原価法とは？ わかりやすく解説
原価法とは、一戸建ての中古住宅などの価格を鑑定する際に用いる方法です。
そして、原価法は、再調達原価をもとに不動産の価格を鑑定します。
原価法や再調達価格をお調べの方へ向けて、それらの意味をイラスト付きでわかりやすく解説しましょう。
なお、原価法は有価証券の価格を鑑定する際にも用いられますが、当記事で意味をご説明するのは、不動産の価格を鑑定する際に用いる原価法のため注意してください。
目次
1. 原価法とは、一戸建て中古住宅などの価格を鑑定する方法
原価法とは、主に一戸建ての中古住宅の価格を鑑定する際に用いる方法です。
とはいうものの、原価法は不動産業者が中古住宅の売値や買値を査定する際には用いられません。
原価法は、不動産鑑定士が一戸建ての中古住宅などの妥当な価格を鑑定する際に用いる方法のひとつです。
そして、原価法から算出された不動産の価格は積算価格と呼ばれ、その不動産が売買される際の価格の目安や、その不動産と類似する不動産の妥当な価値を算出する際の指標などとして役立てられます。
なお、原価法は、主に一戸建ての中古住宅の価格を鑑定する際に用いる方法とご紹介しましたが、その中古住宅が建つ土地や、場合によっては土地単体の価格を鑑定する際にも用いられることがあるため留意してください。
1-1. 原価法で中古住宅の価格を鑑定する流れ
原価法とは、不動産鑑定士が一戸建ての中古住宅などの価格を鑑定する際に用いる方法です。
ここから、原価法を用いて一戸建ての中古住宅の建物部分の価格を鑑定する流れをわかりやすくご説明しましょう。
流れ1. その中古住宅の構造や築年数などを調査する
まずは、価格を鑑定したい中古住宅の構造や使用されている建材などを全て調べます。
たとえば「木造」「総床面積30坪の2階建て」「モルタルの外壁」「瓦屋根」などです。
流れ2. その中古住宅を新築するといくら掛かるか調査する
つぎに、その中古住宅をその場所で現在新築した場合における材料費や人件費などを調べます。
そして、その判明した価格を「再調達原価」と呼びます。
流れ3. 再調達原価から老朽化などにより目減りした価値を差し引く
最後に、再調達原価から、その中古住宅が老朽化するなどにより目減りした価値を差し引きます。
そして、出た金額が原価法により鑑定された中古住宅の価格です。
「老朽化するなどにより目減りした価値」という表現があいまいですが、築年数などから目減りした具体的な金額を計算し、その目減りした価値を減価額と呼びます。
2. 再調達原価とは？ わかりやすく解説
つづいて、再調達原価をお調べの方へ向けて、その意味をわかりやすく解説しましょう。
再調達原価とは、建物や土地など、その不動産を再び調達するために必要な原価の総額を表します。
たとえば「A」という木造2階建ての中古住宅があったとしましょう。
Aと同じ中古住宅を今すぐに新築するには、1,000万円の材料費と500万円の人件費が掛かるとします。
この1,500万円（材料費1,000万円 + 人件費500万円 = 1,500万円）が再調達原価です。
ようするに再調達原価とは、その不動産を現時点で手に入れるために必要となる値段を意味します。
また、10年前に500万円と鑑定された荒地があったとします。
その後、その荒地は費用を掛けつつ整地され、さらに付近が開発され立地条件が向上し、現在は1,500万円の価値があると鑑定されたとします。
つまり、現在その土地と同じ条件の土地を手に入れるためには1,500万円が必要というわけです。
この場合、その土地の再調達原価は1,500万円となります。
ようするに土地の再調達原価とは、その土地と同じ条件の土地を手に入れるために必要な値段を表します。
そして、再調達原価は、原価法という方法を用いて不動産の価値を鑑定する際に役立てられます。
原価法とは、不動産鑑定士が一戸建ての中古住宅や、その住宅が建つ土地などの価格を鑑定する際に用いる方法です。
原価法の詳細は、この記事の「1. 原価法とは、一戸建て中古住宅などの価格を鑑定する方法」にてご確認いただけます。
原価法に関する不動産用語まとめ
原価法や再調達原価をお調べの方へ向けて、その意味をわかりやすく解説しました。
原価法とは、不動産鑑定士が一戸建ての中古住宅や、その住宅が建つ土地などの価格を鑑定する際に用いる方法です。
そして、再調達原価とは、その不動産を現時点で手に入れるために必要となる値段を表し、原価法で不動産の価格を鑑定する際に用いられます。
最後に、この記事で登場した原価法に関する不動産用語をまとめましょう。
| 不動産用語 | 意味 |
|---|---|
| 原価法 | 不動産鑑定士が一戸建ての中古住宅や土地などの不動産の価格を鑑定する際に用いる方法 |
| 積算価格 | 原価法を用いて鑑定された不動産の価格 |
| 減価額 | 原価法で不動産の価格を鑑定する際に用いる、その不動産が老朽化するなどにより目減りした価値 |
| 再調達原価 | その不動産を現時点で再調達するために必要となる値段 |
記事公開日：2019年12月
