不動産投資にかかる事業税とは? かかる条件と計算方法を解説

不動産投資にかかる事業税とは? かかる条件と計算方法を解説

不動産投資を行うと、不動産所得に対して所得税や住民税が課せられますが、事業規模が大きくなると、さらに個人事業税も課せられます。

これから投資用の不動産を購入しつつ不動産投資を開始し、行く行くは事業規模を大きくしたいと希望する方へ向けて、事業税のあらましや事業税が課せられる条件、事業税を計算する方法をご紹介しましょう。

1. 事業税のあらましと、事業税が課せられる条件

不動産投資を行い不動産所得が発生すると、不動産所得に対して、国税である所得税と、地方税である住民税が課せられます。

そして、その事業規模が大きくなると、冒頭でご紹介したとおり、さらに事業税が課せられることになります。

事業税は、各都道府県が事業者に課す地方税で、地方税がゆえに、課税される条件が都道府県により異なりますが、おおむね、以下の条件に該当する場合に課せられます。

「不動産投資で事業税が課せられる条件」

  • 10棟以上の一戸建て住宅を賃貸ししている場合
  • 10室以上ある、アパートやマンションを賃貸ししている場合
  • 5棟以上の店舗や事務所を賃貸ししている場合
  • 10室以上の店舗や事務所を賃貸ししている場合
  • 住宅用の土地を10件以上、または、2,000㎡以上賃貸ししている場合
  • 住宅用以外の土地を10件以上賃貸ししている場合
  • 屋根がある駐車場や、機械式の駐車場を賃貸ししている場合
  • 10台以上駐車できる青空駐車場や、300㎡以上の青空駐車場を賃貸ししている場合

不動産投資を行い、以上の条件などに該当する場合は、所得税や住民税と共に事業税が課せられます。

詳しくは、各都道府県の税事務所や、各都道府県のホームページをご覧ください。

2. 不動産投資に課せられる事業税を計算する方法

ここからは、不動産投資に課せられる事業税を計算する式をご紹介しましょう。

事業税は以下の式で計算します。

(不動産所得 + 青色申告特別控除額 - 事業主控除) × 税率 = 事業税

そして、上記の式に含まれる「不動産所得」や「青色申告特別控除額」「事業主控除」「税率」の意味は以下のとおりです。

不動産所得

不動産投資に課せられる事業税を計算する式に含まれる「不動産所得」とは、昨年に得た家賃などの収入から、昨年に支払った必要経費を差し引いた額を表します。

なお、不動産を賃貸しする場合における、税務上認められる必要経費は、主に以下のとおりです。

リフォーム費用などの修繕費用
不動産を維持するために修繕費が掛かった場合は、修繕費用が必要経費と認められます。
減価償却費
不動産投資を行い不動産を所有すると、経年により価値が低下しますが、この低下した価値を「減価償却費」と呼び、減価償却費が必要経費と認められます。

なお、当サイトでは、減価償却や減価償却費をわかりやすく解説するコンテンツ「不動産における減価償却とは? 減価償却費を計算する方法」も公開中です。

お時間のある方は、ぜひご覧ください。
事業税
昨年に事業税を払った場合は、払った事業税額が必要経費と認められます。

青色申告特別控除額

不動産所得には所得税と住民税が課せられ、事業規模が大きくなると、さらに事業税も課せられます。

そして、青色申告で不動産所得を申告すれば、最高65万円の特別控除が適用され、所得税が安くなりますが、事業税に対しては、青色申告の特別控除は適用されません。

よって、事業税を計算する際は、不動産所得に青色申告特別控除額を合算します。

参考1・青色申告を行う場合における、不動産所得に課せられる所得税を計算する流れ

  • 不動産所得 - 所得控除(1) - 青色申告特別控除額 = 課税所得金額
  • 税所得金額 × 所得税の税率(2) = 所得税

※1 所得控除とは、基礎控除や社会保険料控除、生命保険料控除、扶養控除などの控除
※2 所得税の税率は、課税所得金額により5%から45%に変動する

参考2・青色申告を行う場合における、不動産所得に課せられる所得税を計算する流れ

  • 不動産所得 - 所得控除 - 青色申告特別控除 = 課税所得金額
  • 課税所得金額 × 住民税の税率 = 住民税 ()

住民税の税率は都道府県民税が4%、市町村民税が6%で合計10%

参考3・青色申告を行う場合における、不動産所得に課せられる事業税を計算する流れ

  • 不動産所得() - 所得控除 = 課税所得金額
  • 課税所得金額 × 事業税の税率 = 事業税

不動産所得とは家賃などの収入から必要経費を差し引いたもの

事業主控除

事業税には、290万円の事業主控除が設けられています。

そのため、事業税を計算する式に含まれる「事業主控除」は、290万円です。

なお、事業税には290万円の事業主控除が設けられているだけに、不動産所得と青色申告特別控除額の合計が290万円以下の場合は、事業税は課せられません。

税率

事業税は業種により税率が定められ、不動産貸付け業に課せられる税率は5%です。

よって、不動産所得が500万円で、青色申告特別控除額が65万円の場合は、以下のように事業税を計算し、事業税額は137,500円となります。

事業税の計算例
(不動産所得500万円 + 青色申告特別控除額65万円 - 事業主控除290万円) × 税率5% = 事業税137,500円

3. 事業税の申告方法。確定申告を行っている場合は、原則不要

不動産投資にかかる事業税のあらましや、事業税を計算する方法をご紹介しました。

不動産投資を開始し、将来的に規模を大きくしたいと希望する場合は、ぜひ参考にしてください。

なお、確定申告を行っている場合は、事業税の申告は特に必要ありません。

確定申告の内容に応じて、各都道府県の税事務所が事業税を計算し、事業税が発生する場合は、8月と11月に納税通知書が自宅に郵送されます。

ただし、確定申告を行っていない場合は、確定申告と同じく毎年3月15日までに、各都道府県の税事務所に申告書の提出する必要があるため、注意してください。