住宅瑕疵担保履行法とは?わかりやすく解説

住宅瑕疵担保履行法とは?わかりやすく解説

住宅瑕疵担保履行法とは、住宅を新築する建築業者、または新築の住宅を販売する不動産業者に対して、買い主に引き渡した新築に欠陥が発見された場合における、その修繕費用の確保を義務付ける法律です。

イラストと図を用いて住宅瑕疵担保履行法をわかりやすく解説しましょう。

なお、住宅瑕疵担保履行法の読み方は「じゅうたくかしたんぽりこうほう」となっています。

目次

1. 住宅瑕疵担保履行法とは、新築の修繕費用の確保を義務付ける法律

それでは、住宅瑕疵担保履行法をわかりやすく解説しましょう。

その前に「住宅の品質確保の促進等に関する法律(別名:住宅品質確保促進法・品確法」という法律により、新築の売り主は、買い主に引き渡し後10年以内に発見された瑕疵(欠陥)に対して、無償で修繕する責任を負うことを理解してください。

住宅の品質確保の促進等に関する法律により、新築の売り主は、その欠陥を無償で修繕する責任を負う

ただし、新築の売り主が無償で修繕する責任を負うのは、耐力性の欠如や雨漏りなど、重大な瑕疵のみに限られます。

つづいて、住宅瑕疵担保履行法をわかりやすくご説明しましょう。

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1-2. あらためて住宅瑕疵担保履行法をわかりやすく解説

先にご紹介したとおり、住宅の品質確保の促進等に関する法律により、新築の売り主は、引き渡し後10年以内に発見された重大な瑕疵に対して、無償で修繕する責任を負います。

これにより、欠陥住宅などを心配せず、消費者は安心して新築を購入できますが、新築の売り主に修繕費用の支払い能力がない場合や、既に倒産している場合は、事実上責任が果たされません。

つまり、住宅の品質確保の促進等に関する法律によって規定された内容は、実現しない可能性があるというわけです。

住宅の品質確保の促進等に関する法律により業者は修繕費用を負担する義務を負うが、支払い能力がない場合は事実上負担されない

そこで制定されたのが住宅瑕疵担保履行法であり、住宅瑕疵担保履行法とは、住宅を新築する建築業者、または新築住宅を販売する不動産業者に、買い主に引き渡し後10年以内に重大な瑕疵が発見された場合に負担すべき、その修繕費用の確保を義務付ける法律です。

住宅瑕疵担保履行法とは?

修繕費用が確保されれば、住宅の品質確保の促進等に関する法律によって規定された内容が実現されないことを防げます。

住宅瑕疵担保履行法では、修繕費用を確保するために以下の2つのいずれかの方法を用いる、または2つの方法を併用することを建築業者や不動産業者に義務付けています。

建築業者、または不動産業者が修繕費用を確保する2つの方法

1. 保険への加入

建築業者、または不動産業者が、国土交通大臣が指定した住宅瑕疵担保責任保険法人に数万円から十数万円などの保険料を支払いつつ保険に加入すれば、引き渡し後10年以内に重大な瑕疵が発見された新築に対して、修繕費用が保険金として支払われます。

これにより、建築業者、または不動産業者は、買い主に引き渡した新築の修繕費用を確保することが可能です。

また、建築業者、または不動産業者が倒産している場合は、保険法人から新築の買い主に直接保険金が支払われ、買い主は支払われた保険金を以て修繕することができます。

なお、建築業者、または不動産業者が加入する保険を「住宅瑕疵担保責任保険」と呼びます。

住宅瑕疵担保履行法による資力確保の手段の一つである保険への加入
2. 保証金の供託

住宅を新築する建築業者、または新築住宅を販売する不動産業者が、その新築を買い主に引き渡す際などに、法務局(法務省の地方支部局)に2,000万円などの一定の金額を預けることにより修繕費用が確保されます。

そして、引き渡された新築に重大な瑕疵が発見されれば、法務局から建築業者、または不動産業者に還付金が支払われ、新築を販売した業者は、その還付金を以て修繕費用を賄います。

建築業者、または不動産業者が倒産している場合は、法務局から新築の買い主に直接還付金が支払われ、買い主は支払われた還付金を以て修繕することが可能です。

なお、新築の引き渡し後10年以内に重大な瑕疵が発見されない場合、供託金は建築業者、または不動産業者に返金されます。

住宅瑕疵担保履行法による資力確保の手段の一つである保証金の供託

住宅瑕疵担保履行法では、上記の2つのいずれかの方法(場合によっては併用)を用いて、住宅を新築した建築業者や、新築を販売した不動産業者に対して、その修繕費用を確保することを義務付けています。

なお、住宅瑕疵担保履行法で定義される建築業者とは、国土交通大臣、または都道府県知事の許可を受けつつ営業する建築業者です。

また、住宅瑕疵担保履行法で定義される不動産業者とは、国土交通大臣、または都道府県知事の免許を受けた宅地建物取引業者となっています。

つまり、それらに該当しない建築業者、または不動産業者以外が引き渡す新築は、住宅瑕疵担保履行法による規制を受けないため、新築を購入する予定がある方はぜひご注意ください。

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2. 住宅瑕疵担保履行法では、紛争の処理に関することも規定

先にご紹介したとおり、住宅瑕疵担保履行法により、住宅を新築する建築業者、または新築住宅を販売する不動産業者は、保険に入るなどして引き渡した新築の修繕費用を確保する義務を負います。

これにより消費者は安心して新築を購入できますが、建築業者や不動産業者が修繕費用の支払いに応じない可能性が完全に排除されるわけではありません。

場合によっては、引き渡された新築に重大な瑕疵が発見されたにもかかわらず、瑕疵であることを建築業者や不動産業者が否定し、買い主に修繕費用が支払われない可能性があります。

反対に、建築業者や不動産業者からすれば、軽度な瑕疵であるにもかかわらず修繕費用を請求する消費者に遭遇するかもしれません。

そこで、住宅瑕疵担保履行法では、建築業者、または不動産業者と、新築の買い主が紛争になった場合の処理方法も規定しています。

具体的には、業者と買い主の一方、または双方が全国の弁護士会に設置された住宅紛争審査会に申請することにより、弁護士が紛争処理にあたるというものです。

弁護士が紛争処理を行うと聞くと高額な費用を要するという印象を受けますが、費用は1万円のみです。

住宅瑕疵担保履行法により規定される紛争処理制度

ただし、この紛争処理制度を利用できるのは、住宅を新築する建築業者、または新築住宅を販売する不動産業者が、保険法人に保険料を支払いつつ修繕費用を確保した場合に限られるため留意してください。

業者が法務局に供託金を預けつつ修繕費用を確保した場合は、紛争処理制度は利用できません。

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まとめ - 国土交通省では、マンガで住宅瑕疵担保履行法を解説中

住宅瑕疵担保履行法をわかりやすく解説しました。

住宅瑕疵担保履行法とは、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により規定された、新築の売り主が負う、引き渡し後10年以内に発見された重大な瑕疵を無償で修繕する責任を忠実に実行させるための法律です。

そもそも「住宅の品質確保の促進等に関する法律」は平成11年に制定されましたが、平成17年に発生した構造計算書偽造問題により、重大な瑕疵がある新築を販売したにもかかわらず、倒産するなどして無償での修繕を免れる業者が現れ、同様の事件が再発することを防ぐために住宅瑕疵担保履行法が制定されました。

住宅瑕疵担保履行法が制定された背景を年表でまとめると以下のとおりです。

住宅瑕疵担保履行法の制定経由

時期 経由
平成11年 住宅の品質確保の促進等に関する法律が制定し、新築の引き渡し後10年以内に発生した重大な瑕疵に対して、その売り主が無償で修繕する責任を負うことが規定される
平成17年 構造計算書偽造問題が発生し、無償での修繕を免れる新築の売り主が現れる
平成19年 住宅瑕疵担保履行法が制定され、住宅を新築する建設業者、または新築の住宅を販売する不動産業者の修繕費用の確保が義務付けられる

なお、住宅瑕疵担保履行法は「電子政府の総合窓口e-Gov(イーガブ)住宅瑕疵担保履行法」にて全文をご覧いただけます。

また、国土交通省では、住宅瑕疵担保履行法を漫画でわかりやすく解説する小冊子を公開中で「まんがでわかる住宅かし担保履行法」より閲覧することが可能です。

まんがでわかる住宅かし担保履行法

まんがでわかる住宅かし担保履行法

出展:国土交通省

ご紹介した内容が、住宅瑕疵担保履行法をお調べになる皆様のお役に立てば幸いです。失礼いたします。

記事公開日:2020年7月

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