固定資産税評価額とは?調べ方や計算する方法を解説

固定資産税評価額とは?調べ方や計算する方法を図解で解説

固定資産税評価額とは、固定資産税(不動産の所有者に毎年課せられる税金)を算出する元となる、その不動産の価額です。

固定資産税評価額の意味をイラスト付きでわかりやすく解説し、固定資産税評価額の調べ方や計算する方法を簡単にご説明しましょう。

目次

1. 固定資産税評価額とは、固定資産税を算出するための評価額

それでは、固定資産税評価額の意味をわかりやすくご説明しましょう。

その前に、固定資産税の意味を理解してください。

固定資産税とは、土地や建物などの不動産を所有する方に毎年課せられる、その不動産が所在する市町村などに納める地方税です。

固定資産税とは

固定資産税は1万円や5万円などと一律ではなく、所有する不動産の価額(かがく)によって異なります。

所有する不動産の価額とは、その不動産が実際に売買される実勢価格ではなく、その不動産の価値から鑑みた価格です。

以上が固定資産税の意味となっています。

つづいて、固定資産税評価額をわかりやすくご説明しましょう。

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あらためて固定資産税評価額をわかりやすく解説

固定資産税評価額とは、固定資産税の額を計算する元となる、その不動産の価額(価値から鑑みた価格を意味し「かがく」と読みます)です。

固定資産税の額は、固定資産税評価額を元に以下の式で計算されます。

固定資産税を計算する式
固定資産税評価額 × 税率(市町村によって異なるものの概ね1.4%)= 固定資産税

つまり、固定資産税評価額とは、固定資産税の額を計算する元となる、その不動産の価額(その不動産の価値から鑑みた価格)を表します。

なお、先にご紹介したとおり、その不動産の価額(固定資産税評価額)は実勢価格と異なるため注意してください。

その不動産の価額は、実勢価格の5割から8割程度になるのが通例です。

不動産における実勢価格と価額の違い

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2. 固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額とは、固定資産税の額を計算する元となる、その不動産の価額(価値から鑑みた価格)です。

そして、固定資産税評価額は実勢価格と異なります。

そのため、固定資産税評価額は売買価格のように、その不動産の広告などを見ても判断できません。

ここから、不動産の固定資産税評価額を調べる方法をご紹介しましょう。

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その不動産が所在する市区町村役場で調べる

新築された日から1年以上経過した建物や、既存する土地の固定資産税評価額は、その不動産が所在する地域を管轄する市区町村役場で固定資産課税台帳の写し(固定資産課税台帳登録事項証明書)を発行することにより調べることができます。

固定資産税課税台帳とは、その不動産の税に関することが記された台帳であり、固定資産税評価額も記されています。

固定資産税課税台帳

なお、その不動産を所有する方以外が固定資産税課税台帳の写しの発行を希望する場合は、その不動産の所有者が作成した委任状が必要となるため留意してください。

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その不動産を取り扱う不動産業者に問い合わせる

不動産業者が取り扱う不動産の購入を希望し、固定資産税評価額を知りたい場合は、その不動産業者に問い合わせることにより確認できる場合があります。

ただし、不動産業者に問い合わせた場合、正確な固定資産税評価額が知らされないことがあるため注意してください。

正確な固定資産税評価額を調べたいと希望する場合は、市区町村役場で固定資産税課税台帳の写しを発行しつつ閲覧するのが確実です。

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新築の場合

建物の固定資産税評価額は、新築後1年以内などに計算されます。

よって、新築されて間もない建物は、固定資産税評価額が算出されていません。

そのため、新築の正確な固定資産税評価額を調べることはできませんが、建築費の6割程度が固定資産税評価額になるのが通例です。

よって、新築の固定資産税評価額は、その建物の建築費の6割程度と考えるのが良いでしょう。

建築費は販売価格や購入価格ではなく、実勢価格から建築業者の利益を差し引いた建築費であるため注意してください。

なお、新築が建つ土地の固定資産税評価額は、市区町村役場で固定資産課税台帳の写しを発行することにより調べることができます。

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3. 固定資産税評価額を計算する方法

固定資産税評価額とは、固定資産税の額を計算する元となる、その不動産の価額です。

そこで気になるのが、固定資産税評価額を計算する方法ですが、建物や土地など、不動産の種類によって異なります。

ここから、建物と土地の固定資産税評価額を計算する方法を簡単にご説明しましょう。

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3-1. 建物の固定資産税評価額を計算する方法

建物の固定資産税評価額は、その建物の再建築費から、築年数により劣化した価値を差し引きつつ計算します。

再建築費とは、その建物を現時点で建築した場合における建築費です。

また、築年数により劣化した価値は、築年数が古くなるほど大きいと見なされるのが通例となっています。

築年数により劣化する建物の価値は、築年数が古くなるほど大きくなる

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3-2. 土地の固定資産税評価額を計算する方法

土地の固定資産税評価額を計算する方法は、その土地が市街地に位置する場合と、市街地以外に位置する場合によって以下のように異なります。

土地が市街地に位置する場合

市街地に位置する土地の固定資産税評価額は、路線価から計算します。

路線価とは、その土地を相続した際に課せられる相続税などを計算するために国税庁が毎年公表する、市街地に位置する道路沿いの宅地(建物を建てるための土地)の1㎡あたりの価格です。

市街地に位置する土地の固定資産税評価額を算出する際の参考となる路線価とは

路線価にその土地の面積を掛け算すれば、路線価から計算した価格を算出することが可能で、その価格の90%から80%などがその土地の固定資産税評価額になるのが通例となっています。

市街地に位置する土地の固定資産税評価額を計算する方法

市街地に所在する宅地の路線価は、国税庁のサイト「路線価図・評価倍率表」に掲載されている路線価図にて調べることが可能です。

路線価図は難解ですが、当サイトのコンテンツである「路線価図の見方」では、図解で見方をご紹介しています。

固定資産税評価額を計算するために路線価図の見方をお知りになりたい方がいらっしゃいましたら、是非ご覧ください。

関連コンテンツ
路線価図の見方

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土地が市街地以外に位置する場合

市街地以外に位置する土地の固定資産税評価額は、主に地価公示価格を参考に計算します。

地価公示価格とは、毎年3月ごろに国土交通省が公表する、日本全国各地に点在する約2万6千箇所の土地の1㎡あたりの価格です。

地価公示価格とは

そして、市街地以外に所在する土地の固定資産税評価額を計算する際は、その土地の近くの地価公示価格を参考にしつつ計算します。

具体的には、その土地の近くの地価公示価格の7割に土地の広さを掛け算すれば、その土地の大まかな固定資産税評価額を計算することが可能です。

市街地以外に位置する土地の固定資産税評価額は地価公示価格から計算する

日本全国各地に点在する約2万6千箇所の地価公示価格は、国土交通省のサイト「標準地・基準地検索システム」にて調べることができます。

「標準地・基準地検索システム」で地価公示価格を調べる方法は、当サイトのコンテンツである「公示価格の調べ方」にてわかりやすく解説中です。

お時間のある方は、是非ご覧ください。

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公示価格の調べ方

まとめ - 固定資税評価額は、実勢価格の5~8割程度

固定資産税評価額の意味や調べ方、計算する方法などをわかりやすく簡単にご説明しました。

固定資産税評価額とは、固定資産税の額を算出する元となる、その不動産の価額です。

不動産を購入したり相続するなどして所有すると固定資産税が課せられますが、固定資産税評価額を元に税額が決定されます。

なお、この記事でご紹介したとおり固定資産税評価額と実勢価格は異なりますが、一般的に建物部分の固定資産税評価額は実勢価格の5~6割程度になるのが通例です。

また、土地部分の固定資産税評価額は、実勢価格の7~8割程度になるのが一般的となっています。

ただし、相場より高く販売されている不動産や、安く販売されている不動産の固定資産税評価額は、この限りではないため注意してください。

最後に、固定資産税評価額が高くなる不動産と、低くなる不動産の特徴を表でまとめましょう。

固定資産税評価額の傾向

不動産の特徴 固定資産税評価額の傾向
広い土地 高くなる
狭い土地 低くなる
交通の便が良い土地 高くなる
立地条件が悪い土地 低くなる
大通りなどに接する土地 高くなる
十分な幅の道路に接していない土地 低くなる
新築 高くなる
築年数が経過した建物 低くなる
床面積が広い建物 高くなる
床面積が狭い建物 低くなる
非木造住宅 高くなる
木造住宅 低くなる

固定資産税評価額が高くなれば固定資産税も高くなり、固定資産税評価額が低くなれば固定資産税も低くなる

ご紹介した内容が、皆様のお役に立てば幸いです。失礼いたします。

記事公開日:2020年5月

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