中古マンションを現金で購入したい。諸費用や税金はいくら?

中古マンションを現金で購入したい。諸費用や税金はいくら?

中古マンションといえば、価格がお手頃なのがメリットですが、忘れてはいけないのが、購入時に掛かる諸費用です。

また、購入後は、不動産取得税の納税通知書も届きます。

現金で中古マンションを購入したいと希望する方へ向けて、必要となる諸費用や、諸費用を支払うタイミング、購入することにより課せられる税金、確定申告の必要性などをご紹介しましょう。

1. 現金で中古マンションを購入する際に必要となる諸費用

現金で中古マンションを購入する際は、全部で物件価格の5~10%程度の諸費用が必要です。

以下に、現金で中古マンションを購入する場合に必要となる、主な6つの諸費用をご紹介しましょう。

その1. 仲介手数料(物件価格の3%+6万円など)
多くの中古マンションは、一般の方がマイホームとして使用していた住宅で、不動産業者を仲介しつつ売り出されています。

そして、不動産業者を仲介しつつ売り出されている中古マンションを購入する際は、不動産業者に仲介手数料を支払う必要があります。

この仲介手数料が、皆さんが現金で中古マンションを購入する際に必要となる、もっとも高額な諸費用です。

仲介手数料は中古マンションの物件価格により異なりますが、国土交通大臣により、以下のように上限が定められています。

仲介手数料の上限

物件価格 仲介手数料
200万円以下 物件価格の5%
200万円超400万円以下 物件価格の4%+2万円
400万円超 物件価格の3%+6万円
上記の仲介手数料は上限ですが、大抵の不動産業者は、上限の仲介手数料を請求します。

そのため、中古マンションの物件価格が1,000万円の場合は最高36万円の仲介手数料が、中古マンションの販売価格が2,000万円の場合は最高66万円の仲介手数料が必要です。

なお、購入を希望する中古マンションの所有者が、その中古マンションを売り出す不動産業者である場合は、仲介手数料は不要です。

ただし、中古マンションの売主が不動産業者の場合は、中古マンションの建物部分の価格に消費税が課せられるため、注意してください。( 現金で中古マンションを購入する場合における消費税は、このページの「3. 現金で中古マンションを購入する際に消費税はかかる?」にて、詳しく解説中です )

余談ですが、不動産業者は、中古マンションの売主と買主の双方から仲介手数料を受け取ることができます。

つまり、不動産業者は、1,000万円の中古マンションを仲介すれば最高72万円もの手数料が、2,000万円の中古マンションを仲介すれば最高132万円もの手数料が手に入るというわけです。

不動産仲介業者が多いのは、これが所以かもしれません。
その2. 印紙税(2千円~2万円程度)
皆さんが現金で中古マンションを購入する際は、売主と売買契約を締結することになります。

売買契約は、売買契約書に署名捺印することにより成立し、不動産の売買契約書を作成する者には、物件価格に応じて「印紙税」という税金が課せられます。

この印紙税が、皆さんが現金で中古マンションを購入する際に必要となる諸費用のひとつです。

印紙税額は購入する中古マンションの物件価格により異なり、以下のように定められています。

印紙税額

物件価格 2020年3月31日まで それ以降
1万円未満 非課税(0円) 非課税(0円)
1万円超10万円以下 200円 200円
10万円超50万円以下 200円 400円
50万円超100万円以下 500円 1,000円
100万円超500万円以下 1,000円 2,000円
500万円超1,000万円以下 5,000円 10,000円
1,000万円超5,000万円以下 10,000円 20,000円
5,000万円超1億円以下 30,000円 60,000円
なお、中古マンションが売買される際は、売主と買主の両者に一通ずつ売買契約書が充てがわれ、それぞれの売買契約書に双方が署名捺印します。

よって、売買契約書2通分の印紙税が必要ですが、売主と買主が折半するのが通例のため、皆さんが支払う印紙税は売買契約書1通分となります。

また、印紙税は、印紙税額に応じた収入印紙を売買契約書に貼り、消印することにより支払ったと見なされ、収入印紙は売買契約が行われる前に、不動産業者が手配しておくのが通例です。
その3. 司法書士への報酬(5~8万円程度)
不動産は、その不動産の所有者を明確にするため、法務省の地方支部である「法務局」に置かれている登記簿という帳簿に、所有者の氏名が記載されています。

そして、皆さんが現金での購入を希望する中古マンションの登記簿には、現在売主の氏名が記載されています。

つまり、皆さんが現金での購入を希望する中古マンションの名義は、現在は売主というわけです。

しかし、皆さんが中古マンションを購入した暁には、登記簿の氏名を皆さんに書き換え、その中古マンションの所有者が代わったことを明確にしなくてはなりません。

この登記簿に記載されている所有者の氏名を変更することを「所有権移転登記」と呼び、この手続きを代行するのが司法書士です。

皆さんが司法書士に所有権移転登記を代行させる際は、司法書士への報酬が必要で、この報酬が現金で中古マンションを購入する際に必要となる諸費用の一つとなります。

報酬額は中古マンションの価格や、代行する司法書士により異なりますが、おおむね5~8万円程度です。

所有権移転登記の手続きを代行する司法書士は、不動産業者が斡旋するのが通例ですが、買主である皆さんが決定しても構いません。
その4. 登録免許税(固定資産税評価額により異なる)
先にご紹介したとおり、皆さんが現金で中古マンションを購入した暁には、その中古マンションが皆さんの所有物になったことを証明するために、法務局にある登記簿の氏名を書き換える「所有権移転登記」が必要です。

そして、所有権移転登記を行う際は、登録免許税という税金が掛かります。

この登録免許税が、中古マンションを購入した場合に必要となる諸費用の一つです。

登録免許税額は、その中古マンションの建物部分の固定資産税評価額と、土地部分の固定資産税評価額を基に、以下のように算出します。

中古マンションを購入した場合における登録免許税の算出方法
「中古マンションの建物部分の固定資産税評価額の2%」+「中古マンションの土地部分の固定資産税評価額の2%(2019年3月31日までは1.5%)」

また、床面積が50㎡以上ある、築25年以内の鉄筋コンクリート造の中古マンションを自己の居住用として購入する場合などは、以下のような軽減措置が適用され、登録免許税が安くなります。

軽減措置が適用される場合の登録免許税の算出方法
「中古マンションの建物部分の固定資産税評価額の0.3%」+「中古マンションの土地部分の固定資産税評価額の2%(2019年3月31日までは1.5%)」

このように登録免許税は、固定資産税評価額を基に算出しますが、固定資産税評価額は物件価格とは異なり、物件価格より大幅に低いのが通例です。

購入を希望する中古マンションの固定資産税評価額は、中古マンションを仲介する不動産業者に問い合わせることにより確認できます。

さらに、中古マンションを仲介する不動産業者に問い合わせれば、具体的な登録免許税額を確認することも可能です。

なお、固定資産税評価額とは、その不動産を所有することにより課せられる「固定資産税」を算出するために、国土交通省などが不動産の価値を評価した額を表します。
その5. 固定資産税、管理費などの日割り清算金
皆さんが現金での購入を希望する中古マンションの売主は、その中古マンションを所有することにより、固定資産税や都市計画税(不動産を所有する者に課せられる税金)、管理費、修繕積立金を負担しています。

そして、その中古マンションを購入すると、次は皆さんがそれらを負担することになります。

そのため、皆さんが現金で中古マンションを購入する際は、売主が余分に支払った固定資産税や都市計画税、管理費、修繕積立金を日割りで清算し、この清算金が諸費用の一つとなります。

具体的な清算金額は、中古マンションの固定資産税額や都市計画税額、管理費、修繕積立金額などにより異なりますが、中古マンションを仲介する不動産業者に問い合わせれば、大体の清算金額を確認することが可能です。
その6. 火災保険、地震保険料(年間3~7万円程度)
火災保険に加入しないまま住宅が火事になると、自費で修繕費用を負担しなくてはなりません。

そのため、現金で中古マンションを購入する際は、事前に火災保険や地震保険に加入するのがおすすめです。

購入前の中古マンションといえば、火災保険に入るのが難しいという印象がありますが、売買契約が締結される2~3週間前に、保険会社や代理店に事情を話せば案外簡単に加入できます。

そして、保険料は、火災保険が開始される日の1~2ヵ月後に、指定した銀行口座からの引き落とし、または、クレジットカードなどで支払うのが通例です。

保険料は、購入する中古マンションの床面積や保険の補償内容、契約期間などにより異なりますが、火災保険だけの加入で年間3~4万円程度、地震保険にも加入する場合は年間5~7万円程度と考えておくのが良いでしょう。
現金で中古マンションを購入する場合の主な諸費用

2. 中古マンションを現金で購入した後に課せられる税金

中古マンションを購入する際は、不動産業者に支払う仲介手数料などの諸費用が必要ですが、それ以外に不動産取得税も課せられます。

不動産取得税とは、不動産を取得した者に課せられる地方税(都道府県に収める税金)で、中古マンションを購入した場合は、購入から3~4ヶ月後に自宅に納税通知書が届きます。

現金で中古マンションを購入した場合における不動産取得税の計算方法は以下のとおりです。

なお、マンションは一戸建てのような土地の所有権はないという印象がありますが、マンションを所有すると、そのマンションが建っている土地を区分所有者で割った面積の所有権を得ることを留意してください。

そして、不動産取得税は、中古マンションの建物部分と土地部分に、それぞれ個別に課せられます。

不動産取得税を計算する式
(中古マンションの建物部分の固定資産税評価額 × 税率)+(中古マンションの土地部分の固定資産税評価額 × 税率)
税率は中古マンションが所在する都道府県により異なるものの、おおむね3%程度
中古マンションの建物部分と土地部分の固定資産税評価額は、中古マンションを仲介する不動産業者に問い合わせれば確認できる
固定資産税評価額は、中古マンションの物件価格より大幅に安いのが通例

また、購入を希望する中古マンションが以下の条件を満たす場合は、「不動産取得税を計算する式」に当てはめる「建物部分の固定資産税評価額」から、1,200万円を控除できる軽減措置が適用されます。

建物部分の固定資産税評価額から1,200万円を控除できる条件
・中古マンションを自己の居住用として購入した場合
・購入した中古マンションの床面積が50㎡以上240㎡以下の場合
・築年数が25年以内などの場合

さらに、購入を希望する中古マンションが上記の条件を満たし、軽減措置が適用される場合は、中古マンションの土地部分に課せられる不動産取得税から、以下の2つのうち、多い方の額が減税されます。

・45,000円
・中古マンションの土地部分の1㎡あたりの固定資産税評価額×中古マンションの床面積×2(最高200㎡)×3%

なお、中古マンションを購入したことを都道府県に申し出なくとも、不動産取得税の納税通知書がご自宅に届きますが、軽減措置の適用を受けるためには、中古マンションの購入後60日以内に、中古マンションが所在する都道府県の役場に「不動産取得税減額申告書」を提出する必要があります。

不動産取得税減額申告書は、購入を希望する中古マンションが所在する都道府県の役場のホームページなどからダウンロードすることが可能です。

詳しくは、都道府県役場にお問い合わせください。

また、購入を希望する中古マンションの不動産取得税が上手く計算できない場合は、都道府県役場に問い合わせることにより確認できます。

3. 現金で中古マンションを購入すると消費税はかかる?

現金で中古マンションを購入する際に、諸費用と同じく気になるのが消費税ですが、中古マンションの消費税は、掛かる場合と掛からない場合があります。

以下に、中古マンションを購入する場合における、消費税が掛かる条件と、掛からない条件をご紹介しましょう。

消費税が掛かる条件
購入を希望する中古マンションの売主(所有者)が、不動産業者などの法人の場合は、消費税が掛かります。

また、中古マンションの売主が個人であっても、その中古マンションを賃貸しするなど事業用として使っていた場合も消費税が掛かります。

ただし、消費税は、中古マンションの物件価格全体に掛かるわけではなく、中古マンションの建物部分だけの価格に掛かるため、留意してください。

中古マンションの消費税額を算出する方法は、以下のとおりです。

中古マンションの消費税額を算出する方法
1. 中古マンションの建物部分と土地部分の固定資産税評価額を調べる(中古マンションを仲介する不動産業者に問い合わせれば確認できます)
2. 建物部分と土地部分の固定資産評価額を合計しつつ、建物部分の固定資産税評価額と、土地部分の固定資産税評価額の割合を出す
3. その割合を中古マンションの物件価格に当てはめ、建物部分だけの物件価格を算出する
4. 算出した建物部分の価格に消費税率を掛ける
詳しくは、当サイトのコンテンツである「中古マンションの消費税っていくら? 消費税額を計算する方法」をご覧ください。

消費税が掛からない条件
中古マンションの売主が個人であり、尚且つ、その中古マンションをマイホームや別荘として使っていた場合は、消費税は掛かりません。
中古マンションに消費税が掛かる条件と掛からない条件

4. 現金で中古マンションを購入する流れ

現金で中古マンションを購入する際は諸費用が必要で、購入後は不動産取得税が課せられます。

そこで気になるのが、諸費用や不動産取得税を支払うタイミングです。

ここから、諸費用や不動産取得税を支払うタイミングを交えつつ、現金で中古マンションを購入する流れをご紹介しましょう。

なお、ご紹介する流れや、諸費用を支払うタイミングは一般的なものであり、中古マンションを仲介する不動産業者や、売主の希望により順番が前後することがあるため、注意してください。

1. 購入する中古マンションを探す
まずは、理想の中古マンションを探します。

ネットだけで探すのも良いですが、不動産屋に飛び込むのも悪くはありません。

頭だけではなく足も使い、フットワークを軽くしつつ、理想の中古マンションを探してください。
2. 不動産業者と媒介契約を締結する
理想の中古マンションが見つかれば、その中古マンションを仲介する不動産業者と媒介契約を締結します。

媒介契約を締結する際は、諸費用は必要ありません。
3. 売主に購入を申し込む(手付金の支払い)
不動産業者と媒介契約を締結した後は、不動産業者を通しつつ、中古マンションの売主に購入を申し込みます。

申し込みは「購入申込書」で行い、場合によっては、申し込みの際に物件価格の1割程度の手付金を請求されることがありますが、手付金は中古マンションの代金から差し引かれます。

なお、購入申し込みは売買契約とは異なり、キャンセルすることが可能で、違約金も発生しません。

そのため、購入申し込みと同時に手付金を支払う場合は、申込書にキャンセル時の手付金返済方法の記載があるか、必ず確認してください。

また、購入を申し込む際は、売主と価格交渉を行うことができます。

価格交渉を行う場合は、事前に不動産業者と相談しつつ、購入申込書に具体的な購入希望価格を記載してください。

値引き可能額は売主により異なりますが、物件価格の1割程度であれば、了承してくれるかもしれません。
4. 重要事項説明を受け、売主と売買契約を締結する
購入を申し込み、中古マンションの売主が承諾すれば、不動産業者から重要事項説明を受けつつ、売主と売買契約を締結します。

重要事項説明とは、中古マンションの状態に関する説明のことで、不動産業者が不動産を仲介する際は、買主に対して必ず実施されます。

重要事項説明は、中古マンションの状態が記載された「重要事項説明書」をもって実施され、買主が内容に納得すれば、重要事項説明書に署名捺印して終了します。

なお、不動産業者に請求すれば、事前に重要事項説明書のコピーを入手することが可能です。

重要事項説明を受け、売主と売買契約を締結する際は、事前に重要事項説明書のコピーを手に入れ、前以て中古マンションの状態を確認するように心掛けてください。

また、売主との売買契約は売買契約書をもって行い、売買契約書には収入印紙(印紙税を支払ったことを証明する印紙)を貼る必要がありますが、不動産業者が収入印紙を用意し、その代金は後で清算するのが通例です。
5. 売主に代金と、日割りの固定資産税や管理費を支払う
売主と売買契約を締結した後は、売主に物件代金を支払います。

支払いは、現金はもちろん、売主が納得すれば銀行振込でも構いません。

また、日割りの固定資産税や都市計画税、中古マンションの管理費、修繕積立金の清算金も併せて売主に支払います。
6. 不動産業者に仲介手数料と収入印紙代を支払う
売主に代金を支払った後は、不動産業者に仲介手数料と、売買契約書に貼った収入印紙の代金(印紙税代)を支払います。

仲介手数料は「中古マンションの物件価格の3%+6万円」などが上限で、収入印紙税代は、2,000円~20,000円程度です。
7. 司法書士に報酬を支払い、登録免許税を預ける
中古マンションの代金の支払いが済めば、中古マンションの名義を買主に書き換える「所有権移転登記」を行わなければなりません。

所有権移転登記は、司法書士に報酬を支払いつつ代行させるのが通例で、報酬は5~8万円程度です。

また、所有権移転登記を行う際は、登録免許税を支払う必要があります。

そのため、司法書士には、報酬と共に登録免許税代を預けます。

なお、所有権移転登記は1週間程度で完了し、完了後は司法書士から中古マンションの買主に対して、名義変更済みの登記簿の写しが郵送されます。
8. 中古マンションに入居する
中古マンションに入居します。皆さん、おめでとうございます。
9. 都道府県役場から不動産取得税の納税通知書が届く
中古マンションの購入後3~4ヶ月程度で、都道府県役場から不動産取得税の納税通知書が届きます。

不動産取得税の軽減措置を適用させつつ税金を安くする場合は、中古マンションの購入から60日以内に、中古マンションが所在する都道府県の役場への申し込みを忘れないように注意してください。

中古マンションを購入する流れ

  流れ 支払う諸費用
中古マンションを探す なし
不動産業者と媒介契約を締結する なし
売主に購入を申し込む 手付金
4 不動産業者から重要事項説明を受け、売主と売買契約を締結する なし
5 売主への代金の支払い 日割りの固定資産税と都市計画税、管理費、修繕積立金、仲介手数料、収入印紙代など
6 名義変更 司法書士への報酬、登録免許税
7 入居 なし
8 不動産取得税の支払い なし

2と3は同日に行うことが多い
4、5、6も同日に行うことが多い
不動産取得税の納税通知書は、マンション購入から3~4ヶ月後に届く

コラム 中古マンションの名義変更は自分でできる?

現金で中古マンションを購入した後は、その中古マンションが買主の不動産になったことを公に証明するために、売主から買主に名義を変更する「所有権移転登記」を法務局で行わなければなりません。

この所有権移転登記は、司法書士に代行させるのが通例ですが、手続き自体に司法書士の資格が必要というわけではないため、買主が行うことも可能です。

買主が自ら手続きすれば、司法書士への報酬を節約できます。

また、手続き自体は複雑ですが、法務局の窓口で手順を聞けば、職員の方が丁寧に教えてくれます。

要領良く上手くいけば、3~4回も窓口に通えば、買主の方が自らの手で所有権移転登記を行うことが可能です。

よって、中古マンションを購入して、自分で名義変更はできると言いたいところですが、中古マンションを購入し、売主から買主に名義を変更する所有権移転登記を行う際は、売主の実印が押された委任状と印鑑証明書が必要です。

不動産の売主に限らず、誰もがそう簡単に、実印が押された委任状と印鑑証明書を他人に預けることはありません。

そのため、購入した中古マンションの名義を書き換える所有権移転登記の手続きは、国家資格を有する信頼のおける司法書士に代行させるのが望ましいといえるでしょう。

ただし、中古マンションの売主から実印が押された委任状と印鑑証明書を取り付けることができれば、自分で名義変更を行うことが可能ともいえます。

5. 中古マンションを現金で購入すると確定申告は必要?

現金で中古マンションを購入した場合、確定申告による届け出は不要です。

不動産の購入を確定申告で届け出る理由は、住宅ローンで不動産を購入し、住宅ローン控除(住宅ローンの返済分が、所得税から減額される控除)を受けるためです。

現金で中古マンションを購入した場合は、住宅ローンを利用していないだけに、住宅ローン控除は受けられません。

よって、現金で中古マンションを購入しても、確定申告による届け出は不要です。

ただし、現金で中古マンションを購入すると、税務署から「お買いになった資産の買入価額などについてのお尋ね」という封書が届くことがあります。

これは、「あなたは現金で不動産を購入したようですが、資金はどのように準備しましたか? 親類などから資金の援助は受けていませんか?」という質問です。

資金援助を受けつつ不動産を購入した場合は、贈与税(他者から金品を受け取ると課せられる税金)が発生するため、税務署はこのような封書を送っています。

このお尋ねには、中古マンションを購入した資金をどのように調達したか用紙に記載し、返送することにより完了します。

お尋ねが届くと不安になられる方がいらっしゃいますが、落ち着いて質問に答え、焦らず返送してください。

なお、親類などから資金援助を受けた場合は贈与税が課せられるとご紹介しましたが、返済するのであれば贈与税は課せられません。

また、年間110万円までの贈与であれば、贈与税は掛かりません。

そのため、親類などから資金援助を受けつつ現金で中古マンションを購入する場合は、年間110万円以下の贈与に抑える、または、援助ではなく借入れしてください。

借入れる際は、返済日や毎月の返済額などを明確にした、きちんとした借用書を作成しておくのが無難です。

6. まとめ

現金で中古マンションを購入したいと希望する方へ向けて、必要となる諸費用や、購入する流れと諸費用を支払うタイミング、課せられる税金、確定申告の必要性などを解説しました。

現金で中古マンションを購入する場合は、住宅ローンで購入するほど高くはありませんが、それでも物件価格の5~10%程度の諸費用が必要です。

また、購入後は不動産取得税も課せられます。

そのため、中古マンションを現金で購入したいと希望する場合は、諸費用を含めた資金を準備するように注意してください。

なお、先にもご紹介しましたが、不動産を購入する場合は、売主にもよりますが、交渉すれば1割程度の値引きが期待できます。

つまり、交渉が上手くいけば、諸費用は中古マンションの価格に盛り込める可能性があるというわけです。

ご紹介した内容が皆様の不動産購入に役立てば幸いです。失礼いたします。