一戸建て中古住宅の登記費用はいくら?自分で登記できる?

中古住宅の登記費用はいくら?

一戸建ての中古住宅を購入する際の登記費用は、物件価格と比例します。

たとえば、物件価格が安ければ登記費用は10万円程度など、物件価格が高ければ登記費用は30万円以上などです。

中古住宅の登記費用を計算する方法や司法書士への報酬の相場、自分で登記する方法などをご説明しましょう。

なお、ご紹介する内容は戸建ての中古住宅に限られ、中古マンションには該当しないためご注意ください。

目次

1. 登記費用を計算する方法

はじめに、一戸建ての中古住宅を購入する際に必要となる登記費用を計算する方法をご説明しましょう。

一戸建ての中古住宅を購入する際に必要となる登記は、建物部分の名義を売り主から買い主に変更する所有権移転登記と、土地部分の名義を売り主から買い主に変更する所有権移転登記です。

一戸建ての中古住宅を購入すると建物部分と土地部分の所有権移転登記が必要

そして、それぞれの所有権移転登記を行う際は、登録免許税という税金が課せられます。

また、所有権移転登記の手続きは複雑なため、司法書士に報酬を支払いつつ代行を依頼するのが通例です。

よって、一戸建ての中古住宅を購入する場合における登記費用は、以下の3つの合計額となります。

  • 建物部分の所有権移転登記に掛かる登録免許税
  • 土地部分の所有権移転登記に掛かる登録免許税
  • 所有権移転登記の手続きを代行する司法書士への報酬

住宅ローンを利用する場合は、さらに「抵当権の設定登記に掛かる登録免許税」なども必要

以上の3つの合計額が、一戸建ての中古住宅を購入する際に必要となる登記費用です。

3の司法書士への報酬は、安ければ4万円程度、高い場合は10万円程度などであり、この記事の「2. 司法書士への報酬の相場」にて詳細をご説明しています。

1の「建物部分の所有権移転登記に掛かる登録免許税」と、2の「土地部分の所有権移転登記に掛かる登録免許税」は、固定資産税評価額に登録免許税の税率を掛け算しつつ計算します。

ここから、それぞれの登録免許税を計算する方法をご紹介しましょう。

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1-1. 建物部分の登録免許税を計算する方法

建物部分の所有権移転登記に掛かる登録免許税は、建物部分の固定資産税評価額に税率を掛け算しつつ計算します。

建物部分の所有権移転登記に掛かる登録免許税は、固定資産税評価額に税率を掛け算しつつ計算する

固定資産税評価額とは、その不動産の固定資産税を算出するための価額であり、売買価格より安くなります。

建物部分の固定資産税評価額は、おおむね建物部分の価格の5~6割程度などです。

購入を希望する一戸建て中古住宅の建物部分の価格は、その物件を取り扱う不動産業者に問い合わせることにより確認できますが、築年数から想定できます。

たとえば、築30年など築年数が古い中古住宅は、販売価格の2~3割程度が建物部分の価格とお考えになれば良いでしょう。

例を挙げると、販売価格が1,000万円である築30年の中古住宅の建物部分の価格は、その2~3割である200~300万円といった具合です。

反対に、築10年など築浅の一戸建ての中古住宅は、販売価格の4~5割程度が建物部分の価格と想定するのが良いでしょう。

たとえば、販売価格が3,000万円である築10年の中古住宅の建物部分の価格は、その4~5割である1,200~1,500万円となります。

建物部分の価格の5~6割程度が、その中古住宅の建物部分の固定資産税評価額です。

計算例を挙げると、建物部分の価格が1,200万円の場合は「1,200万円×50%=600万円」などと計算し、固定資産税評価額は600万円となります。

中古住宅の建物部分の固定資産税評価額を想定する方法

そして、建物部分の所有権移転登記に掛かる登録免許税の税率は原則として2%であり、以下の式で税額を計算します。

建物部分の所有権移転登記に掛かる登録免許税を計算する式
建物部分の固定資産税評価額×2%

よって、建物部分の固定資産税評価額が600万円の場合は「600万円×2%=12万円」と計算し、登録免許税は12万円となります。

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1-2. 土地部分の登録免許税を計算する方法

土地部分の所有権移転登記に掛かる登録免許税は、土地部分の固定資産税評価額に税率を掛け算しつつ計算します。

中古住宅の土地部分の所有権移転登記に掛かる登録免許税は、固定資産税評価額に税率を掛け算しつつ計算する

土地部分の固定資産税評価額は、おおむね土地部分の価格の7~8割程度などです。

購入を希望する一戸建て中古住宅の土地部分の価格は、その物件を取り扱う不動産業者に問い合わせることにより確認できます。

また、その中古住宅の販売価格から、この記事の「1-1. 建物部分の登録免許税を計算する方法」でご紹介した方法を用いて計算した建物部分の価格を差し引いた額が、土地部分の価格とお考えになるのも良いでしょう。

たとえば、その中古住宅の販売価格が3,000万円であり、建物部分の価格を1,200万円と想定した場合は「3,000万円-1,200万円=1,800万円」と計算し、土地部分の価格は1,800万円といった具合です。

中古住宅の土地部分の販売価格を想定する方法

土地部分の価格の7~8割程度などが、その中古住宅の土地部分の固定資産税評価額です。

計算例を挙げると、土地部分の価格が1,800万円と想定する場合は「1,800万円×70%=1,260万円」などと計算し、固定資産税評価額は1,260万円となります。

そして、土地部分の所有権移転登記に掛かる登録免許税の税率は原則として2%であり、以下の式で税額を計算します。

土地部分の所有権移転登記に掛かる登録免許税を計算する式
土地部分の固定資産税評価額×2%

よって、土地部分の固定資産税評価額が1,260万円の場合は「1,260万円×2%=25万2千円」と計算し、登録免許税は25万2千円です。

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2. 司法書士への報酬の相場

一戸建ての中古住宅を購入する際は、建物部分と土地部分の名義を売り主から買い主に変更する所有権移転登記が必要です。

所有権移転登記は、ご自分で申請することも可能ですが、売り主から印鑑証明書や権利書などを取り付ける必要があり、複雑な手続きを要するため、報酬を支払いつつ司法書士に代行を依頼するのが通例となっています。

報酬は、依頼する司法書士や、購入する中古住宅の固定資産税評価額によって異なるものの、4万円~10万円程度などです。

司法書士への報酬の相場は、全国の1,193名の司法書士を対象に平成30年1月に実施された、日本司法書士会連合会による「報酬アンケート結果」にてご確認いただけます。

中古住宅の登記費用に占める司法書士への報酬

同アンケートの「第1 所有権移転登記-2 所有権移転登記(売買1)」と「第1 所有権移転登記-3 所有移転登記(売買2)」によれば、司法書士が請求する所有権移転登記の代行手続きに対する報酬の平均は以下のとおりです。

司法書士が請求する報酬の平均

地区 報酬額の平均
北海道地区 42,999円~72,341円など
東北地区 42,585円~71,997円など
関東地区 51,909円~91,375円など
中部地区 51,065円~82,166円など
近畿地区 64,090円~94,197円など
中国地区 48,035円~78,029円など
四国地区 51,369円~83,071円など
九州地区 45,729円~72,692円など

参考:日本司法書士会連合会 平成30年報酬アンケート結果

上記のとおり、司法書士が請求する所有権移転登記の代行手続きの報酬は、4万円~10万円程度となっています。

ただし、上記のアンケート結果は、土地部分と建物部分の固定資産税評価額の合計が1,000万円の不動産を対象とする報酬額です。

そのため、土地部分と建物部分の固定資産税評価額の合計が1,000万円を大きく超える中古住宅を購入する場合などは、報酬が割り増しになることがあるため留意してください。

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3. 登記を自分でする方法

中古住宅を購入した場合、売り主から買い主に名義を変更する「所有権移転登記」という登記が必要です。

所有権移転登記は、司法書士に報酬を支払いつつ代行を依頼するのが通例となっています。

所有権移転登記の際は登録免許税が課せられ、免税されることはありませんが、自分で登記すれば、司法書士への報酬は節約できます。

そのため、中古住宅を購入しつつ自分で登記できるかお調べになる方がいらっしゃいますが、売り主の協力とチャレンジ精神があれば可能です。

特に、親族間などで中古住宅を売買する際は、売り主の協力を得ることが容易なため、ご自分で登記できます。

中古住宅は売り主の協力があれば自分で登記できる

ただし、中古住宅の所有権移転登記の手続きを行う際は、以下の必要書類を添付しつつ法務局に申請書を提出する必要があるため留意してください。

申請書に添付すべき必要書類

  • 売り主が所有する、売買された中古住宅の登記済証、または登記識別情報などの権利書
  • 中古住宅の売買契約書などの登記原因証明情報
  • 所有権移転登記の申請に売り主が同行しない場合は、代理権限証明情報などの委任状
  • 売り主の印鑑証明書

上記の書類を申請書に添付しつつ法務局に提出することにより、中古住宅を購入しつつ自分で登記することが可能です。

申請書は「法務局|不動産登記の申請書様式について」の「登記申請書の様式及び記載例」の「4)所有権移転(売買)登記申請書」にてダウンロードできます。

また、法務局が公開する申請書の記載例は「法務局|所有権移転登記の登記申請書の記載例」にてご確認いただけます。

同記載例には、申請書に添付すべき必要書類の詳細も記されているため、ぜひご確認ください。

なお、以下の場合はご自分での登記は難しいため、司法書士に代行を依頼するのが理想です。

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売り主が権利書を紛失している場合

中古住宅を購入しつつ所有権移転登記を申請する際は、売買された中古住宅の登記済証、または登記識別情報などを提出する必要があります。

登記済証、または登記識別情報とはいわゆる権利書であり、中古住宅の売り主が所有しています。

これらの権利書は、紛失しても再発行されません。

そのため、売り主が権利書を紛失している状況で所有権移転登記を行う際は、権利書を提出する代わりに、売り主と法務局が郵便をやり取りしつつ中古住宅の所有者を明確にするなどの複雑な手続きが必要となります。

よって、売り主が登記済証、または登記識別情報などの権利書を紛失している場合は、司法書士に報酬を支払いつつ代行を依頼するのが良いでしょう。

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住宅ローンを利用する場合

住宅ローンを利用しつつ中古住宅を購入する場合は、所有権移転登記に加え、その物件を担保に設定する「抵当権の設定登記」が必要となります。

抵当権の設定登記は、住宅ローンを貸し出した金融機関が斡旋する司法書士が手続きを行うのが通例です。

理由は、抵当権の設定登記が不完全であると、銀行は貸し倒れになる虞があるためです。

よって、住宅ローンを利用しつつ中古住宅を購入する場合は、自分での登記は難しいといえるでしょう。

住宅ローンで中古住宅を購入する場合は自分での登記は難しい

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購入する中古住宅に抵当権が設定されている場合

売り主が住宅ローンを返済中の中古住宅などは、必ず抵当権が付いています。

抵当権とは、資金の借り主が返済を滞らせた際に、資金の貸し主である金融機関などが物件を売却できる権利のことです。

売り主が住宅ローンを返済中である中古住宅が売買される際は、買い主が支払う物件代金を以て住宅ローンが返済され、抵当権が抹消された後に引き渡されるのが通例です。

抵当権が付いている中古住宅が売買される流れ

しかし、この手続きに不備があった場合、抵当権が付いたままの中古住宅が引き渡される虞があります。

よって、売り主が住宅ローンを返済中の中古住宅などを購入する際は、ご自分での登記は諦め、必ず司法書士に代行をご依頼ください。

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不動産業者の同意が得られない場合

不動産業者を仲介しつつ中古住宅を購入する場合、多くの不動産業者は、買い主が自分で所有権移転登記の手続きを行うことを嫌います。

理由は、所有権移転登記の手続きが不完全であるとトラブルになり、売り主の方に迷惑が掛かる可能性があるためです。

また、トラブルが起きれば、その中古住宅を仲介した不動産業者は解決に当たらなければなりません。

よって、不動産業者の同意が得られない場合は、ご自分での登記は諦め、司法書士に代行をご依頼ください。

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まとめ - 登録免許税には軽減税率ある

一戸建ての中古住宅を購入する際に掛かる登記費用を計算する方法や、登記の手続きを代行する司法書士への報酬の相場、自分で登記する方法などをご紹介しました。

中古住宅の登記費用は、購入する物件の固定資産税評価額に比例し、評価額が高ければ登録免許税が高くなり、それに伴い登記費用も30万円以上などと高額になります。

築年数が新しい、立地条件が良い、敷地面積が広いなどの中古住宅は、固定資産税評価額が高くなるため留意してください。

登記の手続きを代行する司法書士への報酬の相場は、4万円から10万円程度です。

登記は、売り主から権利書などの必要書類を取り付けることができれば自分でも可能ですが、住宅ローンを利用する場合などは難しいといえるでしょう。

なお、この記事の「1. 登記費用を計算する方法」にて、建物部分の固定資産税評価額は販売価格の4~5割程度、土地部分の固定資産税評価額は販売価格の7~8割程度とご紹介しましたが、相場より大幅に高い、または安い中古住宅には該当しないためご注意ください。

正確な固定資産税評価額は、購入を希望する中古住宅を取り扱う不動産業者などに問い合わせることによりご確認いただけます。

また、この記事の「1-1. 建物部分の登録免許税を計算する方法」と「1-2. 土地部分の登録免許税を計算する方法」にて、建物部分と土地部分の所有権移転登記に掛かる登録免許税の税率は、どちらも2%とご紹介しましたが、軽減措置が設けられています。

建物部分の所有権移転登記に掛かる登録免許税の税率は、床面積が50㎡以上、築20年以内の木造住宅などの中古住宅を購入し、令和4年3月31日までに登記すれば0.3%に軽減されます。

土地部分の所有権移転登記に掛かる登録免許税の税率は、令和3年3月31日までに中古住宅を購入しつつ登記すれば1.5%に軽減されます。

中古住宅の登記費用に掛かる登録免許税には軽減税率が設けられている

軽減税率が適用される条件は、「国税庁タックスアンサー No.7191 登録免許税の税額表」の「(1)土地の所有権の移転登記」と「(3)住宅用家屋の軽減税率」にて確認することが可能です。

ご紹介した内容が、中古住宅の登記費用をお調べになる皆様に役立てば幸いです。失礼いたします。

記事公開日:2020年9月

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