積算価格の意味や、積算価格を計算する方法をわかりやすく解説

積算価格の意味と計算する方法をわかりやすく解説

積算価格とは、原価法という方法を用いて計算した不動産の価格を表します。

積算価格を調べる方へ向けて、その意味をわかりやすく解説し、積算価格を計算する方法を簡潔にご説明しましょう。

1. 積算価格とは、原価法で求めた不動産の試算価格

積算価格とは、原価法という方法を用いて求めた不動産の価格です。

「不動産の価格」と聞くと売買価格をイメージしますが、積算価格はそうではありません。

積算価格は、主に不動産鑑定士が試算した不動産の適正な価格を表します。

そして、積算価格は以下の用などに役立てられます。

積算価格の役割

  • その不動産の適正な売買価格の指標
  • その不動産と類似する不動産の参考価格

また、積算価格は、不動産の担保力を判断する際にも役立てられます。

たとえば、賃貸用のアパートを購入するために、金融機関に5,000万円の融資を申し込んだとしましょう。

申し込みを受けた金融機関は、その賃貸用のアパートを担保にすることを条件に資金の貸し出しを検討しますが、その際は、賃貸用のアパートの積算価格などを考慮しつつ融資額を決定します。

具体的には、その賃貸用のアパートの積算価格が5,000万円であれば融資額も5,000万円などといった具合です。

このように積算価格は売買価格ではなく、その不動産の適正な価格の指標や、担保力などを判断する際に役立てられるため留意してください。

積算価格とは、原価法という方法を用いて求めた不動産の試算価格

2. 積算価格を計算する方法

積算価格とは、原価法で求めた不動産の試算価格です。

それでは、ここから原価法で建物と土地の積算価格を計算する方法を簡単にご説明しましょう。

2-1. 建物の積算価格を計算する方法

建物の積算価格は以下の式で計算します。

建物の積算価格の計算式
再調達価格 × 建物の延べ床面積(㎡) ÷ 法定耐用年数 × 残存年数 = 建物の積算価格

上記の計算式には「再調達価格」「法定耐用年数」「残存年数」という不動産用語が含まれ、それらの意味が難解ですが、再調達価格は建物の構造により決定され以下のとおりとなっています。

再調達価格

鉄筋コンクリート造 20万円
重量鉄骨造 18万円
軽量鉄骨造 15万円
木造 15万円

また、法定耐用年数も建物の構造により決定され、以下のとおりです。

法定耐用年数

鉄筋コンクリート造 47年
重量鉄骨造 34年
軽量鉄骨造 19年
木造 22年

そして、残存年数とは、法定耐用年数から積算価格を算出したい建物の築年数を差し引いたものです。

残存年数 = 法定耐用年数 - 建物の築年数

ご紹介した計算式を用いて、木造で床面積が200㎡、築10年の建物の積算価格を計算すると式は以下のようになり、積算価格は1,636万円となります。

木造、床面積200㎡、築10年の建物の積算価格の計算例
再調達価格15万円 × 建物の延べ床面積200㎡ ÷ 法定耐用年数22年 × 残存年数12年 = 建物の積算価格1,636万円

2-2. 土地の積算価格を計算する方法

土地の積算価格は主に以下の式で計算します。

土地の積算価格の計算式
その土地の面積(㎡) × 路線価

上記の計算式に含まれる「路線価」という不動産用語が難解ですが、路線価とは、その土地を相続した際に課せられる相続税や、その土地を贈与された際に課せられる贈与税を計算するために国税庁が定めた土地の価格で、国税庁のサイト「国税庁 路線価図・評価倍率表」にて調べることが可能です。

なお「誰でもわかる不動産売買」では、路線価の意味をわかりやすく解説するコンテンツ「路線価とは? 路線価図の見方をわかりやすく解説」も公開中です。

お時間のある方は是非ご覧ください。

まとめ

積算価格の意味をわかりやすく解説し、建物や土地の積算価格を計算する方法を簡潔にご説明しました。

積算価格とは、原価法という方法を用いて計算した不動産の試算価格です。

積算価格は売買価格とは異なり、その不動産の適正な価格の指標や、その不動産の担保力を判断する際に役立てられます。

なお、「2. 積算価格を計算する方法」で建物や土地の積算価格を計算する方法をご説明しましたが、土地と建物がセットになっている不動産の積算価格を求める際は、建物と土地の積算価格をそれぞれ計算し、それらを合計する必要があるため留意してください。

建物と土地がセットになっている不動産の積算価格は、それぞれの積算価格を計算し、それらを合計することにより算出される