還元利回りとは?わかりやすく解説

還元利回りとは?わかりやすく解説

還元利回りとは、収益還元法という手法を用いて賃貸用不動産や事業用不動産の試算価格を求める際に用いる率であり、その不動産を所有することにより得ると期待される1年間の収益を表します。

還元利回りの意味や求め方、還元利回りが用いられる場面、還元利回りと共に見聞きする「最終還元利回り」をわかりやすく簡単に解説しましょう。

目次

1. 還元利回りとは、収益還元法の直接還元法で用いる率

まずは、還元利回りが用いられる場面をご紹介します。

還元利回りの意味と求め方をお知りになりたい方は、この記事の「2. 還元利回りの求め方」をご覧ください。

ところで、皆さんは、不動産鑑定士という資格をご存知でしょうか。

不動産鑑定士の資格とは、不動産の適正な価格を判定しつつ鑑定評価書としてまとめることができる国家資格であり、不動産鑑定士の資格を有しつつ不動産を鑑定する業務に携わる者を不動産鑑定士と呼びます。

不動産鑑定士は様々な手法を用いて多種多様な不動産の適正な価格を判定し、賃貸マンションなどの賃貸用不動産や、会社が事業の場として使用するビルなどの事業用不動産の試算価格を求める際は、収益還元法という手法を用います。

収益還元法とは、評価対象となる賃貸用不動産や事業用不動産を所有することにより将来得ると期待される収益の額(収益とはいわゆる「儲け」を意味します)を基に、その不動産の試算価格を求める手法です。

この収益還元法ですが、直接還元法とDCF法に大きく分類されます。

直接還元法では、評価対象となる賃貸用不動産や事業用不動産を所有することにより将来得ると期待される1年の収益を基に試算価格を求めます。

DCF法では、評価対象となる不動産を所有することにより将来得ると期待される複数年の収益などを基に試算価格を求めます。

収益還元法の直接還元法とDCF法をわかりやすく図解でご紹介すると以下のとおりです。

収益還元法は直接還元法とDCF法に大きく分類される

そして、直接還元法を用いて評価対象となる不動産の試算価格を求める際に用いるのが還元利回りです。

直接還元法では、評価対象となる不動産を所有することにより得ると期待される1年間の純収益を還元利回りで割り算しつつ不動産の試算価格を求めます。

純収益とは、評価対象となる不動産を所有することにより得ると期待される収益から、その不動産を所有するために支払う必要がある維持費や管理費、修繕費用、固定資産税、都市計画税、損害保険料などの経費を差し引いた額です。

直接還元法を用いて不動産の試算価格を求める具体的な式は、以下のとおりです。

直接還元法を用いて不動産の試算価格を求める計算式

上記のように直接還元法では、評価対象となる不動産を所有することにより得ると期待される1年間の純収益を還元利回りで割り算しつつ不動産の試算価格を求めます。

還元利回とは、不動産鑑定士が収益還元法の直接還元法を用いて賃貸用不動産や事業用不動産の試算価格を求める式に含まれるものです。

さて、ここで気になるのが、還元利回りの意味と求め方です。

つづいて、還元利回りの意味と求め方をわかりやすく簡単に解説しましょう。

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2. 還元利回りの求め方

ここからは、還元利回りの意味と求め方をわかりやすく簡単に解説します。

還元利回りとは、収益還元法を用いて賃貸用不動産や事業用不動産の試算価格を求める際に用いる率であり、その不動産の収益性を表します。

収益性という言い回しが難解ですが、「儲かり具合」などとお考えください。

還元利回りは、評価対象となる不動産を所有することにより得ると期待される1年間の純収益を、その不動産の価格で割り算しつつ求め、具体的な計算式は以下のとおりです。

還元利回りの求め方
還元利回り=評価対象となる不動産を所有することにより得ると期待される1年間の純収益÷評価対象となる不動産の価格×100

たとえば、評価対象となる不動産を所有することにより1年間に1,000万円の純収益があると期待され、その不動産の価格が1億円であれば「1,000万円÷1億円×100=10%」と計算し、還元利回りは10%となります。

また、評価対象となる不動産を所有することにより1年間に500万円の純収益があると期待され、その不動産の価格が1億円であれば「500万円÷1億円×100=5%」と計算し、還元利回りは5%です。

還元利回りは、評価対象となる不動産を所有することにより得ると期待される1年間の儲かり具合を表した率であり、安くてたくさん儲かると予想される不動産ほど還元利回りが高くなります

なお、還元利回りは、「評価対象となる不動産を所有することにより得ると期待される1年間の純収益」と「評価対象となる不動産の価格」という2つの要素を用いて求めますが、それぞれは単なる予測で算定するわけではありません。

「評価対象となる不動産を所有することにより得ると期待される1年間の純収益」は、評価対象となる不動産の現在の儲かり具合や、評価対象となる不動産と条件や状況が類似する不動産の純収益などを参考に算定します。

「評価対象となる不動産の価格」は、評価対象となる不動産と条件や状況が類似する不動産が売買された際の価格の事例などを参考に算定します。

還元利回りの求め方をわかりやすく簡単に図解でご紹介すると以下のとおりです。

還元利回りの求め方

正確な還元利回りの求め方は、国土交通省が定めた不動産鑑定士が不動産を鑑定する際の基準「不動産鑑定評価基準」の「総論 第7章 鑑定評価の方式 第1節 価格を求める鑑定評価の手法 Ⅳ 収益還元法 3.適用方法 (2)還元利回り及び割引率」にて確認することが可能です。

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3. 最終還元利回りとは、収益還元法のDCF法で用いる率

最後に、還元利回りと共に見聞きする最終還元利回りという不動産用語をわかりやすく簡単に解説します。

還元利回りとは、収益還元法の直接還元法を用いて賃貸用不動産や事業用不動産の試算価格を求める際に用いる率であり、その不動産を所有することにより得ると期待される1年間の収益を表します。

これに対して最終還元利回りは、収益還元法のDCF法を用いて賃貸用不動産や事業用不動産の試算価格を求める際に用いる率であり、評価対象となる不動産を売却する年の還元利回りを意味します。

収益還元法は直接還元法とDCF法に大きく分類され、直接還元法では、評価対象となる不動産を所有することにより得ると期待される1年間の純収益を基に試算価格を求めます。

一方、DCF法では「評価対象となる不動産を所有することにより得ると期待される各年の純収益を現在の価値に換算した額の合計」と、「評価対象となる不動産を将来売却できると予測される価格を現在の価値に換算した額」を合計しつつ試算価格を求めます。

DCF法を用いて不動産の試算価格を求める方法をわかりやすく簡単に図解でご紹介すると以下のとおりです。

収益還元法のDCF法を用いて不動産の試算価格を求める方法

上記のように収益還元法のDCF法では、「評価対象となる不動産を所有することにより得ると期待される各年の純収益を現在の価値に換算した額の合計」と、「評価対象となる不動産を将来売却できると予測される価格を現在の価値に換算した額」を合計しつつ不動産の試算価格を求めます。

つまり、DCF法で不動産の試算価格を求める際は、「評価対象となる不動産を将来売却できると予測される価格」を算定する必要があるというわけです。

この「評価対象となる不動産を将来売却できると予測される価格」を算定する際に用いるのが最終還元利回りです。

「評価対象となる不動産を将来売却できると予測される価格」を復帰価格と呼び、復帰価格は「評価対象となる不動産を売却する年に得ると期待される純収益」を「最終還元利回り」で割り算しつつ算定し、具体的な計算式は以下のとおりです。

復帰価格を求める計算式
復帰価格=評価対象となる不動産を売却する年に得ると期待される純収益÷最終還元利回り

式に含まれるのが最終還元利回りであり、復帰価格は、最終還元利回りを含めつつ計算します。

ここで気になるのが最終還元利回りの求め方ですが、特に難しくはなく、評価対象となる不動産を売却する年の還元利回りが最終還元利回りとなります。

たとえば、評価対象となる不動産を売却する年の還元利回りが10%であれば、最終還元利回りも10%です。

そして、評価対象となる不動産を売却する年に得ると期待される純収益が1,000万円であり、最終還元利回りが10%であれば「1,000万円÷0.1=1億円」と計算し、復帰価格は1億円となります。

最終還元利回りとは、収益還元法のDCF法を用いて不動産の試算価格を求める際に必要となる、復帰価格を算定する際に用いる還元利回りであり、評価対象となる不動産を売却する年の還元利回りを意味します。

還元利回りとは、評価対象となる不動産を所有することにより得ると期待される1年間の収益を表した率であり、詳細はこの記事の「1. 還元利回りとは、収益還元法の直接還元法で用いる率」にてご確認いただけます。

なお、復帰価格を求める正確な式は「不動産鑑定評価基準」の「総論 第7章 鑑定評価の方式 第1節 価格を求める鑑定評価の手法 Ⅳ 収益還元法 2.収益価格を求める方法 (2)DCF法」にて確認することが可能です。

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まとめ - 還元利回りの定義はあいまい

還元利回りをわかりやすく簡単に解説しました。

還元利回りとは、収益還元法の直接還元法を用いて賃貸用不動産や事業用不動産の試算価格を求める式に含まれる、評価対象となる不動産の収益性を表した率です。

還元利回りは、「評価対象となる不動産を所有することにより得ると期待される1年間の純収益」を「評価対象となる不動産の価格」で除算しつつ計算し、具体的な計算式は以下のとおりです。

還元利回りの求め方
還元利回り=評価対象となる不動産を所有することにより得ると期待される1年間の純収益÷評価対象となる不動産の価格×100

そして、最終還元利回りとは、収益還元法のDCF法を用いて不動産の試算価格を求めるために必要となる復帰価格を算定する際に用いる還元利回りです。

復帰価格とは「評価対象となる不動産を将来売却できると予測される価格」であり、評価対象となる不動産を売却する年の還元利回りが最終還元利回りとなります。

還元利回りや最終還元利回りをお調べの方がいらっしゃいましたら、ぜひご参考になさってください。

なお、不動産鑑定評価基準には、以下の記述があります。

還元利回りは、直接還元法の収益価格及びDCF法の復帰価格の算定において、一期間の純収益から対象不動産の価格を直接求める際に使用される率であり…

よって、不動産鑑定士が還元利回りを求める際は、この記事でご紹介したように、評価対象となる不動産を所有することにより得ると期待される1年間の純利益を不動産の価格で割り算しつつ求めます。

しかし、不動産鑑定士以外の方が還元利回りを求める際は、純収益ではなく総収益を用いることがあります。

総収益とは、評価対象となる不動産を所有することにより得る収益の総額であり、その不動産を所有するために支払う必要がある経費などを差し引かない額です。

純収益とは、評価対象となる不動産を所有することにより得る総収益から、その不動産を所有するために支払う必要がある維持費や管理費、修繕費用、固定資産税、都市計画税、損害保険料などの経費を差し引いた額です。

総収益を基に計算された還元利回りと、純収益を基に計算された還元利回りは大きく数値が異なります。

また、還元利回りは「評価対象となる不動産を所有することにより得ると期待される1年間の純収益」を「評価対象となる不動産の価格」で除算しつつ計算しますが、不動産鑑定士が「評価対象となる不動産の価格」を算定する際は、その不動産と条件や状況が類似する不動産が売買された際の価格の事例などを参考にします。

これに対して、不動産鑑定士以外の方が還元利回りを求める際は、「評価対象となる不動産の価格」を勘や経験などを基に求めることがあります。

さらに、還元利回りを求める人によって経費に含む費用が違うなど、純収益の定義が異なることも珍しくありません。

つまり、不動産鑑定士が還元利回りを求める場合は例外として、還元利回りの求め方は多種多様であり、求め方に正解も不正解もなく、還元利回りの意味は曖昧というわけです。

そのため、賃貸用不動産や事業用不動産を売買する際に、不動産業者が「還元利回りは5%ですから…」などという場合は、どのように還元利回りを求めたか確認しなければなりません。

ご紹介した内容が、還元利回りをお調べになる皆様に役立てば幸いです。失礼いたします。

最終更新日:2022年1月
記事公開日:2018年7月

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