不動産を購入する際は、様々な税金を支払う必要があります。

そして、住宅ローンで中古マンションを購入する際は、「中古マンションの購入に課せられる税金」と「住宅ローンの利用に課せられる税金」を支払う必要があるなど、いろいろと複雑です。

そこで、今回の「誰でもわかる不動産売買」では、住宅ローンで中古マンションを購入したいと希望する方へ向けて、必要となる税金をご紹介しましょう。

1. 中古マンションの購入に課せられる税金

住宅ローンで中古マンションを購入する際は、大きく分けて以下の2つの税金を支払う必要があります。

1. 中古マンションの購入に課せられる税金
2. 住宅ローンの利用に課せられる税金

そして、1の「中古マンションの購入に課せられる税金」は売主に物件代金を決済する際に支払い、2の「住宅ローンの利用に課せられる税金」は金融機関から資金が貸し出された際に支払うのが通例です。

ここから、1の「中古マンションの購入に課せられる税金」の詳細をご説明しましょう。

中古マンションの売買契約書に課せられる印紙税

中古マンションを購入する際は、売買契約書に署名捺印しつつ、売主と売買契約を締結します。

そして、売買契約書の作成者である買主や売主に課せられる税金が印紙税です。

中古マンションの売買契約書に課せられる印紙税は、購入する物件の価格により以下のように決定され、売買契約書に署名捺印する際に支払うのが通例となっています。

売買契約書に課せられる印紙税

中古マンションの価格	印紙税	軽減措置
10万円超50万円以下	400円	200円
50万円超100万円以下	1,000円	500円
100万円超500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超1,000万円以下	10,000円	5,000円
1,000万円超5,000万円以下	20,000円	10,000円
5,000万円超1億円以下	60,000円	30,000円

※ 令和2年3月31日まで表右側の軽減措置が適用され印紙税が安くなる

仲介手数料に課せられる消費税

アットホームなどの検索サイトで中古マンションを検索すると数万件もの住宅がヒットしますが、その多くは、個人が不動産業者を仲介させつつ売りに出す物件です。

そして、個人が不動産業者を仲介させつつ売りに出す中古マンションを購入する際は、売主に物件代金を決済する際などに不動産業者に仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料は、購入する中古マンションの価格により決定し、以下のように上限が定められています。

仲介手数料の上限

中古マンションの購入価格	仲介手数料の上限
200万円以下	中古マンションの購入価格の5%
200万円超400万円以下	中古マンションの購入価格の4%＋2万円
400万円超	中古マンションの購入価格の3%＋6万円

なお、売りに出されている中古マンションには、不動産業者が直接販売する物件も存在し、それに該当する物件を購入する場合は仲介手数料が不要です。

よって、不動産業者が直接販売する中古マンションを購入する場合は、仲介手数料に課せられる消費税も発生しません。

ただし、不動産業者が直接販売する中古マンションを購入する際は、その物件の建物部分の販売価格に対して消費税が課せられるため注意してください。

中古住宅の消費税額を計算する方法は、当サイトのコンテンツである「中古住宅の消費税を計算する方法」にてわかりやすく解説しています。

お時間のある方は、ぜひご覧ください。

所有権移転登記に課せられる登録免許税

中古マンションの代金を売主に支払った後は、中古マンションの名義を売主から買主に変更する手続きが必要で、これを「所有権移転登記」と呼びます。

そして、所有権移転登記には登録免許税が課せられ、登録免許税は以下の式で計算します。

所有権移転登記に課せられる登録免許税の計算式
・中古マンションの建物部分の固定資産税評価額 × 税率 ＝ A
・中古マンションの土地の持ち分の固定資産税評価額 × 税率 ＝ B
・A ＋ B ＝ 登録免許税

税率は原則として2%ですが、築25年以内の中古マンションなどを購入すれば軽減されます。

固定資産税や都市計画税の日割り清算

固定資産税や都市計画税とは、不動産の所有者に毎年課せられる地方税です。

そして、中古マンションを購入する際は、売主に固定資産税や都市計画税を日割りなどで清算します。

固定資産税や都市計画税は以下の式で計算します。

固定資産税の計算式
・中古マンションの建物部分の固定資産税評価額 × 税率（おおむね1.4%） ＝ A
・中古マンションの土地の持ち分の固定資産税評価額 × 税率（おおむね1.4%） ＝ B
・A ＋ B ＝ 固定資産税

都市計画税の計算式
・中古住宅の建物部分の固定資産税評価額 × 税率（おおむね0.3%） ＝ A
・中古マンションの土地の持ち分の固定資産税評価額 × 税率（おおむね0.3%） ＝ B
・A ＋ B ＝ 都市計画税

以上の式で固定資産税や都市計画税は計算しますが、固定資産税評価額は販売価格ではなく、販売価格の50%～70%程度になるのが通例です。

また、市街化区域外に所在する中古マンションを購入する際は、都市計画税は不要となっています。

なお、固定資産税や都市計画税の清算は、住宅ローンの融資が実行され、売主に中古マンションの代金を決済する際に行います。

不動産取得税

不動産取得税とは、不動産を購入するなどして取得した者に課せられる地方税です。

不動産取得税は、中古マンションを購入する際に支払う必要はありませんが、購入から3～6ヵ月後に届く納付書で納税します。

令和3年3月31日までに中古マンションを購入した場合における不動産取得税は以下の式で計算します。

不動産取得税の計算式
・中古マンションの建物部分の固定資産税評価額 × 税率 ＝ A
・中古マンションの土地の持ち分の固定資産税評価額の2分の1 × 税率 ＝ B
・A ＋ B ＝ 不動産取得税

税率は3%ですが、築25年以内の中古マンションなどを購入すれば軽減されます。。

2. 住宅ローンの利用に課せられる税金

つぎに、「住宅ローンの利用に課せられる税金」の詳細をご説明しましょう。

なお、繰り返しになりますが、「住宅ローンの利用に課せられる税金」は、住宅ローンの融資が実行された直後などに支払うのが通例となっています。

住宅ローンの金銭消費貸借契約書に課せられる印紙税

住宅ローンを利用する際は、金銭消費貸借契約書に署名捺印しつつ、借り入れた資金を返済することを金融機関と約束します。

そして、金銭消費貸借契約書に署名捺印する者には印紙税が課せられます。

金銭消費貸借契約書に課せられる印紙税は借り入れ金額により異なり、以下のとおりです。

金銭消費貸借契約書に課せられる印紙税

借り入れ金額	印紙税
10万円超50万円以下	400円
50万円超100万円以下	1,000円
100万円超500万円以下	2,000円
500万円超1,000万円以下	10,000円
1,000万円超5,000万円以下	20,000円
5,000万円超1億円以下	60,000円

抵当権設定登記に課せられる登録免許税

「所有権移転登記に課せられる登録免許税」でご紹介したとおり、中古マンションの代金を売主に支払った後は、中古マンションの名義を売主から買主に変更する「所有権移転登記」が必要です。

そして、住宅ローンで中古マンションを購入する際は、所有権移転登記の際に抵当権が設定されます。

抵当権とは、中古マンションの買主が住宅ローンを返済できない場合に、金融機関などが中古マンションを売却しつつ返済金に充当できる権利のことで、その設定に対して登録免許税が課せられます。

抵当権の設定に課せられる登録免許税の計算式は以下のとおりです。

抵当権の設定に課せられる登録免許税の計算式
住宅ローンの借り入れ金額 × 税率（0.4%）= 登録免許税

まとめ - 税金と諸費用を合計すると全部でいくら？

住宅ローンで中古マンションを購入したいと希望する方へ向けて、掛かる税金をご紹介しました。

住宅ローンで中古マンションを購入する際は、「中古マンションの購入に課せられる税金」と「住宅ローンの利用に課せられる税金」を支払う必要があります。

税額の合計は、購入する中古マンションの固定資産税評価額や借り入れ金額により異なりますが、築年数が新しい中古マンションを購入すると「中古マンションの購入に課せられる税金」が、借り入れ金額が多くなると「住宅ローンの利用に課せられる税金」が高くなる傾向があるため留意してください。

なお、住宅ローンで中古マンションを購入する際は、ご紹介した税金以外に「中古マンションを購入するための諸費用」と「住宅ローンを利用するための諸費用」が必要です。

そして、中古マンションの購入に課せられる税金と諸費用を合計すると物件価格の10%程度になるのが通例で、中古マンションの購入に課せられる税金と諸費用を合わせると借り入れ金の2～5%程度になるのが一般的となっています。

詳しくは、当サイトのコンテンツである「中古住宅を住宅ローンで購入したい。諸費用は全部でいくら？」をご覧ください。

記事公開日：2019年10月