中古住宅はどんな流れで購入し、どれくらいの期間で入居できる?

中古住宅はどんな流れで購入し、どれくらいの期間で入居できる?

賃貸住宅にお住まいになりながら中古住宅を購入する場合は、1日も早く引き渡しを受けつつ入居し、賃貸住宅の家賃を節約したいものです。

そこで、今回の「誰でもわかる不動産売買」では、賃貸住宅にお住まいで中古住宅の購入を希望する方へ向けて、必要となる期間を交えつつ、住宅ローンで中古住宅を購入する流れをご紹介しましょう。

なお、ご紹介する流れや期間は一般的なものであり、中古住宅を仲介する不動産業者により流れが変わったり、売主の都合などにより引き渡しまでの期間が長くなることがあるため注意してください。

かかる期間は、全部でおおよそ65日

住宅ローンを利用しつつ、不動産業者が仲介する一般的な中古住宅を購入するために必要な期間は、全部でおおよそ65日です。

ここから、必要となる期間を交えつつ、住宅ローンで中古住宅を購入する流れをご紹介しましょう。

なお、ご紹介する流れでは、物件を探す期間は省略しているため留意してください。

中古住宅を効率よく探す方法は、当サイトのコンテンツである「中古住宅を探したい!おすすめの検索サイトや探し方ってある?」や「中古住宅の購入を決意!で…やることは?なにから始めるべき?」にて詳しくご紹介中です。

また、住宅ローンで中古住宅を購入する際は、住宅ローンを申し込む金融機関探しにも時間が掛かります。

そのため、住宅ローンでの中古住宅の購入を希望し、全体の期間を短縮したい場合は、物件探しと金融機関探しを並行するのが理想です。

流れ1. 購入申し込み

物件を探しつつ購入を希望する中古住宅が見つかれば、不動産業者にその旨を伝え、売主に購入申し込みを行います。

購入申し込みとは、その中古住宅を購入する意思があることを購入申込書にて伝えるもので、売主が承諾すれば、売買契約への手続きが開始されます。

購入申し込みが受理されるまでの期間は、売主により異なりますが、おおむね2~3日程度です。

なお、購入申込書には、購入希望価格や決算予定日などを記載しますが、販売価格より安い購入希望価格を記入すれば、値引き交渉が可能です。

ただし、過度の値引きを希望すると売主からの返答が遅れ、中古住宅を購入する期間が長くなる虞があるため注意してください。

中古住宅の値引きは、当サイトのコンテンツである「中古住宅は値引きできる?値下げしやすい物件の特徴」にて詳しくご説明中です。

流れ2. 媒介契約(ここまでの期間の合計:約10日)

売主が購入申し込みを受理すれば、その中古住宅を仲介する不動産業者の店頭や事務所に出向くなどして、不動産業者と媒介契約を締結します。

媒介契約とは、その不動産業者に仲介手数料を支払い、その不動産業者を仲介させつつ中古住宅を購入することを約束するものです。

媒介契約の締結は、購入申し込みが受理されてから1週間以内などに行い、30分程度で完了します。

流れ3. 重要事項説明(ここまでの期間の合計:約17日)

媒介契約の締結が済めば、不動産業者から重要事項説明を受けます。

重要事項説明とは、中古住宅の状況や不具合などが口頭にて説明されるもので、中古住宅の引き渡し後に「言った・言わない」とトラブルになることを防ぐために実施される重要な説明です。

重要事項説明は、媒介契約の締結後1週間以内などに行われ、60~90分程度で完了します。

重要事項説明について詳しくは「中古住宅を購入する際の注意点。重要事項説明と売買契約の大切さ」をご覧ください。

中古住宅を住宅ローンで購入する流れと期間のまとめ1

流れ4. 売買契約(ここまでの期間の合計:約24日)

重要事項説明が完了すれば、不動産業者の事務所などで売主と売買契約を締結し、売主への手付金と不動産業者への仲介手数料の半額を支払います。

手付金は中古住宅の購入価格の1割程度が通例で、仲介手数料は不動産の販売価格により異なり、国土交通大臣により以下のように上限が定められています。

不動産の仲介手数料の上限

物件価格 上限(消費税別)
200万円以下 中古住宅の購入価格の5%
200万円超400万円以下 中古住宅の購入価格の4%+2万円
400万円超 中古住宅の購入価格の3%+6万円

住宅ローンで中古住宅を購入する場合は、融資が実行される前に売主への手付金と仲介手数料の半額を支払う必要があるため注意してください。

また、売買契約は、重要事項説明の完了後1週間以内などに実施されるのが通例ですが、売主のスケジュールにより日程が前後することがあります。

なお、売買契約の際に必要となる書類は特にありませんが、場合によっては顔写真付きの身分証明書の提示を求められるため、事前に準備しておけば余分な期間を短縮できます。

流れ5. 住宅ローンの仮審査(ここまでの期間の合計:約25日)

売買契約が完了すれば、当日中や翌日など、速やかに住宅ローンの仮審査(事前審査)に申し込みます。

仮審査は、申し込む金融機関により異なりますが、おおむね10営業日以内などに結果が通知されます。

仮審査の際は、場合によっては運転免許証などの身分証明書、会社員の方は源泉徴収票、個人事業主の方は前年の確定申告書のコピーなどの提出を求められるため、事前に準備しておけば余分な期間を省くことが可能です。

仮審査の必要書類は金融機関により異なるため、詳しくは、住宅ローンを申し込む銀行にお問い合わせください。

なお、仮審査は複数の金融機関に申し込むことが可能で、審査に通っても必ず住宅ローンを借り入れする必要はありません。

そのため、落ちた場合のことを想定しつつ、一度に複数の金融機関に仮審査を申し込めば、審査に掛かる余分な期間を短縮できます。

流れ6. 住宅ローンの本審査(ここまでの期間の合計:約35日)

住宅ローンの仮審査が通れば、続いて本審査に進みます。

本審査の結果通知は、住宅ローンを申し込む金融機関により異なりますが、おおむね10~15営業日以内などです。

本審査に申し込む際は、運転免許証やパスポートのコピー、住民票の写し、源泉徴収票、所得税や住民税などの納税証明書、中古住宅の売買契約書と重要事項説明書のコピー、中古住宅の登記簿謄本、印鑑証明書、健康保険証、健康診断結果証明書などの提示を求められるため、事前に準備しておけば余分な期間を短縮できます。

本審査の必要書類は金融機関により異なるため、詳しくは審査を申し込む銀行にお問い合わせください。

なお、本審査の際に「中古住宅の登記簿謄本」の提出を求められる場合は、売買契約を締結した中古住宅が所在する地域を管轄する法務局(法務省の地方支部局)や、その中古住宅を仲介する不動産業者などから入手できます。

中古住宅を住宅ローンで購入する流れと期間のまとめ2

流れ7. 融資の実行と残金支払い(ここまでの期間の合計:約65日)

住宅ローンの本審査に通れば融資が実行され、売主への中古住宅の購入価格の残金と、不動産業者に仲介手数料の残金を支払います。

本審査の結果通知から融資が実行されるまでの期間は、住宅ローンを申し込む金融機関や、住宅ローンの種類により異なりますが、フラット35などの公的融資は20~30日程度、金融機関が実施する民間融資の場合は15日から20日程度です。

流れ8. 中古住宅の引き渡し(ここまでの期間の合計:約65日)

売主への決済などが完了すれば、中古住宅が引き渡されます。

中古住宅が引き渡される時期は、売買契約の内容により異なりますが、空き家の状態で販売されている中古住宅を購入した場合は、即時引き渡されるのが通例です。

ただし、売主が居住中の状態で売りに出されている中古住宅を購入した場合は、売主の引っ越し後に引き渡されるなど、売主のスケジュールにより引き渡し時期が決定されるため注意してください。

そして、中古住宅の引き渡しが済めば、中古住宅に入居できます。

なお、代金の決済が済めば、金融機関が斡旋した司法書士が中古住宅の所有権移転登記(売主から買主への名義変更)の手続きを開始し、1週間程度で完了しますが、手続き中も入居可能です。

住宅ローンで中古住宅を購入する流れと期間のまとめ3

まとめ - 早く引き渡しを受けたい場合は、不動産業者に相談する

賃貸住宅にお住まいになりつつ中古住宅を購入し、できる限り早く入居したいと希望する方へ向けて、必要となる期間を交えながら、住宅ローンで中古住宅を購入する流れをご紹介しました。

住宅ローンで中古住宅を購入する場合は、65日程度の期間が必要です。

ただし、ご紹介した期間は、売主が居住中である中古住宅を購入すると長くなったり、住宅ローンを申し込む金融機関により変動するため注意してください。

そして、ご紹介した流れは、あくまで慣例的なものです。

そのため、住宅ローンで中古住宅を購入し、早く入居しつつ賃貸住宅の家賃を節約したいと希望する場合は、購入を希望する中古住宅を仲介する不動産業者や、住宅ローンを申し込む金融機関に相談してください。

たとえば、できる不動産業者であれば、「流れ2」の媒介契約と、「流れ3」の重要事項説明を同日中に実施するなどして、期間の短縮に努めてくれます。

また、できる銀行員であれば、可能な限り早く審査を進めるなどして、期間の短縮に協力してくれます。

物事は何でも相談で、誰かに相談しつつ良い人に巡り会うことができれば明るい未来が見えてきます。

ご紹介した内容が、中古住宅の購入を希望する皆様のお役に立てば幸いです。失礼いたします。