は民法によって規定されていましたが、2020年4月1日に改正され、改正後に売買された中古住宅の売り主は瑕疵担保責任ではなく契約不適合責任を負うこととなりました。
ご紹介した内容が、中古住宅の瑕疵担保責任はどこまで適用されるか、お調べになる皆様に役立てば幸いです。失礼いたします。
最終更新日：2023年8月
記事公開日：2019年10月
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