不動産投資にかかる税金とは? サラリーマンとOLさん向けに解説

不動産投資にかかる税金とは?

最近は、テレビや本の影響で、不動産投資をはじめるサラリーマンの方やOLさんが増えています。

しかし、不動産投資をはじめる際に心配になるのが税金で、税金を理由に躊躇する方もいらっしゃるようです。

そこで、今回の「誰でもわかる不動産売買」では、これから不動産投資をはじめようとするサラリーマンやOLの方へ向けて、給与所得と不動産所得がある場合にかかる税金や、税金の納付方法、会社に不動産投資がバレないようにするコツなどをご紹介しましょう。

1. 不動産投資から発生した利益には、所得税と住民税がかかる

不動産を所有し賃貸しすると、家賃などの収入を得ることができますが、修繕費用なども必要で、それらの出費を必要経費と呼びます。

不動産投資では、家賃などの収入から必要経費を差し引いた額が、税務上の利益であり、この利益を不動産所得と呼びます。

不動産所得だけが収入源である場合は、不動産所得から所得控除(社会保険料控除や扶養控除などの各種控除)を差し引きつつ、課税所得金額(税金が課せられる元となる金額)を算出し、課税所得金額に対して、所得税と住民税が課せられます。

しかし、給与所得があるサラリーマンやOLの方が、不動産所得がある場合は、課税所得金額を算出する方法が異なるため、注意が必要です。

サラリーマンやOLの方のように給与所得がある場合は、給与所得と不動産所得を合計し、その合計額から所得控除を差し引きつつ、課税所得金額を算出し、課税所得金額に対して、所得税と住民税が課せられます。

以下が、サラリーマンやOLの方のように給与所得があり、なおかつ、不動産所得がある場合における、所得税額と住民税額を計算する流れです。

「給与所得と不動産所得がある場合における、所得税額と住民税額を計算する流れ」

  • 給与所得 = A
  • 不動産所得 = B
  • A+B = 総所得金額
  • 総所得金額-所得控除 = 課税所得金額
  • 課税所得金額 × 所得税の税率 - 控除() = 所得税額
  • 課税所得金額 × 住民税の税率 = 住民税額

この控除は所得控除とは異なる

なお、給与所得と不動産所得がある場合は確定申告が必要で、上記でご紹介した流れは、確定申告で行います。

また、給与所得と不動産所得がある場合は、2つを合計しつつ総所得金額を算出し、そこから所得控除を差し引きくなどして、税額が決定されますが、給与所得に掛かる税金と、不動産所得に掛かる税金は、個別に徴収されるため、注意してください。

給与所得と不動産所得がある場合における、それぞれの所得税と住民税の徴収方法は以下のとおりです。

給与所得と不動産所得がある場合における、それぞれの所得税と住民税の徴収方法

  所得税 住民税
給与所得 給与から天引き 給与から天引き
不動産所得 確定申告後に自己納付 確定申告時に、給与から天引きするか、自己納付するか選べる

2. 所得税と住民税の税率。所得税は累進課税方式で、住民税は一律

サラリーマンやOLさんが不動産投資を行い、給与所得と不動産所得があると、それらの合計額から所得控除を差し引きつつ課税所得金額を算出し、課税所得金額に税率を乗算しつつ、所得税額と住民税額が決定されます。

その際に気になるのが税率ですが、所得税と住民税により異なり、以下のとおりです。

なお、所得税の税率は、課税所得金額により異なる累進課税方式で、住民税の税率は、課税所得金額にかかわらず一律となっています。

また、所得税には控除が設けられているため、注意してください。

所得税の税率

課税所得金額 税率 控除
195万円以下 5% 0円
195万円超 330万円以下 10% 97,500円
330万円超 695万円以下 20% 42,7500円
695万円超 900万円以下 23% 636,000円
900万円超 1800万円以下 33% 153,6000円
1800万円超 4000万円以下 40% 2,796,000円
4000万円超 45% 4,796,000円

所得税額は「課税所得金額×税率-控除」で計算する

住民税の税率

  都道府県税 市町村民税
税率 課税所得金額×4% 課税所得金額×6%

住民税額は「課税所得金額×税率」で計算し、都道府県税と市町村民税の合計額が課せられる

3. 会社に不動産投資がバレないようにするためには?

サラリーマンやOLの方が不動産投資を行えば、給与所得と不動産所得が発生し、収入を大きく増やせます。

しかし、会社に副業禁止規定がある場合は、不動産投資を行っていることを隠しておきたいものです。

そこで気になるのが、バレるバレないの分岐点です。

会社に不動産投資がバレないようにするためには、「給与所得と不動産所得がある場合における、それぞれの所得税と住民税の納税方法」でご紹介した、確定申告で不動産所得に課せられる住民税の納付方法を選ぶ際に、自己納付を選択することが大切です。

そうすれば、不動産所得に課せられる所得税と住民税が自己納付になり、会社に不動産投資がバレません。

ただし、不動産投資が赤字になった場合は、話が異なります。

給与所得がある状態で不動産投資を行い、不動産投資が赤字になると、その赤字が給与所得と相殺され、給与所得に課せられる所得税額と住民税額が小さくなります。

これを損益通算と呼び、損益通算が行われると、給与所得から天引きされる所得税や住民税が大幅に減り、それに伴い、会社に不動産投資がバレる可能性が大きくなるため、注意してください。

4. 不動産投資における、税務上認められる必要経費

不動産投資を行うと不動産所得が発生し、不動産所得には税金が課せられます。

そして、不動産所得とは、不動産を賃貸しすることにより得た家賃などの収入から必要経費を差し引いたものです。

よって、必要経費が多ければ多いほど税額を抑えることが可能になります。

そこで気になるのが、不動産投資における税務上で認められる必要経費ですが、主に以下のとおりです。

不動産の修繕費
アパート1棟などを所有しつつ不動産投資を行うと、その不動産を維持したり、新たな入居者に備えるために、定期的なリフォームなどの修繕が欠かせません。

この修繕費用は、必要経費と認められます。
不動産を所有することにより支払う管理費
マンションの一室などを所有しつつ賃貸しし、家賃収入を得る場合は、そのマンションの管理費や、修繕積立金を管理組合に支払う必要があります。

これらの管理費や修繕積立金は、必要経費と認められます。
不動産の固定資産税
不動産を所有すると、投資用、自己の居住用にかかわらず、固定資産税が課せられ、納税が必要です。

税務上、この固定資産税も必要経費と認められます。
水道光熱費や通信費
不動産を所有しつつ賃貸し、それを維持するために水道や電気、電話などを使用した場合は、それらの光熱費や通信費が必要経費と認められます。
減価償却費
不動産投資を行い、不動産を所有しつつ賃貸しすると、その不動産は経年により劣化し、年々価値が低下します。

この低下した価値を減価償却費と呼び、不動産投資では、この減価償却費が必要経費と認められます。

なお、当サイトでは、減価償却についてわかりやすく解説するコンテンツ「不動産における減価償却とは? 減価償却費を計算する方法」を公開中です。

お時間のある方は、是非ご覧ください。
借入金で不動産を購入する場合は、その利子
銀行から融資を受けつつ、不動産を購入して賃貸しする場合は、その利子が必要経費と認められます。

5. 不動産投資の規模が大きくなると、事業税も発生する

不動産投資をはじめたいと希望するサラリーマンやOLの方へ向けて、給与所得がある方が不動産投資を行うと、どのような税金が課せられるかご紹介しました。

サラリーマンやOLの方が不動産投資を行うと、給与所得と不動産所得が発生し、どちらにも所得税と住民税が課せられます。

なお、複数のアパートを所有しつつ賃貸しするなどし、事業規模が大きくなると、所得税と住民税に加えて事業税も課せられるため、注意してください。

ちなみに当サイトでは、不動産投資に事業税が課せられる条件をご紹介するコンテンツ「不動産投資にかかる事業税とは? かかる条件と計算方法を解説」も公開中です。

お時間のある方は、ぜひご覧ください。失礼いたします。