フラット35とは? 図解でわかりやすく解説

フラット35とは? わかりやすく解説

フラット35とは、住宅金融支援機構と銀行が協調しつつ貸し出す住宅ローンです。

また、投資家からすれば、フラット35は投資の対象となる商品でもあります。

フラット35の仕組みを図解で詳しく解説し、フラット35が投資の対象となる理由をわかりやすくご説明しましょう。

目次

1. フラット35とは、住宅金融支援機構と銀行が協調しつつ貸し出す住宅ローン

冒頭でご説明したとおり、フラット35とは住宅ローンであり、不動産を購入する方にとってはお金を借りる手段のひとつです。

まずは、住宅ローンという側面からフラット35の仕組みをわかりやすくご説明しましょう。

フラット35とは、国土交通省と財務省が所管などを行う機関「住宅金融支援機構」と、全国各地の銀行や信用金庫などの金融機関が協調しつつ貸し出す住宅ローンです。

フラット35とは、住宅金融支援機構と日本全国各地の銀行が協調しつつ貸し出す住宅ローン

住宅の購入希望者がフラット35を利用したいと希望する場合は、フラット35を取り扱う金融機関に申し込みます。

フラット35は全国各地のほぼ全ての金融機関で取り扱い、申し込みを受けた金融機関は、住宅金融支援機構と共に申込者の返済能力などを調査し、資金を貸し出すか審査します。

審査に合格すれば資金が貸し出され、申込者は住宅を購入することが可能です。

そして、資金を借り入れた申込者は、月々、または月々とボーナス払いなどで返済します。

ただし、返済する際は、利息を上乗せしなくてはなりません。

フラット35の金利は年1.5%などで、3,000万円を借り入れつつ35年で返す場合は、約3,800万円を返済する必要があります。

フラット35は、返済する際に利息を上乗せする必要がある

なお、フラット35は全国各地のほぼ全ての金融機関で取り扱いますが、各銀行で金利が異なり、低い場合は1.3%、高い場合は1.9%など様々です。

そのため、フラット35を利用する際は、申し込む銀行を慎重に選ぶ必要があります。

以下にフラット35が利用できる条件をわかりやすく簡単にご説明しましょう。

ちなみに、フラット35が利用できる条件の詳細は「住宅金融支援機構:フラット35ご利用条件」にてご確認いただけます。

どんな住宅を購入する際に利用できる?

フラット35は、申込者本人や申込者の親族がお住まいになる住宅、または申込者本人や申込者の親族がお使いになる別荘を購入する際にご利用いただけます。

購入する住宅は新築、一戸建て、マンションなどの種類は問われず、中古住宅を購入する際も利用することが可能です。

ただし、一戸建ての場合は床面積が70㎡以上、マンションの場合は床面積が30㎡以上の必要があり、小さな離れや物置を建てる際などは利用できません。

なお、フラット35は住宅を購入する資金だけではなく、リフォーム資金を借り入れることもできます。

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年収はいくらから利用できる?

具体的な年収は問われませんが、年収に応じて借り入れできる金額が異なり、それに伴い審査に通りにくくなることがあります。

たとえば、年収が低い状態であるにもかかわらず8,000万円もの借り入れを希望すると、審査に通りにくくなるといった具合です。

そのため、フラット35の利用を希望しつつも年収が気になる場合は、借り入れ希望額を低く設定するのが良いでしょう。

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いくらまで借り入れできる?

借り入れできる金額は100万円以上、8,000万円以下です。

ただし、年収に応じて毎年の返済額は以下の割合に抑える必要があります。

なお、年収に占める返済額の割合を「返済負担率」と呼びます。

年収が400万円未満の場合

年収が400万円未満の場合は、年間の返済額は年収の30%以下(120万円以下)に抑えなくてはなりません。

また、他に返済中のローンがある場合は、その返済額を含めた年間の返済額が年収の30%以下の必要があります。

年収が400万円以上の場合

年収が400万円を超える場合は、年間の返済額は年収の35%以下(140万円以下)に抑える必要があります。

また、他に返済中のローンがある場合は、その返済額を含めた年間の返済額を年収の35%以下に抑えなくてはなりません。

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何歳まで利用できる?

フラット35を利用するためには、申し込み時点で満70歳未満である必要があります。

ただし、親が申し込みつつ親子で返済するなど、返済を子に引き継ぐ「親子リレー返済」を行う場合は、満70歳以上でも利用することが可能です。

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2. フラット35の仕組み(投資商品としての側面)

フラット35をわかりやすく説明すると、住宅金融支援機構と金融機関(銀行や信用金庫など)が協調しつつ貸し出す住宅ローンです。

しかし、冒頭でご紹介しましたが、投資家からすればフラット35は投資の対象となる商品でもあります。

ここからは、フラット35が投資の対象となる仕組みを詳しくご説明しましょう。

フラット35は、住宅金融支援機構と金融機関が協調しつつ貸し出しますが、一旦は銀行が全額を貸し出し、その債権(住宅ローンの返済を請求できる権利)を住宅金融支援機構が買い取る仕組みです。

債権とは、貸し主が返済を請求できる権利

フラット35が貸し出される仕組みを図解でわかりやすくご説明すると以下のとおりです。

フラット35が貸し出される仕組み

上記がフラット35で住宅の購入資金が貸し出される仕組みです。

そして、債権を買い取った住宅金融支援機構は、その債権を細分化し、証券(いわゆる株券のような金融商品)として投資家に販売します。

証券とは、株のような金融商品のこと

たとえば、3,000万円の債権(返済を請求できる権利)の場合は100万円ずつなどに細分化し、その内容を記した証券を投資家に売るといった具合です。

債権の細分化とは?

そして、住宅金融支援機構は、証券を購入した投資家に定期的に利息を支払います。

また、証券を購入した投資家は、第三者に対して購入時より高く証券を売却することも可能です。

これらの仕組みや、フラット35の全体像を図解でわかりやすくご説明すると以下のようになります。

上記のようにフラット35は、投資家から見れば所有することにより利息などを得ることができる金融商品となるため、フラット35は投資商品としての側面も併せ持ちます。

なお、投資家に証券を売却した住宅金融支援機構は、得た代金で株を買うなどしつつ運用し、さらに利益を得ます。

これがフラット35の全体像です。

なお、住宅金融支援機構が公開するフラット35の証券の詳細は「住宅金融支援機構:資産担保証券(MBS)の概要」にてご確認いただけます。

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まとめ - フラット35の「35」とは返済期間を意味する

フラット35をわかりやすく解説し、仕組みなども詳しくご説明しました。

フラット35とは、住宅金融支援機構と金融機関が協調して貸し出す住宅ローンです。

また、フラット35は、投資家からすれば投資の対象でもあります。

なお、フラット35の35は返済期間を意味し、フラット35の返済期間は21年以上から35年以下に設定されるため「フラット35」という名称になっています。

余談ですが、住宅金融支援機構はフラット35だけではなくフラット20、フラット50なども商品化し、それぞれの返済期間は以下のとおりです。

住宅金融支援機構のフラットシリーズ

名称 返済期間
フラット20 15年以上、20年以下
フラット35 21年以上、35年以下
フラット50 36年以上、50年以内

ご紹介した内容が皆様のお役に立てば幸いです。失礼いたします。

記事公開日:2020年2月

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