イラスト付きですぐわかる!利回りの意味をわかりやすく解説

不動産の利回りとは?

不動産の利回りとは、賃貸アパートなどの投資用物件の儲かり具合をパーセントで表した数値です。

利回りや表面利回り、実質利回り、グロス利回りの意味や、それぞれを計算する方法をわかりやすくご説明しましょう。

1. 不動産の利回りとは「その物件の儲かり具合」

賃貸アパートや賃貸マンションなど、投資用不動産の広告を見ると「利回り10%」などと書かれていますが、利回りとは、その不動産の儲かり具合を意味します。

不動産の利回りとは儲かる具合をパーセントで表した数値

たとえば、5,000万円で売りに出されている賃貸アパートがあったとしましょう。

その不動産を購入し、入居者を集めつつ経営すれば、毎年250万円の家賃収入が見込める場合は以下のように利回りを計算します。

利回りの計算例
250万円(1年間の家賃収入)÷ 5,000万円(その賃貸アパートの販売価格)×100 = 5%(利回り)

上記のように計算し、その賃貸アパートの利回りは5%です。

また、8,000万円で売りに出されている賃貸アパートがあったとしましょう。

その不動産を購入し、入居者を集めつつ経営すれば、毎年500万円の家賃収入が見込める場合は以下のように利回りを計算します。

利回りの計算例
500万円(1年間の家賃収入)÷ 8,000万円(その賃貸アパートの販売価格)×100 = 6.25%(利回り)

上記のように計算し、その賃貸アパートの利回りは6.25%となります。

利回りの計算式は以下のとおりであり、利回りが高ければ高いほど、その不動産は儲かると予想されることを意味します。

不動産の利回りの計算方法
その不動産を所有することにより得ると予想される1年間の家賃収入 ÷ その不動産の販売価格 ×100 = 利回り

なお、利回りには、大まかな儲かり具合を表す表面利回りと、詳細な儲かり具合を表す実質利回りが存在します。

続いて、表面利回りと実質利回りの意味をわかりやすく簡単にご説明しましょう。

2. 利回りには表面利回りと実質利回りがある

不動産における利回りとは、賃貸マンションや賃貸アパート、貸店舗(家賃を取りつつ人に貸すお店)などの投資用不動産の儲かり具合をパーセントで表した数値です。

そして、利回りには、グロス利回りとも呼ばれる表面利回りと実質利回りが存在します。

不動産の利回りには表面利回りと実質利回りがある

ここから、それぞれの利回りをわかりやすく簡単にご説明しましょう。

2-1. 大まかな利回りを表す「表面利回り」

表面利回りとは、その不動産の儲かり具合を大まかに表した数値であり、この記事の「1. 不動産の利回りとは「その物件の儲かり具合」」でご紹介した式と同じ方法で計算します。

表面利回りを計算する式
その不動産を所有することにより得ると予想される1年間の家賃収入 ÷ その不動産の販売価格 ×100 = 利回り

以上が表面利回りを計算する方法です。

投資用の不動産の広告を見ると「利回り5%」などと書かれていますが、その利回りは、大抵の場合は表面利回りを意味しています。

なお、誰でもわかる不動産売買では、表面利回りをわかりやすく解説するコンテンツ「表面利回りとは?計算する方法などイラスト付きで解説」も公開中です。

お時間のある方は、ぜひご覧ください。

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2-2. 細かな利回りを表す「実質利回り」

実質利回りとは、先にご紹介した表面利回りより、その投資用不動産の儲かり具合を詳細に表した数値です。

表面利回りは、その不動産を所有することにより得ると予想される年間の家賃収入と、その投資用不動産の販売価格だけを参考にしつつ計算しますが、実質利回りは必要経費などを含めつつ以下のように計算します。

実質利回りを計算する式
(1年間の家賃収入 - 1年間の必要経費)÷(不動産の販売価格 + 不動産を購入する際に必要となる諸費用)×100 = 実質利回り

上記のように実質利回りは、その不動産を所有することにより必要となる経費や、その不動産を購入する際に必要となる諸費用を含めつつ計算するため、表面利回りより具体的な利回りを算出することが可能です。

不動産の実質利回りと表面利回りの違い

なお、実質利回りを計算する式に含まれる「1年間の必要経費」には、以下のような経費が含まれます。

  • その不動産の修繕費用
  • その不動産の管理を第三者に委託する場合は管理委託費
  • その不動産を所有することにより毎年課せられる固定資産税
  • ローンを利用しつつ不動産を購入した場合は返済額

また、実質利回りを計算する式に含まれる「不動産を購入する際に必要となる諸費用」は、以下のような費用を含みます。

  • 不動産を購入する際に不動産業者に支払う仲介手数料
  • 不動産を購入することにより課せられる登録免許税や印紙税、不動産取得税などの税金

具体的に、毎年100万円の経費が掛かるものの年間500万円の家賃収入が見込まれる、購入するために500万円の諸費用が必要である5,000万円の不動産は、以下のように計算しつつ実質利回りは7.2%です。

実質利回りの計算例
(1年間の家賃収入500万円 - 1年間の必要経費100万円) ÷ (不動産の購入価格5,000万円 + 不動産を購入する際に必要となる諸費用500万円) ×100 = 7.2%(実質利回り)

2-3. グロス利回りとは?

投資用の不動産を購入しようと不動産業者と話をすると「グロス利回り」という不動産用語が聞こえてくることがありますが、グロス利回りの意味は表面利回りと同じです。

表面利回りとは、その投資用の不動産を購入することにより得ると予想される儲け具合をパーセントで表した数値であり、詳細は、この記事の「2-1. 大まかな利回りを表す「表面利回り」」にてご覧いただけます。

まとめ - 利回りは、指標や目安として考える

投資用の不動産の広告で見かける利回りや表面利回り、実質利回り、グロス利回りの意味や、それぞれを計算する方法をわかりやすくご説明しました。

利回りとは、賃貸アパートや賃貸マンション、貸店舗などの投資用不動産を購入することで得ると予想される儲かり具合をパーセントで表した数値です。

また、貸し事務所、貸しガレージなどの投資用不動産も販売され、それらの広告にも利回りが掲載されていますが、その意味も同じとなっています。

そして、利回りが高ければ高いほど、その投資用の不動産を購入すれば儲かることを意味します。

ただし、利回りは、あくまで予想のため留意してください。

実際に賃貸アパートなどの投資用不動産を購入しても、思うように入居者が集まらず家賃収入が得られないことや、予想以上に修繕費用が掛かり収益が上がらないことも珍しくありません。

よって、利回りは参考と捉えるのが良いでしょう。

私は、不動産賃貸業を営みつつ投資信託(株や証券などをセットにした、安価で販売されている投資商品)も購入しますが、投資信託に関する本を読むと、不動産投資などリスクが大きすぎて成功する人は極わずかであると揶揄しています。

反対に、不動産投資の本を読むと、株はリスクが大きく投資信託は儲からず、不動産投資の方が成功する確率が高いと書かれています。

不動産投資と株式投資の本はどっちが本当?

つまり、投資に正解はなく、儲かる・儲からないという理論は予想の範囲であるということです。

そのため、利回りばかりを参考にしつつ投資用の不動産を購入することなどは避け、じっくりと本を読むなどして勉強し、人に言われるがままに投資用物件を購入しないように注意してください。

ご紹介した内容が、利回りの意味をお調べになる皆様のお役に立てば幸いです。失礼いたします。

最終更新日:2020年7月
記事公開日:2018年7月