不動産投資で聞くサブリースとは?仕組みをわかりやすく解説

不動産投資で聞くサブリースとは?仕組みをわかりやすく解説

「サブリースを利用すれば管理が楽で、家賃も保証もされますよ!」

これは、不動産投資を促す勧誘の電話で、ときおり営業マンが言うセリフです。

このサブリースとは、いったいどのようなものでしょうか?

これから賃貸マンションやアパートなどの投資用の不動産を購入しつつ、不動産投資をはじめようとする方へ向けて、サブリースの仕組みやデメリットをわかりやすくご紹介しましょう。

1. サブリースとは、不動産経営を業者に委託すること

不動産投資におけるサブリースとは、投資家が所有する投資用の不動産を業者が丸ごと借り上げ、入居者を募集しつつ経営と管理を行い、その家賃収入の80%程度を投資家に還元するものです。

業者は、家賃収入の80%程度を投資家に還元する一方、残りの20%程度をサービス料として受け取り、そのサービス料で利益を上げます。

サブリースを行う業者は、主に不動産業者や建設会社で、不動産の立地条件などが良ければ、満室保証(不動産に空室があっても満室と見なし、満室状態の家賃収入の80%程度が投資家に還元される保証)が付くこともあります。

なお、サブリースを行う、主な大手不動産業者や建設会社は、以下のとおりです。

サブリースを行う主な大手不動産業者や建設会社

東急リバブル
東急不動産グループの大手不動産会社「東急リバブル」です。

東急リバブルでは、長期間のサブリースはもちろん、転勤などで短期間のみ賃貸しする場合に利用できる、短期間のサブリースも行っています。
大東建託
日本全国各地に220の支社を持つ大手建設会社「大東建託」です。

大東建託では、入居者募集や家賃管理に加え、不動産の修繕費用などを負担するサブリースも実施しています。

ただし、保証内容が多いサブリースを利用すると、投資家に還元される利益が減るため、注意してください。
積水ハウス
テレビCMでもお馴染みの大手建設会社「積水ハウス」です。

積水ハウスのサブリースは、40年もの実績があり、インターネットを通じて、幅広く入居者を募集してくれます。

また、不動産経営に対するアドバイスも実施中です。

2. 還元率の低下や、契約解除がサブリースのデメリット

サブリースを利用すれば、はじめて不動産投資を行う方や、相続税対策として臨時に賃貸用の不動産を購入する方も安心です。

しかし、サブリースは、いくつかのデメリットがあるため、利用する際は注意してください。

サブリースの3つのデメリットや注意点をご紹介しましょう。

その1. 家賃収入の還元率が下がることがある
サブリースを利用すれば、サブリース業者が不動産を借り上げ、家賃収入からサービス料を取りつつ経営し、投資家に家賃料の80%程度を還元します。

しかし、その不動産に空室が多くなるなどして、家賃収入そのものが低下した場合は、サブリース業者が取ることができるサービス料が減り、その結果、還元率を75%や70%に減らすことがあるため、注意してください。

また、満員保証を付けたとしても、空室が多い状態が長く続くと、業者から一方的に満員保証を解除されることもあります。
その2. 家賃を一方的に下げられることがある
サブリースを行う業者は、その不動産の家賃収入の80%程度を投資家に還元する一方、サービス料を取りつつ利益を上げています。

そのため、入居者が多い不動産ほど家賃収入が多くなり、それに伴い業者の利益も増えますが、空室が増えると家賃収入が減り、業者の利益も下がります。

よって、その賃貸用の不動産に空室が多くなると、入居者を増やすために、投資家に相談せず、一方的に家賃を下げることがあるため、注意が必要です。

家賃が下がると、投資家の利益も減ることになります。
その3. 契約を解除されることがある
サブリースを行う業者は、不動産を借り上げつつ、入居者から得た家賃を投資家に還元しながら、サービス料を取りつつ利益を上げます。

そのため、その不動産の立地条件が悪いなどを理由に空室が続く場合は、上手く投資家に利益を還元することができず、業者自体も利益が上がらず、サブリース契約が解除されることがあるため、注意が必要です。

契約が解除されると、管理などのサービスを受けることができず、投資家が不動産経営に心得がない場合は、投資家も入居者も困り果ててしまいます。

また、他のサブリース業者を雇おうとしても、空室が多い状態の賃貸用の不動産は、サービスを請け負ってくれないのが実情です。

3. サブリースを案ずる前に、不動産の事業価値を考えることが大切

これから投資用の不動産を購入しつつ、不動産投資をはじめようとする方へ向けて、サブリースとはどのようなものか、サブリースの意味や仕組み、デメリットなどをわかりやすくご紹介しました。

サブリースを利用すれば、不動産経営の心得がなくとも、ひとまずマンションやアパートを運営することが可能です。

しかし、立地条件が悪いなどして、その不動産自体に事業価値がない場合は、サブリース業者が頑張って入居者を募集しても、いつかは空室ばかりになります。

空室が増えると、サブリース業者が離れることはもちろん、経年により修繕費ばかりが嵩むようになり、上手く利益が上がりません。

よって、投資開始後にサブリースを依頼するか案ずるより、まずは、不動産投資の知識を高め、事業価値がある不動産を購入することが大切です。

そうすれば、サブリース業者が離れるようなことがなく、その不動産から安定した収益を上げることができます。