不動産を賃貸すると家賃に消費税はかかる? 不動産投資の消費税

不動産を賃貸すると家賃に消費税はかかる?

不動産投資を行い、不動産を所有しつつ賃貸しすると、その家賃に消費税はかかるのでしょうか?

それは、「かかる場合」と「かからない場合がある」が答えとなります。

はじめて不動産投資を行う方へ向けて、不動産を賃貸しした場合に、入居者などの賃借人から消費税を預かる必要があるか、また、消費税を申告する方法や、納税する方法をご紹介しましょう。

なお、ご紹介する内容は、個人で不動産投資を行う場合のみに適用され、法人で不動産を賃貸する場合は適用されないため、注意してください。

1. 賃料に消費税がかかるか否かは、不動産の状況により異なる

冒頭でご紹介したとおり、不動産投資を行い不動産を賃貸しすると、入居者などの賃借人から支払われる賃料には、消費税がかかる場合とかからない場合があります。

以下に、消費税がかかる賃料と、かからない賃料をご紹介しましょう。

消費税がかかる賃料

店舗や事務所、倉庫などの賃料
店舗や事務所、倉庫など、事業として運用される不動産を賃貸しする場合は、その賃料に消費税がかかります。
駐車場の賃料
土地を購入するなどして所有し、コインパーキングなどの駐車設備を設置して賃貸しする場合は、その賃料に消費税がかかります。

ただし、駐車設備がないなど、更地で貸し出す場合は、その賃料に消費税はかかりません。
土地を短期間で貸し出す賃料
土地を一ヶ月以内などの短期間で賃貸しする場合は、その賃料に消費税がかかります。

「消費税がかからない賃料」

居住用の建物の家賃
アパートやマンションなど、居住用の建物を賃貸しする場合は、その家賃に消費税はかかりません。
手を加えていない更地の賃料
更地に手を加えず、青空駐車場や、資材置き場として貸し出す場合は、その賃料に消費税はかかりません。

ただし、アスファルトや砂利などを敷き詰めつつ駐車場として賃貸ししたり、舗装しつつ資材置き場として賃貸しする場合は、その賃料に消費税がかかります。

2. 消費税は、小規模な不動産投資にはかからない

賃料に消費税がかかる不動産を所有しつつ賃貸しする場合は、「消費税の課税事業者」となります。

消費税の課税事業者になると、入居者などの賃借人から消費税を預かりつつ申告をして、国に納付しなくてはなりません。

しかし、前々年の売上高が1,000万円以下の場合は、消費税の納付義務が免除される「納税義務の免除」という制度があります。

納税義務の免除が適用されれば、賃料に消費税がかかる不動産を賃貸ししていても「消費税の免税事業者」となり、消費税の申告が不要で、賃借人から消費税を預かる必要もありません。

つまり、小規模な不動産投資により得る賃料には、消費税がかからないというわけです。

なお、「納税義務の免除」の詳細は、国税庁のサイト内にあるページ「タックスアンサー No.6501 納税義務の免除」にて確認できます。

3. 消費税は、全額納付する必要はなく、還付も受けられる

賃料に消費税がかかる不動産を賃貸しつつ、前々年の売上高が1,000万円を超えた場合は、「消費税の課税事業者」となり、入居者などの賃借人から消費税を預かり、申告しつつ国に納付する必要があります。

しかし、預かった消費税の全額を納付する必要はありません。

個人が不動産投資を行うと、それを行うために不動産の資材などを購入し、その代金と消費税を支払いますが、その支払った消費税は、賃借人から預かった消費税を国に納付したと見なされます。

よって、納付する消費税額は、以下の式で計算します。

賃借人から預かった消費税 - 投資により支払った消費税 = 納付する消費税

以上の式を用いて、納付する消費税を計算します。

なお、賃借人から預かった消費税より、投資により支払った消費税が多い場合は、消費税の申告後に還付を受けることが可能です。

4. 消費税の申告と納税方法

賃料に消費税がかかる不動産を賃貸し、前々年の売上高が1,000万円を超えた場合は、消費税の課税事業者と見なされ、賃借人から消費税を預かりつつ、申告して納付しなくてはなりません。

申告は、課税期間の終了日の翌日から2ヶ月以内に、税務署に消費税の確定申告書を提出することにより完了し、その際に賃借人から預かった消費税も納付します。

なお、課税期間とは、消費税の納付額を計算する基準となる期間を表し、個人事業者の場合は、昨年の1月1日から12月31日です。

消費税の申告や納付方法の詳細は、国税庁のサイト内にあるページ「タックスアンサー よくある質問 消費税」にて確認できます。

消費税の確定申告書の見本

消費税の確定申告書の見本

5. 消費税の免税業者でも、消費税の還付を受けられる

不動産投資を行い不動産を賃貸しすると、その賃料に消費税がかかるか否かご紹介しました。

賃料にかかる消費税は、賃貸しする不動産の状況などにより、かかる場合とかからない場合があります。

また、前々年の売上高が1,000万円以下の場合は、消費税の免税業者と見なされ、どのような不動産を賃貸ししても消費税がかからず、消費税の申告をする必要すらありません。

なお、「消費税は、全額納付する必要はなく、還付も受けられる」にて、消費税の課税業者になると、払いすぎた消費税が還付されるとご紹介しましたが、消費税の免税業者であっても還付を受けることが可能です。

ただし、その際は一時的に「消費税の課税業者」になることを宣言する「消費税課税事業者選択届出手続き」を行い、消費税の申告を行う必要があるため、注意してください。

消費税課税事業者選択届出手続きの詳細は、国税庁のサイト内にあるページ「手続名 消費税課税事業者選択届出手続き」にて確認できます。