住宅ローン控除を適用したい。中古住宅の築年数は何年まで?

中古住宅の住宅ローン控除。築年数は何年まで?

中古住宅を購入しつつ住宅ローン控除を適用するためには、様々な要件を満たす必要がありますが、最も基本的な条件が築年数です。

しかし、一定の条件を満たした中古住宅を購入すれば、築年数は問われないこともあります。

中古住宅に住宅ローン控除が適用される要件を調べる方へ向けて、築年数に関する条件や、築年数に関する条件を満たさない場合でも、住宅ローン控除が適用される条件をご紹介しましょう。

1. 木造は築20年、鉄骨鉄筋コンクリート造は築25年以下など

中古住宅における住宅ローン控除は、耐火建築物である住宅は築25年以下、耐火建築物以外の住宅は築20年以下の物件を購入することにより適用されます。

国税庁が定める、住宅ローン控除が適用される条件における耐火建築物と耐火建築物以外の定義は以下のとおりで、鉄骨鉄筋コンクリート造の中古マンションなどは耐火建築物に、木造や軽量鉄骨造の一戸建てなどは耐火建築物以外に該当します。

国税庁による耐火構造物と耐火構造物以外の定義

耐火構造物(築25年以下) 建物の主たる構造部分が鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造、鉄骨造、コンクリートブロック造、れんが造、石造り
耐火構造物以外(築20年以下) 建物の主たる構造部分が木造、軽量鉄骨造

上記の区分けは、国税庁のタックスアンサー「No.1214 中古住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)」の「2 住宅借入金等特別控除の適用要件」にて確認できます。

売買契約締結前に、正確な築年数を確認する

住宅ローン控除は税務署に申請しますが、その際は正確な築年数を確認されます。

中古住宅は、広告に築年数が記載されていますが、必ずしも正確とは限りません。

そのため、住宅ローン控除を受けることを目的に中古住宅を購入する際は、売買契約を締結する前に正確な築年数を確認することが大切です。

購入を希望する中古住宅の正確な築年数は、その中古住宅の建物部分の登記事項証明書で確認できます。

登記事項証明書とは、不動産の住所や構造、床面積、新築された日などに関する情報が記載された書面で、その中古住宅を取り扱う不動産業者や、その中古住宅が所在する地域を管轄する法務局、または法務局のホームページから入手できます。

登記事項証明書の見本は、法務省の公式サイトにてご覧いただけ、住宅ローン控除の申請を行う際は、購入した中古住宅の登記事項証明書の提出を求められるため、登記事項証明書は事前に入手しておくのが理想です。

中古住宅の住宅ローン控除の築年数の条件は、主に中古マンションは築25年以下、木造や鉄骨造の一戸建ては築20年以下

2. 耐震補強工事が実施されていれば、築年数は問われない

中古住宅を購入しつつ住宅ローン控除を受けるためには、築年数が25年以下の鉄骨鉄筋コンクリート造の中古マンションや、築年数が20年以下の木造や軽量鉄骨造の一戸建てなどを購入する必要があります。

ただし、以下のいずれかの条件を満たした中古住宅を購入するなどすれば、築年数は問われません。

耐震補強工事を行い、耐震基準適合証明書が発行された中古住宅

耐震補強工事を行いつつ耐震性が増し、取得日から遡ること2年以内に発行された耐震基準適合証明書で一定の耐震性を満たすことを証明できる中古住宅は、築年数に関する条件を満たさなくとも住宅ローン控除を受けることができます。

これに該当する中古住宅を購入し、住宅ローン控除を申請する際は、耐震基準適合証明書の提示を求められますが、耐震基準適合証明書は売主から入手することが可能です。

耐震補強工事を行い、耐震等級が評価された中古住宅

耐震補強工事を行いつつ耐震性が増し、取得日から遡ること2年以内に発行された建設住宅性能評価書にて、耐震等級1、または等級2、または等級3に該当することを証明できる中古住宅は、築年数に関する条件を満たさなくとも住宅ローン控除を受けることができます。

これに該当する中古住宅を購入し、住宅ローン控除を申請する際は、建設住宅性能評価書の提示を求められますが、建設住宅性能評価書は売主から入手することが可能です。

既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入する中古住宅

既存住宅売買瑕疵担保責任保険とは、国道交通大臣が指定した住宅瑕疵担保責任保険法人が実施する、中古住宅の売買に関する保険で、同保険に加入する中古住宅を購入し、購入後に不具合が発見された場合は、同保険法人から保険金が支払われ、不具合を修繕できます。

購入を希望する中古住宅が、取得日から遡ること2年以内に同保険に加入し、それを保険付保証明書で証明できる中古住宅を購入する場合は、築年数の条件を満たさずとも住宅ローン控除を受けることが可能です。

これに該当する中古住宅を購入し、住宅ローン控除を申請する際は、保険付保証明書の提示を求められますが、保険付保証明書は売主から入手できます。

入居までに耐震改修工事を行う中古住宅

取得する前に税務署に耐震改修工事を行うことを「耐震改修計画認定申請書」などで申請し、入居日までに耐震改修工事を済ませ、耐震性が向上したことを耐震基準適合証明書などで証明できる中古住宅であれば、築年数に関する条件を満たさずとも住宅ローン控除を受けることが可能です。

ただし、耐震改修工事は、中古住宅の取得日から6ヵ月以内に行う必要があるため注意してください。

また、耐震基準適合証明書を発行できるのは、建築士事務所に所属する建築士や、国土交通大臣から指定された検査機関などに限られます。

そのため、耐震基準適合証明書の取得を目標に耐震工事を行う際は、耐震基準適合証明書を発行できる体制が整ったリフォーム店や工務店などに耐震改修工事を依頼するように注意してください。

入居までに耐震改修工事が行われた中古住宅に対する住宅ローン控除が適用される条件の詳細は、国税庁のタックスアンサー「No.1215 要耐震改修住宅を取得し、耐震改修を行った場合(住宅借入金等特別控除)」にてご確認いただけます。

売買契約から遡ることに2年以内に発行された耐震基準適合証明書で耐震性があることを証明できる中古住宅などは、築年数に関する住宅ローン控除の適用条件は問われない

まとめ - 耐震補強工事は約150万円程度で、補助金も期待できる

住宅ローン控除が適用される中古住宅の築年数や、築年数の条件を満たさない場合でも、住宅ローン控除が適用される条件をご紹介しました。

中古マンションは、主に鉄骨鉄筋コンクリート造や鉄筋コンクリート造ですが、それに該当する中古住宅を購入する場合、住宅ローン控除が適用される築年数の条件は25年以下です。

また、一戸建ての中古住宅は、主に木造、軽量鉄骨造ですが、それに該当する中古住宅を購入する場合、住宅ローン控除が適用される築年数の条件は20年以下となっています。

ただし、売主が耐震補強工事を行うなどして、取得日から遡ること2年以内に発行された耐震基準適合証明書で耐震性があることを証明できる中古住宅であれば、築年数に関する条件は問われません。

さらに、取得日までに税務署に耐震補強工事を行うと申告し、取得日から入居日まで(最大6ヵ月以内)に耐震補強工事を行い、耐震性が向上したことを耐震基準適合証明書などで証明できる中古住宅も、築年数に関する条件は問われません。

ちなみに、木造住宅の耐震補強工事の相場は150万円程度で、個人が実施する一戸建ての木造住宅への耐震補強工事には、市区町村からの補助金が期待できます。

補助金の額は、中古住宅が所在する市区町村により異なりますが、おおむね全工費の2分の1から3分の1程度です。

耐震補強工事の補助金に関する詳細は、購入を希望する中古住宅が所在する市区町村のホームページなどでご確認ください。