買ってはいけない中古住宅などない。全ては買い方に問題がある

買ってはいけない中古住宅などない。全ては買い方に問題がある

買ってはいけない中古住宅などありません。

かくいう私は、一戸建ての中古住宅と中古マンションを購入し、どちらも失敗していますが、いずれも購入方法に問題がありました。

つまり、中古住宅そのものに問題があったのではなく、買い方が悪かったというわけです。

中古住宅を購入しつつ失敗した私から、中古住宅の購入をご検討される方へ向けて、買ってはいけない中古住宅を避ける秘訣をご紹介しましょう。

目次

1. 何度も見学する

買ってはいけない中古住宅を買わない秘訣は、何度も見学しつつ購入することです。

筆者が推奨する見学の回数は最低でも7~8回以上であり、室内の様子は2~3回程度、周辺環境は5~6回以上はご見学なさってください。

買ってはいけない中古住宅を避ける秘訣は見学の回数にある

特に、周辺環境の見学は欠かせません。

中古住宅は、新築より築年数が経過しているだけに必ず建物に傷みがありますが、建物の傷みはリフォームで挽回できます。

最近のリフォーム技術は優秀であり、余程の欠陥がない限り修繕することが可能です。

しかし、思っていたより騒がしい、ちょっと変わった方が近所にいらっしゃるなど、周辺環境の瑕疵(欠陥)はリフォームでは補えず、解決するには大変な労力を要します。

買ってはいけない中古住宅にありがちな周辺環境の瑕疵は修繕できない

よって、買ってはいけない中古住宅を購入しつつ失敗することを避けるために、最低でも7~8回以上はご見学ください。

冒頭でご紹介したとおり、私は一戸建ての中古住宅と中古マンションの両方を購入しつつ失敗していますが、いずれも見学不足が原因でした。

特に一戸建ての中古住宅を購入した際の見学回数は3回のみであり、見学に要した時間の合計はわずか90分から120分ほどです。

見学回数が不足した理由は、購入を希望する中古住宅が遠方にあり、出向くのが大変であったことが理由ですが、それにつけても見学の回数が少なすぎました。

十分に見学しなければ、買ってはいけない中古住宅の購入を避けることができません。

買ってはいけない中古住宅の購入を避けるためには、土日や平日、昼夜など様々な時間帯で見学するタイミングを儲け、心行くまでご見学ください。

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2. 高望みしない

買ってはいけない中古住宅の購入を避けるためには、高望みしつつ買わないことが大切です。

中古住宅は、新築より築年数が経過しているだけに綺麗に見えても何らかの瑕疵(「かし」と読みます)があり、多くは期待できません。

どんな中古住宅にも必ず瑕疵がある

瑕疵とは欠陥のことであり、一戸建ての中古住宅であれば壁内や床下の建材の腐朽、屋根からの雨漏りなどです。

中古マンションであれば、浴室などの給排水管からの漏水などが挙げられます。

それらの瑕疵は、中古住宅の引き渡し後2~3週間以内などであれば売り主が修繕費用を負担しますが、売買契約の内容によっては買い主が負担せざるを得ないことも珍しくありません。

また、フローリングに傷が付いている、壁紙の一部が剥がれているなどの軽微な欠陥は瑕疵とは見なされず、必ず買い主が費用を負担しつつ修繕する必要があります。

よって、中古住宅を購入する際は高望みせず、必ず何らかの瑕疵があると覚悟し、修繕費用を用意しつつ購入することが重要となります。

瑕疵があることを覚悟し、修繕費用を用意しつつ中古住宅を購入すれば瑕疵への対応がしやすく、買ってはいけない中古住宅を買ってしまったと後悔するリスクを減らせます。

なお、中古住宅の購入を希望しつつ絶対に瑕疵を避けたい場合は、以下の3つの物件の購入を検討するのが良いでしょう。

瑕疵を避けられる3つの中古住宅

1. 不動産業者が直接販売する中古住宅

売りに出されている中古住宅の多くは、個人が不動産業者を仲介させつつ売りに出す物件ですが、不動産業者が直接売りに出す物件も存在します。

大規模なリフォームが実施された中古住宅やリノベーション物件などは、おおむね不動産業者が直接販売する物件です。

不動産業者が直接販売する中古住宅は、建物部分の販売価格に対して消費税がかかるものの仲介手数料が不要であり、すまい給付金の受給も期待でき、購入後2年間などにわたり瑕疵に対する修繕費用が保証されます。

2. 大手不動産業者が仲介する保証付きの中古住宅

住友不動産販売や東急リバブル、三井のリハウスなどの大手不動産業者が仲介する中古住宅の一部は、保証付きで購入することが可能です。

それらの中古住宅は他の物件より高額でありつつも、物件の引き渡し後2年間などにわたり瑕疵に対する修繕費用が保証されます。

3. 既存住宅売買瑕疵保険に加入する中古住宅

既存住宅売買瑕疵保険とは、中古住宅専用の保険です。

同保険に加入する物件は少数であり高額ですが、物件の引き渡し後5年間などにわたり瑕疵に対する修繕費用が保証されます。

以上の3つのいずれかの中古住宅を購入すれば、引き渡し後2~5年などの長期間にわたり、重大な瑕疵に対する修繕費用が保証されます。

なお、誰でもわかる不動産売買では、3つめにご紹介した既存住宅売買瑕疵保険の詳細をわかりやすくご説明するコンテンツも公開中です。

買ってはいけない中古住宅の購入を避けたい方がいらっしゃいましたら、ぜひご覧ください。

関連コンテンツ
既存住宅売買瑕疵保険とは?付保証明書の意味など解説

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3. 重要事項説明書を熟読する

買ってはいけない中古住宅の購入を避けるために、重要事項説明書を熟読しつつ売買契約を結ぶことをお勧めします。

重要事項説明書とは、中古住宅の売り主と売買契約を締結する前に、その物件を仲介する不動産業者から受ける重要事項説明(その物件の現状に関する説明)をまとめた書面です。

買ってはいけない中古住宅の購入を避けるために熟読すべき重要事項説明書とは?

重要事項説明書は、中古住宅の引き渡し後に買い主と売り主、不動産業者などが「言った・言わない」「聞いた・聞いてない」と争いになることを防ぐために作成されます。

重要事項説明書は売買後の紛争を防ぐために作成される

重要事項説明では以下のことに関する説明を受け、重要事項説明書にも以下のことなどが記されています。

重要事項説明、及び重要事項説明書の内容

  • 建て替えできる・できないなど、その中古住宅が法的に受ける制限に関すること
  • 水道管や下水道管、電気、ガスなどの引き込み状況に関すること
  • その中古住宅の傷み具合に関すること
  • その中古住宅の売買価格に関すること
  • その中古住宅に瑕疵(欠陥)が発見された場合における修繕費用の負担者に関すること
  • その中古住宅の売買契約を解除する場合の違約金に関すること
  • 中古マンションの場合は、そのマンションが建つ敷地を利用する権利に関すること

以上のことなどが、中古住宅の重要事項説明、および重要事項説明書の内容です。

特に難しくないという印象を受けますが、重要事項説明は60~90分などの長時間に及び、その内容をまとめた重要事項説明書も複雑です。

そして、重要事項説明に納得すれば重要事項説明書に署名捺印し、その後に中古住宅の売り主と売買契約を結びます。

重要事項説明書に署名捺印しつつ売り主と売買契約を交わせば、重要事項説明の内容を全て承知した上で物件を購入したこととなり、後から納得できないことが判明しても取り返すことができません。

たとえば、重要事項説明書に「中古住宅に瑕疵が発見された場合、売り主はその修繕費用の負担を免れる」と書かれている場合は、引き渡し後に物件に欠陥が見つかれば、買い主が修繕費用を負担する必要があります。

よって、買ってはいけない中古住宅を購入することを避けるためには、重要事項説明書を熟読し、その内容を全て承知した上で署名捺印することが大切となります。

国土交通省が公開する重要事項説明書の見本は以下のとおりです。

重要事項説明書の見本

国土交通省が公開する重要事項説明書の見本

出展:国土交通省「宅地建物取引業法 法令改正・解釈について

なお、重要事項説明は、売り主と売買契約を結ぶ前に実施されますが、不動産業者に請求することにより事前に重要事項説明書のコピーを入手できます。

重要事項説明書の内容は複雑なため、はじめて不動産を購入する方が、初見でその内容を把握するのは不可能です。

よって、重要事項説明を受ける際は、事前に不動産業者から重要事項説明書のコピーを取り付け、重要事項説明を受ける日にはじめて重要事項説明書を見ることがないように注意してください。

重要事項説明書の詳細は、誰でもわかる不動産売買が公開するコンテンツにてわかりやすくご説明中です。

買ってはいけない中古住宅をお調べの方がいらっしゃいましたら、ぜひご覧ください。

関連コンテンツ
重要事項説明書とは?不動産売買の重要事項説明を解説

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まとめ - 焦って買うのが一番禁物

中古住宅の購入をご検討される方へ向けて、買ってはいけない中古住宅を買わない秘訣をご紹介しました。

中古住宅を購入しつつ買ってよかったと喜ぶためには、今回ご紹介した以下の3つが重要です。

  • 何度も見学する
  • 高望みしない
  • 重要事項説明書を熟読する

いずれも、中古住宅の購入を失敗した経験がある筆者からのアドバイスとなります。ぜひご参考になさってください。

買ってはいけない中古住宅など存在しません。

買って失敗したと感じる中古住宅は、購入方法に問題があったのです。

なお、中古住宅を購入する際は、不動産業者から「別の問い合わせも入っています、購入するのであれば早めにご決断を」などと迫られることがありますが、焦って購入することは絶対におやめください。

私は、職業柄いくつかの不動産を購入していますが、焦って購入すると失敗する確率が高くなります。

不動産との出会いは縁であり、その不動産を購入できない場合は、縁がなかったと諦めるのが賢明です。

あなたにとって良い不動産は、必ずあなたを待ってくれています。

中古住宅を購入する際は焦って購入せず、熟慮しつつ見極め、最後はドーンと思い切ってご購入ください。

焦って中古住宅を購入することは禁物

ご紹介した内容が、中古住宅の購入をご検討される皆様に役立てば幸いです。失礼いたします。

記事公開日:2020年12月

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