2項道路とは?セットバックの必要性などわかりやすく解説

2項道路とは幅4m未満の道路のこと

一戸建てや土地などの不動産を購入しようと情報を確認すると、2項道路に接すると記されていることがあります。

2項道路とは幅4m未満の道路を意味し、接する土地に家を建てる際や建て替えする際は、道路から後退する「セットバック」が必要です。

2項道路を調べる方へ向けて、その意味をわかりやすくご説明しましょう。

なお、2項道路の読み方は「にこうどうろ」となります。

目次

1. 2項道路とは、市街地にある幅が4mに満たない道路のこと

2項道路の意味をわかりやすくご説明する前に、簡単な留意点をご紹介しましょう。

はじめに以下の2点を留意してください。

  • 昭和25年に制定された法律「建築基準法」により、市街地に所在する建物が建つ土地は「建築基準法が道路と認める道路」に接する必要があると定められている
  • 1の「建築基準法が道路と認める道路」とは、幅が4m以上の道路である建築基準法が道路と認める道路とは幅が4m以上の道路

以上が留意点です。

それでは、2項道路の意味をわかりやすくご説明しましょう。

2項道路とは、幅が4mに満たない「建築基準法が道路と認める道路」を表します。

2項道路とは幅が4mに満たない「建築基準法が道路と認める道路」

上記のイラストのように、2項道路とは幅が4mに満たない「建築基準法が道路と認める道路」です。

しかし、留意点で「建築基準法が道路と認める道路」とは、幅が4m以上の道路であるとご説明しました。

建築基準法により、市街地に所在する建物が建つ土地は「建築基準法が道路と認める道路(幅が4m以上の道路)」に接している必要があるはずです。

とはいうものの、日本には市街地であっても幅が4mに満たない、建築基準法により道路と認められない道路がたくさんあります。

そして、建築基準法により道路と認められない道路沿いには、たくさんの住宅が並んでいます。

とある市街地の様子

これは、建築基準法が制定された昭和25年より前に、それらの建物が建築されたことなどが理由です。

つまり、それらの建物は、現状では建築基準法に則っていない違法建築物ということになってしまいます。

けれども、それらの建物が全て違法建築物であれば撤去せねばならず所有者の方は困ります。

そこで適用されるのが2項道路です。

2項道路とは、建築基準法により道路と認められない幅が4m未満の道路を「建築基準法が道路と認める道路」とみなした道路です。

建築基準法により道路と認められない道路であっても、知事や市長が「建築基準法が道路と認める道路」とみなすと宣言すれば、その道路は「建築基準法が道路と認める道路」にみなされます。

そして、その道路沿いの土地に建つ建築物は違法建築物とならず、住人の方はそのまま住み続けることが可能です。

▲ 目次に戻る

2. 2項道路の注意点「セットバック」の必要性

土地や中古住宅を購入しようと情報を確認すると、「2項道路に接する」などの注意書きがあることがあります。

以下にそれらの不動産を購入する際の注意点をわかりやすくご説明しましょう。

2-1. 2項道路に接する土地を購入する際の注意点

2項道路に接する土地を購入しつつ住宅を建てたいと希望する場合は、建築時にセットバックが必要です。

セットバックとは、幅が4mに満たない2項道路を4mに拡張するために行うもので、その土地が接する2項道路の中心線から2mの幅を取りつつ住宅を建てる必要があるというものです。

2項道路に接する土地に建築する際はセットバックが必要

2項道路に接する土地に住宅を建てる際はセットバックが必要で、セットバックした部分には建物、門、塀などを建築できないため注意してください。

▲ 目次に戻る

2-2. 2項道路に接する中古住宅を購入する際の注意点

2項道路に接する土地に建つ中古住宅を建て替える際は、セットバックが必要です。

セットバックしつつ住宅を建て替えすると敷地面積が狭くなり、建て替え前より床面積を狭くせざるを得ないことがあるため注意してください。

▲ 目次に戻る

2-3. 川などに接する2項道路沿いの土地などを購入する際の注意点

片方が川や崖、線路である2項道路に接する土地を購入しつつ家を建てたいと希望する場合は、その川などと道路の境界線から4mの位置までセットバックする必要があります。

また、片側が川や崖、線路である2項道路に接する土地に建つ中古住宅を購入しつつ建て替えする際も同じで、その川などと道路の境界線から4mの位置までセットバックしつつ建て替えしなくてはなりません。

通常のセットバックであれば道路の中心線から2m後退するだけで済みますが、片側が川などであることによりセットバックを求められる場合は、2m以上の後退を求められる可能性があるため注意してください。

▲ 目次に戻る

まとめ - 建築基準法の第42条の第2項をわかりやすく翻訳すると…

2項道路の意味をわかりやすく解説しました。

2項道路とは「建築基準法により道路と認める道路」と知事や市長などがみなした道路です。

そのため、2項道路はみなし道路とも呼ばれます。

そして、2項道路に接する土地を購入しつつ家を建てたいと希望する場合は、その土地の一部を道路として供出する「セットバック」が必要となるため注意してください。

これは、セットバックをしつつ道路を広くして、有事に消防車や救急車などの緊急車両の通行を確保することが目的です。

また、2項道路に接する土地に建つ中古住宅を購入した場合は、建て替える際にセットバックが必要で、建て替え後は以前より床面積などが狭くなる可能性があります。

なお、2項道路は「にこうどうろ」と読みますが、建築基準法の第四十二条の2項の規定により「建築基準法が道路と認める道路」とみなされた道路のため2項道路と呼びます。

建築基準法の第四十二条の第2項は「電子政府の総合窓口e-Gov イーガブ 建築基準法」にて確認することが可能で、その記述は難解ですが、わかりやすく簡単にまとめると内容は以下のとおりです。

建築基準法の第四十二条の2項

市街地に所在する幅が4mに満たない道路であっても、知事や市長が指定すれば「建築基準法が道路と認める道路」とみなし、その道路の中心線から2mなどの部分を道路の境界線とみなす。

ただし、その道路の片側が崖や川、線路の場合は、その崖や川、線路と道路の境界線から4mの部分を道路の境界線とみなす。

2項道路の意味をわかりやすくご説明しました。失礼いたします。