心配しすぎにご用心。瑕疵担保責任免責の不動産を購入する際の心構え

瑕疵担保責任免責の不動産を購入する際の心構え

築年数が古い一戸建ての中古住宅や中古マンション、相場より安い土地などを購入しつつ売買契約書を確認すると「瑕疵担保責任免責」と記載されていることがあります。

瑕疵担保責任免責とは、その不動産に瑕疵(欠陥や不具合)があっても、売主は責任を負わないことを意味します。

そのため、瑕疵担保責任免責が付いている不動産の購入を過度に警戒される方がいらっしゃいますが、瑕疵担保責任免責付きの不動産は、必ず重大な欠陥があるというわけではありません。

瑕疵担保責任免責の意味や、瑕疵担保責任免責付きの不動産を購入する際の心構えをイラスト付きでご紹介しましょう。

なお、2020年に民法が改正され、同年4月1日より瑕疵担保責任に代わり契約不適合責任という言葉が使用されることとなりましたが、この記事では「瑕疵担保責任」で統一させていただきます。

1. 瑕疵担保責任免責とは? 意味をわかりやすく解説

まずは、瑕疵担保責任免責の意味をわかりやすくご説明しましょう。

中古住宅や土地が売買される際は、その不動産に欠陥があった場合、原則として売り主が修繕費用を負担しなくてはなりません。

これを売り主の瑕疵担保責任と呼びます。

瑕疵担保責任とは

しかし、築年数が古い中古住宅は欠陥が付き物であり、欠陥が発見される度に修繕費用を負担していては、売り主は不動産を売却できません。

それでは、売り主は売却するために赤字になってしまいます。

そこで売買契約に盛り込まれるのが瑕疵担保責任免責です。

売り主が売買契約に瑕疵担保責任免責を盛り込めば、その不動産は現状で引き渡され、売買後に欠陥が発見されても売り主は修繕費用を負担する義務を免れます。

たとえば、瑕疵担保責任免責が付いている一戸建ての中古住宅は、引き渡し後に雨漏りやシロアリによる腐朽が発覚しても、売主は修繕費用を負担する義務を免れます。

また、瑕疵担保責任免責が付いている土地は、引き渡し後に建築廃棄物などが発見されても、売り主は撤去費用を支払う義務を負いません。

これが瑕疵担保責任免責です。

瑕疵担保責任免責とは

なお、瑕疵担保責任免責は、一部例外を除き売り主が自由に設定することが可能です。

よって、築20年以上は付いているなど、瑕疵担保責任免責が付く具体的な築年数はないため留意してください。

ただし、築年数が10年などの築浅であるにもかかわらず瑕疵担保責任免責が付いている中古住宅などは、どこかに欠陥がある可能性が高いと捉えるのが良いでしょう。

反対に、築年数が30年などの中古住宅に瑕疵担保責任免責が付いている場合は、当然と考えるのが自然です。

2. 全ての瑕疵担保免責の不動産に、必ず欠陥があるわけではない

瑕疵担保責任免責とは、不動産に欠陥があっても売主は責任を免れることを表します。

しかし、瑕疵担保責任免責が付いている全ての不動産に、必ず重大な欠陥があるというわけではありません。

瑕疵担保責任免責が付いている不動産には、必ず重大な欠陥があるというわけではない

瑕疵担保責任免責付きで売りに出されている、よくある不動産の例をご紹介しましょう。

ただ単に築年数が古い中古物件

築年数が古い中古の一戸建てやマンションは、大抵の場合、瑕疵担保責任免責付きで売りに出されています。

これは、必ず重大な欠陥があるというわけではなく、築年数が古いだけに相応の傷みがあり、売主がそれを修繕しつつ売りに出すと、売却しても得にならないことが理由です。

親から相続した不動産

離れて暮らす親から相続した不動産を子が売却する場合などは、大抵の場合、瑕疵担保責任免責を付けます。

これは、その不動産に必ず重大な欠陥があるというわけではなく、どのように親が不動産を使用していたか相続者が把握できず、やむを得ず瑕疵担保責任免責を付けているのが理由です。

売主が売り急いでいる不動産

資金不足などを理由に売主が不動産を売り急いでいる場合などは、大抵の場合、瑕疵担保責任免責を付けています。

これは、その不動産に必ず重大な欠陥があるというわけではなく、とにもかくにも売主が不動産を早く売却したいことが理由です。

田舎暮らし向けの中古物件や別荘

田舎暮らし向けの中古住宅などは、高確率で瑕疵担保責任免責が付いています。

これは、田舎暮らし向けの中古住宅は築年数が古い物件が多く、相応の傷みがあることが理由です。

また、別荘も瑕疵担保責任免責付きで売られている物件が多数を占めます。

これは、別荘は空き家の期間が長く相応の傷みが予想され、それを売主が修繕しつつ売りに出すと赤字になってしまうことが理由です。

3. 瑕疵担保責任免責付きの不動産を購入する際の準備

瑕疵担保責任免責の不動産は、必ず重大な欠陥があるというわけではありません。

しかし、その不動産に欠陥があった場合、修繕費用は買い主が負担することになります。

よって、瑕疵担保責任免責が付いている不動産を購入する際は、その不動産にどのような欠陥があるか想定し、どれくらいの修繕費用が必要になるか予想しつつ余剰金を用意しておくことが大切です。

瑕疵担保責任免責付きの不動産を購入する際は、余剰金を用意するなどの準備が大切

以下に、瑕疵担保責任免責が付いている中古住宅や土地を購入する際の心構えと、売買契約を締結する前にすべき準備をご紹介しましょう。

3-1. 瑕疵担保免責が付いている中古不動産を購入する際の準備

一戸建ての中古住宅など、瑕疵担保責任免責が付いている不動産を購入し、引き渡し後に雨漏りやシロアリによる腐朽などが発見された場合は、20~50万円程度の修繕費用が必要です。

また、瑕疵担保責任免責が付いている中古マンションを購入し、階下へ水漏れを起こしている場合などは、修繕するために50万円~100万円程度の費用が掛かります。

よって、瑕疵担保責任免責が付いている中古住宅を購入する際は、50~100万円程度の余剰金を準備しておくのが理想です。

3-2. 瑕疵担保免責が付いている土地を購入する際の準備

家を建てるために瑕疵担保責任免責が付いている土地を購入し、引き渡し後に埋め立てられた建築廃棄物が発見された場合は、撤去しなくては丈夫な家が建ちません。

土地に埋まっている建築廃棄物を撤去するためには、30~100万円程度の費用が必要です。

また、地盤が軟弱である場合は、家を建てるために地盤改良を施したり、杭を打ちつつ家を建てる必要があります。

地盤改良には50~100万円程度の費用が、杭を打ちつつ家を建てるためには200~300万円程度の追加費用が掛かります。

よって、家を建てるために瑕疵担保責任免責が付いている土地を購入する際は、50~300万円程度の余剰金を準備しておくことが大切です。

4. ホームインスペクションなど、第三者による検査も有効

瑕疵担保責任免責が付いている不動産を購入する際は、その不動産の欠陥を想定し、それを補う余剰金を用意しておくのが理想です。

しかし、はじめて不動産を購入する場合は、その不動産の欠陥を充分に想定できないことがあります。

そのような場合は、その不動産の欠陥を第三者に調査してもらうのが有効です。

以下に、瑕疵担保責任免責が付いている中古住宅や土地を購入する際に有効となる、第三者による検査をご紹介しましょう。

4-1. 一戸建てやマンションなど、中古物件を購入する場合

瑕疵担保責任免責が付く一戸建ての中古住宅や中古マンションを購入する際は、第三者によるホームインスペクションが有効です。

ホームインスペクションとは「住宅診断」のことで、数万円程度の費用が掛かりますが、建築士などの専門家が中古住宅を検査してくれます。

ホームインスペクションを行う業者は、Yahoo!やGoogleで「ホームインスペクション 東京都」「ホームインスペクション 大阪市」などで検索すれば見つかります。

購入前の中古住宅にホームインスペクションを行うには売主の承諾が必要ですが、「瑕疵担保免責が付いているだけに不動産の現状を知りたい」などの理由を付け、不動産業者を通して許可を求めるのが良いでしょう。

なお、当サイトのコンテンツである「インスペクションとは? 費用の目安や、賢い業者の選び方を解説」では、ホームインスペクション業者の賢い選び方などをご紹介中です。

お時間のある方は、ぜひご覧ください。

4-2. 土地を購入する場合

家を建てるために瑕疵担保責任免責が付く土地を購入する場合は、工務店やハウスメーカーに土地の状態を確認してもらうのが有効です。

また、周辺の住人の方などに、その土地がどのように使用されていたか聞き込みをするのも良いでしょう。

たとえば、以前は工場やガソリンスタンド、クリーニング設備があるクリーニング店などが所在し、それらが解体されて空地になった土地は土壌汚染が懸念されます。

また、過去に畑や田として利用されていた土地は水はけが悪く、家を建てるには大がかりな土壌改良が必要です。

住宅を建築するために瑕疵担保責任免責が付いている土地を購入する際は、土壌汚染や地盤に注意してください。

汚染された土壌を浄化するには数百万円などの費用が掛かる

5. 売主が業者の不動産に瑕疵担保責任免責が付いている場合

売りに出されている中古住宅や土地などの不動産は、大きく以下の2つに分類されます。

  • 個人が不動産業者を仲介させつつ売りに出す物件
  • 不動産業者が直接販売する物件

そして、2の「不動産業者が直接販売する物件」の購入を希望し、その物件に瑕疵担保責任免責が付いている場合は、その不動産業者の経営方針に注意してください。

理由は、不動産業者が直接販売する物件には、法律により瑕疵担保責任免責を付けられないと定められているためです。

不動産業者が自ら販売する物件には疵担保責任免責を付けられない

不動産業者が直接販売する物件であるにもかかわらず瑕疵担保責任免責が付いている場合は、その不動産業者に真意を問いただし、欠陥が発見された場合の対処法を確認しつつ、売買契約書にその旨を記載させてください。

6. 高いにもかかわらず、瑕疵担保責任免責が付いている場合

瑕疵担保責任免責とは、不動産に欠陥があっても売主は責任を免れることを意味します。

よって、瑕疵担保責任免責が付いている不動産は、相場より安いなど、購入者にとって金銭的なメリットがなければ購入する意味がありません。

瑕疵担保責任免責付きの不動産は、安くなければ購入する意味がない

しかし、瑕疵担保責任免責が付いているにもかかわらず、相場より高く売りに出されている不動産を稀に見かけます。

そのような不動産は価格設定に誤りがあり、適正価格ではない可能性があるため価格交渉を行うのが良いでしょう。

価格交渉は、不動産業者を通しつつ売り主に具体的な購入希望価格を伝えることにより行うことが可能で、売り主が納得すれば1~2割程度の値引きが期待できます。

なお、当サイトのコンテンツである「中古住宅は値引きできる?値下げしやすい物件の特徴」では、値引きしやすい中古住宅の特徴をご紹介中です。

お時間のある方は、ぜひご覧ください。

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まとめ - 売買契約書は、必ず事前に入手する

瑕疵担保責任免責の意味や、瑕疵担保責任免責が付く不動産を購入する際の心構えをご紹介しました。

ネットでは「瑕疵担保責任免責が付いている不動産は危険」「絶対に購入してはならない」などといわれます。

しかし、瑕疵担保責任免責が付いているからといって、その不動産に必ず重大な欠陥があるとは限りません。

ただ単に築年数が古いことや、売主が不動産の現状を把握できないことを理由に瑕疵担保責任免責が付いている場合もあります。

とはいうものの、売主が欠陥を把握しつつも、それを隠しながら瑕疵担保責任免責を付けて売りに出す不動産があることも事実です。

そのため、瑕疵担保責任免責が付いている不動産を購入する際は、不動産の現状を把握しつつ欠陥を想定し、それを補える余剰金を準備しておくことが大切です。

なお、売買契約を締結する際に初めて売買契約書をご覧になり、瑕疵担保責任免責(または契約不適合責任の免責の特約)が付いていることを知り驚く方がいらっしゃいます。

それでは、どのような欠陥があるか予想したり、余剰金を準備する暇がありません。

よって、そのような事態になることを防ぐために、売買契約を締結する際は事前に不動産業者から売買契約書のコピーを手に入れ、熟読するように心掛けてください。

売買契約書の内容は重要であり、不動産売買は売買契約が全てといっても過言ではありません。

ご紹介した内容が、中古住宅や土地の売買を希望する皆様のお役に立てば幸いです。失礼いたします。