不動産取得税とは? わかりやすく解説

不動産取得税とは? わかりやすく解説

不動産取得税とは、不動産を取得した際に1度だけ課せられる地方税(都道府県に支払う税金)です。

これから不動産を取得する方へ向けて不動産取得税の意味をわかりやすくご説明し、税額を計算する方法や不動産取得税がかからない条件、いつ払うか、分割で納付できるかなどご紹介しましょう。

1. 不動産取得税ってどんな税金?

不動産取得税とは、有償無償問わず不動産を新たに取得した際に1度だけ課せられる、その不動産が所在する地域を管轄する都道府県に納付する地方税です。

土地を購入するなどした場合は土地の取得に対して、建物を購入するなどした場合は建物の取得に対して、土地と建物がセットになっている不動産を購入するなどした場合は、土地と建物の両方の取得に対して不動産取得税が課せられます。

不動産取得税が課税される状況

また、現在所有する不動産と、その不動産より価値が高い不動産を交換した場合はその価値の差に対して、敷地内に建物を増築した場合は、増築した建物の取得に対して不動産取得税が課せられます。

ただし、不動産を相続した場合に限り、不動産取得税は課せられません。

なお、マンションを購入するなどして取得すると建物だけを取得したと考えがちですが、そのマンションが建つ敷地を戸数などで割った面積の土地を取得したことになります。

よって、マンションを購入などすると、建物部分と土地部分の取得に対してそれぞれ不動産取得税が課せられるため注意してください。

2. 不動産取得税はいくら? 税額を計算する式

不動産取得税とは、不動産を取得した際に1度だけ課せられる地方税です。

そこで気になるのが税額ですが、その不動産の固定資産税評価額(不動産の所有者に毎年課せられる固定資産税の額を決定するために都道府県が評価した不動産の価額)に税率を掛け算しつつ決定されます。

不動産取得税のおおまかな計算式

具体的な計算方法は、土地や建物など取得した不動産の種類により異なり、以下のとおりです。

土地の不動産取得税の計算式(令和3年3月31日まで適用)
土地の固定資産税評価額の2分の1 × 税率(3%)= 不動産取得税

居住用の建物の不動産取得税の計算式(令和3年3月31日まで適用)
建物の固定資産税評価額 × 税率(3%)= 不動産取得税

マンションの土地部分の不動産取得税の計算式(令和3年3月31日まで適用)
土地部分の固定資産税評価額の2分の1 × 税率(3%)= 不動産取得税

居住用以外の建物の不動産取得税の計算式
建物の固定資産税評価額 × 税率(4%)= 不動産取得税

以上が不動産取得税の具体的な計算式です。

なお、上記の式に含まれる「固定資産税評価額」は、その不動産の固定資産税の額を決定するために都道府県が評価した不動産の価額であり、販売価格とは異なります。

建物の固定資産税評価額は販売価格の50~60%程度などに、土地の固定資産税評価額は販売価格の70~80%などになるのが通例です。

ただし、相場より安く、または高く販売されている不動産はこの限りではないため注意してください。

不動産の正確な固定資産税評価額は、その不動産が所在する地域を管轄する市区町村役場の資産税課などで「固定資産評価証明書」の交付を受けることにより確認できます。

2-1. 不動産取得税の計算例

それでは、先にご紹介した計算式を用いて、建物の販売価格が2,000万円、土地の販売価格が2,500万円の土地付き住宅の不動産取得税を計算してみましょう。

まずは、建物の不動産取得税から計算します。

建物の購入価格は2,000万円で、固定資産税評価額はその60%と仮定すると計算式は以下のようになり、不動産取得税は36万円です。

1,200万円(建物の固定資産税評価額)× 3%(税率)= 36万円

続いて、土地の不動産取得税を計算しましょう。

土地の購入価格は2,500万円で、固定資産税評価額はその80%と仮定すると計算式は以下のようになり、不動産取得税は30万円です。

2,000万円(土地の固定資産税評価額)の2分の1 × 3%(税率)= 30万円

そして、建物と土地がセットになった不動産を取得した場合は、両方の取得に対して不動産取得税が課せられます。

よって、最終的な不動産取得税は66万円(36万円+30万円=66万円)です。

2-2. 新築はどうやって計算する?

不動産取得税は、固定資産税評価額に税率を掛け算しつつ税額が決定されますが、新築の場合は建物の固定資産税評価額が設定されていません。

新築の建物部分の固定資産税評価額が設定されるのは、その翌年以降などです。

そのため、新築の建物部分の不動産取得税の額は以下の式で計算します。

新築の建物部分の取得に対する不動産取得税の計算式
新築の建物部分の購入価格(建築費)の6割程度 × 税率 = 不動産取得税

3. 新築は不動産取得税がかからない!?

相続した場合を除き、新たに不動産を取得すると不動産取得税が課せられます。

ただし、不動産取得税には様々な軽減措置が設けられ、実際には課税されないことも珍しくありません。

その最たる例が新築の一戸建てやマンションを購入した場合です。

この記事の「2-2. 新築はどうやって計算する?」でご紹介しましたが、新築の建物の取得に対する不動産取得税は以下の式で計算します。

新築の建物部分の取得に対する不動産取得税の計算式
新築の建物部分の購入価格(建築費)の6割程度 × 税率 = 不動産取得税

しかし、一定の条件を満たした新築を取得すれば、上記の式に含まれる「新築の建物部分の購入価格(建築費)の6割程度」から1,200万円(長期優良住宅と認定された新築を取得した場合は1,300万円)が差し引かれます。

その結果、新築の建物部分の購入価格(建築費)の6割程度が1,200万円、または1,300万円以下であれば、建物の取得に対する不動産取得税が掛からないというわけです。

新築は不動産取得税がかからない

満たすべきは以下の2つの条件のいずれかであり、特に難しくありません。

  • 床面積が50㎡以上240㎡以下の新築一戸建てを取得した
  • 専有部分と共有部分の持ち分の合計が40㎡以上240㎡以下の新築マンションを取得した

なお、いずれかの条件を満たし、控除の適用を受けたいと希望する場合は、原則として新築を取得後60日以内(都道府県によっては30日以内)に、その新築が所在する地域を管轄する税事務所への申告が必要となるため注意してください。

申告は「不動産取得減額適用申告書」などの申告書を以て行い、申告書はその新築が所在する地域を管轄する都道府県のホームページからダウンロードできます。

3-1. 新築の土地部分の不動産取得税もかからない

一定の条件を満たした新築の一戸建てやマンションを取得すれば軽減措置が適用され、建物部分の取得に対する不動産取得税がかかりません。

しかし、建売を購入するとその土地も、マンションを購入するとそのマンションが建つ敷地を戸数などで割った面積の土地も一緒に取得するのが通例です。

そして、それらを取得すると、それに対して不動産取得税が課せられます。

そこで気になるのが、一戸建てやマンションの土地部分の不動産取得税の軽減措置の有無ですが、建物部分と同じく軽減措置が設けられています。

ただし、土地部分の不動産取得税の軽減措置の適用を受けるためには、この記事の「3. 新築は不動産取得税がかからない!?」でご紹介した、建物部分の不動産取得税の軽減措置が適用される条件を満たし、なおかつ以下のいずれかの条件を満たす必要があるため注意してください。

  • 戸建てやマンションの新築後1年以内に、建物と土地を同時に取得した
  • 新築された戸建てやマンションの建物部分を取得後1年以内に、その新築が建つ土地を取得した
  • 土地を取得後3年以内に、その土地に新築した

そして、軽減される額は以下の2つの多い方の額であり、その土地の不動産取得税そのものから減額されます。

  • 45,000円
  • その土地の1㎡あたりの固定資産税評価額の2分の1 × 建物の床面積 × 2(200㎡まで)× 3%

4. 中古住宅の不動産取得税はいくら? 税額を計算する式

多くの一戸建ての中古住宅は建物と土地がセットに、中古マンションは建物とそのマンションが建つ敷地を戸数で割った面積の土地などがセットで販売されています。

これに該当する中古住宅を購入した場合、建物と土地の両方を取得したことになり、その両方に不動産取得税が課せられます。

中古住宅の建物と土地の不動産取得税を計算する式は以下のとおりです。

中古住宅の建物の不動産取得税の計算式(令和3年3月31日まで適用)
建物の固定資産税評価額 × 税率(3%)= 不動産取得税

土地の不動産取得税の計算式(令和3年3月31日まで適用)
土地の固定資産税評価額の2分の1 × 税率(3%)= 不動産取得税

中古マンションの土地部分の不動産取得税の計算式(令和3年3月31日まで適用)
土地部分の固定資産税評価額の2分の1 × 税率(3%)= 不動産取得税

以上が中古住宅の不動産取得税を計算する式であり、式に含まれる「固定資産税評価額」は売買価格ではなく、その不動産の固定資産税を算出するために市区町村が評価した価額のため注意してください。

固定資産税評価額は売買価格ではない

中古住宅の建物部分の固定資産税評価額は売買価格の50~60%程度など、一戸建て中古住宅の土地部分の固定資産税評価額は売買価格の70~80%程度など、固定資産税評価額は販売価格より安くなるのが通例です。

4-1. 中古住宅の不動産取得税の計算例

それでは、先にご紹介した計算式を用いて、2,500万円で販売されている建物と土地がセットになった一戸建ての中古住宅の不動産取得税を計算してみましょう。

なお、2,500万円の内訳は、建物部分の販売価格が1,000万円、土地部分の販売価格は1,500万円と仮定します。

まずは、建物部分の不動産取得税の計算です。

建物の購入価格は1,000万円で、固定資産税評価額はその60%と仮定すると計算式は以下のようになり、不動産取得税は18万円です。

600万円(建物の固定資産税評価額)× 3%(税率)= 18万円

続いて、土地の不動産取得税を計算しましょう。

土地の購入価格は1,500万円で、固定資産税評価額はその80%と仮定すると計算式は以下のようになり、不動産取得税は18万円です。

1,200万円(土地の固定資産税評価額)の2分の1 × 3%(税率)= 18万円

そして、建物と土地がセットになっている不動産を取得した場合は、両方の取得に対して不動産取得税が課せられます。

よって、最終的な不動産取得税は36万円(18万円+18万円=36万円)です 。

4-2. 中古住宅の建物部分の不動産取得税の軽減措置

一定の条件を満たした中古住宅を購入すると、建物部分の不動産取得税に対する軽減措置の適用を受けることが可能です。

軽減措置が適用されれば、この記事の「4. 中古住宅の不動産取得税はいくら? 税額を計算する式」でご紹介した「中古住宅の建物の不動産取得税の計算式(令和3年3月31日まで適用)」に含まれる「建物の固定資産税評価額」から最高1,200万円を差し引くことが可能で、その結果、不動産取得税がかからない、または安くなります。

軽減措置が適用される条件は以下のとおりで、全ての条件を満たす必要があるため注意してください。

  • 自己の居住用の建物を取得した
  • 居住部分が50㎡以上、240㎡以下の建物を取得した
  • 木造の場合は築20年以内、マンションなどの鉄筋コンクリート造の場合は築25年以内の建物を取得した( 耐震補強工事が実施され、耐震性が増している場合はこの限りではない )

「建物の固定資産税評価額」から差し引かれる額は、取得した中古住宅が新築された日により異なり、以下のとおりです。

新築された日 差し引かれる額
平成9年4月1日以降 1,200万円
平成元年4月1日~平成9年3月31日 1,000万円
昭和60年7月1日~平成元年3月31日 450万円
昭和56年7月1日~昭和60年6月30日 420万円
昭和51年1月1日~昭和56年6月30日 350万円

4-3. 中古住宅の土地部分の不動産取得税の軽減措置

この記事の「4-2. 中古住宅の建物部分の不動産取得税の軽減措置」でご紹介した軽減措置が適用されれば、中古住宅の建物部分と一緒に購入した土地部分に課せられる不動産取得税から以下の多い方の額が減額され、その結果、不動産取得税が安くなります。

  • 45,000円
  • その土地の1㎡あたりの固定資産税評価額の2分の1 × 建物の床面積 × 2(200㎡まで) × 3%

中古住宅の不動産取得税の軽減措置に関する詳細は、その中古住宅が所在する地域を管轄する市区町村役場、または都道府県役場の課税課などにお問い合わせください。

5. 不動産取得税はいつ払う? 申告は必要?

不動産取得税とは、新たに不動産を取得した際に1度だけ課せられる税金です。

そして、気になるのが不動産取得税の納付時期ですが、新築を取得した場合は翌年の4月以降、中古住宅や土地を取得した場合は決済日から2~5ヵ月後に納税通知書と納付書が届き、その納付書を以って金融機関などで納税します。

納付書の期限は、納付書が届いた月の末日などで、不動産取得税は一部例外を除き一括での支払いとなっています。

なお、不動産を取得した際は、原則として60日以内(都道府県によっては30日以内)にその不動産が所在する地域を管轄する税事務所への届け出が必要ですが、届け出を忘れても罰則はなく、納税通知書と納付書だけは届きます。

ただし、この記事の「3. 新築は不動産取得税がかからない!?」や「4-2. 中古住宅の建物部分の不動産取得税の軽減措置」「4-3. 中古住宅の土地部分の不動産取得税の軽減措置」でご紹介した軽減措置の適用を受けるためには、必ず申告が必要となるため注意してください。

軽減措置適用の申告の期限も不動産取得の届け出と同じく、不動産の取得後60日以内などで、申告用紙を以って申告します。

不動産を取得した際の届け出用紙などは、取得した不動産が所在する地域を管轄する都道府県のホームページからダウンロードすることが可能で、東京都の届け出用紙は「東京都 不動産取得税申告書」にて、大阪府の届け出用紙は「大阪府 不動産取得申告書」にてご確認いただけます。

不動産取得税はいつ払う?

なお、当サイトのコンテンツである「不動産取得税の通知がこない。不動産取得税はいつ払う?」では、不動産取得税の納税通知書が届く時期を詳しくご紹介中です。

お時間のある方は、ぜひご覧ください。

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まとめ - 不動産取得税は分割でも納付できる

不動産取得税をわかりやすくご説明しました。

不動産取得税とは、新たに不動産を取得した際に課せられる税金を表し、不動産を購入した際や、無償で譲り受けた際などに課せられます。

取得した不動産を登記しない場合も同じです。

ただし、不動産を相続した場合に限り、不動産取得税は課せられません。

また、不動産取得税は毎年払う必要はなく、不動産を取得した時に1度だけ支払います。

そして、不動産取得税には様々な軽減措置が設けられているため、一定の条件を満たした新築の戸建てやマンション、中古住宅を購入すれば、税金がかからないこともあります。

なお、この記事の「5. 不動産取得税はいつ払う? 申告は必要?」にて、不動産の取得後3~6ヵ月程度で不動産取得税の納税通知書が届き、一部例外を除き一括で納税するとご紹介しましたが、相応の理由があると認められた場合は分割での納付も可能です。

分割での納付を希望する場合は、取得した不動産が所在する地域を管轄する税事務所に連絡するなどしてご相談ください。

また、東京都、栃木県、群馬県、埼玉県、静岡県、熊本県など一部の都道府県では、不動産取得税をクレジットカードで納税できます。

クレジットカードで納税すれば手数料や金利などがかかりますが、分割で納付することが可能です。

不動産取得税は分割できる