不動産投資のレバレッジとは？レバレッジ効果で効率よく稼ぐ！
不動産投資のレバレッジとは、銀行から資金を借り入れつつ不動産投資を行うことであり、不動産投資は、レバレッジを効かせるほど多くの利益を得られるとされます。
不動産投資におけるレバレッジの意味を解説し、レバレッジを効かせつつ多くの利益を得る秘訣をご紹介しましょう。
目次
1. 不動産投資のレバレッジとは、融資を受けつつ投資すること
不動産投資は、安価な物件より高額な物件を所有する方が、多くの家賃収入を得られる傾向があります。
たとえば、1,000万円の投資用物件であれば、1年間の家賃収入は多くとも200万円程度ですが、1億円の物件であれば、1年間の家賃収入が1,500万円を超えるといった具合です。
よって、不動産投資は高額な物件を購入するのが理想ですが、手持ちの資金には限りがあります。
そこで活用するのがレバレッジであり、不動産投資におけるレバレッジとは、銀行から融資を受けつつ手持ちの資金を上回る物件を購入し、より多くの利益を狙うことを意味します。
また、不動産投資は、多くの資金を借り入れつつ高額な投資用物件を購入することを「レバレッジを効かせる」などと表現し、具体的な借り入れ額を倍率で表現することがあります。
例を挙げると、手持ちの資金が1,000万円であり、銀行から9,000万円の資金を借り入れつつ1億円の投資用物件を購入する際は「1億円÷1,000万円＝10」と計算し、「レバレッジ10倍」などと表現します。
ただし、レバレッジを効かせつつ借り入れた額は、毎月得る家賃収入から返済しなくてはなりません。
よって、レバレッジを効かせつつ不動産投資を行いたいと希望する場合は、その物件を所有することにより得る家賃収入を正確に予想し、返済額に見合った利益を得られるか、慎重に判断する必要があります。
レバレッジを効かせれば、より高額な投資用物件を購入しつつ多くの利益を得られる可能性があるものの、融資を受けて物件を購入するだけに、一定のリスクを伴います。
しかし、不動産投資はローンを利用しつつ行うのが通例であり、不動産投資を行う方は、現金で投資用物件を購入しない限り、多かれ少なかれレバレッジを効かせることとなるといえるでしょう。
つづいて、倍率の高いレバレッジを効かせる秘訣、つまり、金融機関から多くの融資を引き出す秘訣をご紹介しましょう。
2. 不動産投資でレバレッジを効かせる秘訣
不動産投資により多くの利益を得たいと希望する場合は、高額な物件を購入する必要がありますが、手持ちの資金には限りがあります。
よって、不動産投資は、多かれ少なかれレバレッジを効かせる必要がありますが、闇雲に融資を希望しても、希望通りの融資を引き出すことはできません。
希望通りの融資を引き出すためには、いくつかの秘訣があります。
ここから、倍率の高いレバレッジを効かせる秘訣、すなわち、より多くの資金を銀行から借り入れる秘訣をご紹介しましょう。
自己の属性が伝わりやすい資料を作成しつつ面談に臨む
銀行から不動産投資の資金を借り入れるためには、担当者と面談しつつ融資を申し込む必要がありますが、投資家から申し込みを受けた担当者は、稟議書を作成します。
この状況において作成される稟議書とは、融資を希望する投資家の属性などを記入した書面です。
担当者によって作成された稟議書は、融資を実行する権限を持つ審査部に引き渡され、審査部は稟議書の内容を以て資金を貸し出すか判断します。
よって、担当者が稟議書に記す内容が重要となりますが、面談の際に自己の属性が伝わりやすい資料を手渡せば、充実した内容の稟議書が作られやすくなります。
具体的には以下の資料などを持参し、担当者に手渡します。
- 職業や職歴、現在や過去の勤務先がわかるもの
- 源泉徴収票など、過去3年程度の収入額を証明できるもの
- まとまった預金がある場合は、預金額を証明できるもの
- 不動産など所有する資産がある場合は、資産価値が伝わり、なおかつ所有することを証明できるもの
- 既に投資用物件を所有する場合は、賃料などがわかり、なおかつ物件を所有することを証明できるもの
- 配偶者が存在しつつ配偶者も収入があるのであれば、配偶者の過去3年程度の収入額を証明できるもの
- 賃貸マンションや賃貸アパートなどの借家に住んでいる場合は、賃料を証明できるもの
- その他に、自己の属性に有利な点があるのであれば、それを証明できるもの
以上などの資料を持参しつつ手渡せば、担当者が稟議書を作成しやすくなり、より多くの資金が貸し出され、倍率の高いレバレッジを効かせられる可能性があります。
投資用物件の資料と事業計画書を作成しつつ面談に臨む
レバレッジを効かせるために高額な融資を希望する場合は、事業性がある投資を計画し、その事業を実現するための借り入れであることを担当者に伝える必要があります。
具体的には、事業計画書を作成しつつ面談の際に手渡し、その投資用物件を購入することに事業性があることをアピールするのが良いでしょう。
事業計画書には、以下のことなどを記載します。
- 購入を希望する投資用物件の詳細
- 実行された融資を以てどのような投資用物件を購入するのか、購入を希望する物件の詳細を記載します。
具体的な記載項目は、その物件の販売価格や固定資産税評価額、相続税路線価から計算した土地部分の評価額、予想される利回り、残存耐用年数と毎年の減価償却費、設置されている設備の種類、現時点における空室率、予想される将来の空室率などです。 実行された融資を以てどのような投資用物件を購入するのか、購入を希望する物件の詳細を記載します。
最寄りの駅に急行が停車する、大手の企業が経営するスーパーに近い、大通りに面しているなど、投資用物件として有利な点があれば、それらも欠かさず記載します。 - 投資用物件を取得するために必要となる費用
- 購入を希望する投資用物件を取得するために必要となる諸費用を記載します。
具体的な記載項目は、物件を購入するために必要となる仲介手数料、登録免許税や司法書士への報酬などの登記費用、印紙税や不動産取得税などの額です。 - 投資用物件を維持するために必要となる費用
- 購入を希望する投資用物件を取得後に必要となる、1年間の維持費用を記載します。
具体的な記載項目は、固定資産税や都市計画税、損害保険料、予想される修繕費や電気代、物件を管理する管理会社への管理委託費などです。
以上のことなどを記載した事業計画書を作成しつつ担当者に手渡せば、その不動産投資に事業性があることが伝わりやすくなり、より多くの資金が貸し出され、高倍率のレバレッジを効かせられる可能性があります。
ローンの返済計画書を作成しつつ面談に臨む
融資を実行する銀行が最も懸念するのは、貸し倒れです。
よって、担当者と面談する際は、ローンの返済計画書を作成しつつ手渡し、必ず返済できることをアピールすれば多くの資金が貸し出され、高倍率のレバレッジを効かせることができる可能性があります。
ローンの返済計画書には、完済するまでの毎年の家賃収入と必要経費、返済額、残債の減り具合などを記載します。
たとえば、7,500万円を借り入れつつ15年で返済する予定であれば、以下のような内容を表にまとめるのが良いでしょう。
- 1年目 … 予想される家賃収入＝1,000万円、予想される必要経費＝300万円、返済額＝500万円、残債＝7,000万円
- 2年目 … 予想される家賃収入＝990万円、予想される必要経費＝310万円、返済額＝500万円、残債＝6,500万円
- 3年目 … 予想される家賃収入＝980万円、予想される必要経費＝320万円、返済額＝500万円、残債＝6,000万円
- 15年目 … 予想される家賃収入＝900万円、予想される必要経費＝400万円、返済額＝500万円、残債＝0円
上記の例は、3年目の次は15年目となっていますが、省略せず、予想される毎年の家賃収入や残債を丁寧に記載してください。
毎年支払う利息や、毎年のキャッシュフローなどを追記するのも良いでしょう。
毎年支払う利息は一定ではなく、元金が減ると共に利息も減るため注意してください。
キャッシュフローとは「家賃収入－ローンの返済額と利息－諸経費－税金＝キャッシュフロー」などの式で計算する、不動産投資を行うことにより手元に残るお金です。
なお、返済途中で投資用物件を売却し、売却益を以て完済する予定の場合は、その旨を返済計画書に記載します。
たとえば、「10年目に5,000万円で物件を売却しつつ4,500万円の譲渡所得を得て、675万円の所得税と225万円の住民税を納付し、残りの3,600万円を以て完済」などといった具合です。
まとめ - レバレッジは、物件の購入軒数が多いほど効かせやすい
不動産投資のレバレッジをご紹介しました。
不動産投資におけるレバレッジとは、資金を借り入れつつ投資用物件を購入し、より多くの利益を狙うことです。
一般に不動産投資は、安価な物件を購入するより高額な物件を購入した方が、多くの利益を得ることができます。
とはいうものの、手持ちの資金には限りがあり、手持ちの資金だけで高額な物件を購入することは困難です。
そこで活用するのがレバレッジであり、資金を借り入れつつレバレッジを効かせ、手持ちの資金を上回る物件を購入すれば、不動産投資は効率よく収益を上げることができます。
倍率の高いレバレッジを効かせるためには、銀行から多くの資金を借り入れる必要がありますが、事業計画書を作成しつつ担当者と面談をするなどすれば、希望する融資を引き出せる可能性が高くなります。
しかし、レバレッジを効かせるために借り入れた資金は返済する必要があるため、融資を受ける際は、慎重に検討しつつ借り入れ額を決定しなくてはなりません。
不動産投資のレバレッジをお調べの方がいらっしゃいましたら、ぜひご参考になさってください。
なお、融資を受けつつ投資用物件を購入した後は返済することとなりますが、滞りなく返済をすれば銀行から信頼されるようになり、より多くの資金の借り入れを希望できるようになります。
よって、初めて不動産投資を行う際は、安価な物件の購入を希望しつつ低倍率のレバレッジを狙い、2軒目、3軒目と購入する軒数が増えると共に、高額な物件の購入を希望しつつ高倍率のレバレッジを狙うのが良いでしょう。
ただし、属性が良ければ、投資用物件を初めて購入する場合でも、高額な資金を貸し出してくれることがあります。
属性が良い人とは、公務員や医者の方、大手企業で働く方などです。
ご紹介した内容が、不動産投資のレバレッジをお調べになる皆様に役立てば幸いです。失礼いたします。
記事公開日：2022年5月
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