セットバックとは?わかりやすく解説

セットバックとは?わかりやすく解説

セットバックとは、その土地の一部を道路として供出することです。

イラストを用いてセットバックをわかりやすく解説し、広告に「要セットバック」などと書かれている土地や中古住宅の意味もご説明しましょう。

目次

1. セットバックとは、土地の一部を道路として供出すること

それでは、セットバックの意味をわかりやすくご説明しましょう。

その前に、市街地に建築する際は、昭和25年に制定された建築基準法という法律に則る必要があることを理解してください。

建築基準法とは、市街地に建築する際のルールを定めた法律です。

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つづいて、セットバックの意味をわかりやすくご説明しましょう。

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1-1. あらためてセットバックの意味をわかりやすく解説

先にご紹介したとおり、市街地に建築する際は、建築基準法に則らなければなりません。

そして、建築基準法では、原則として幅が4m以上の道路に接する土地でなければ建築できないと定めています。

つまり、市街地では、幅が4m以上の道路に接する土地でなければ、一部例外を除き建築したり、既に建っている住宅などを建て替えできないというわけです。

市街地では幅が4m以上の道路に接する土地でなければ、一部例外を除き建築できない

しかし、市街地には、以下のような幅が4mに満たない道路が少なからず存在し、その道路沿いにはたくさんの土地が並び住宅も建っています。

幅が4mに満たない道路にもたくさんの土地や住宅が建ち並ぶ

これでは、幅が4mに満たない道路に接する土地を所有する方が住宅を建てたり、幅4m未満の道路に接する住宅を所有する方は建て替えできません。

そのため、建築基準法では、その土地の一部を道路として供出することにより、将来的に幅が4mを超える道路に接するのであれば、幅4m未満の道路に接する土地でも建築したり、建て替えできると定めています

この「その土地の一部を道路として供出すること」がセットバックです。

セットバックとは?

なお、建築基準法では、幅が4m以上の道路に接していなければ建築できないと定めていますが、セットバックは、その土地が接する道路の中心線から2mで構いません。

これは、その道路を挟む向かいの土地もセットバックすれば、将来的に幅4mの道路ができることが理由です。

セットバックは原則として2mで構わない

ただし、道路を挟んで河川などがある場合は、道路の中心線から2mではなく、河川と道路の境界線から4mのセットバックを求められるため留意してください。

セットバックは通常2mだが、道路を挟んで崖や河川がある場合は4m

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2. 不動産の広告で見る「要セットバック」とは?

セットバックをわかりやすく解説すると、市街地内で建築や建て替える際に、その土地の一部を道路として供出することです。

そして、土地や中古住宅を購入しようと広告を見ると「要セットバック」などと書かれていることがありますが、その意味は以下のとおりです。

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2-1. 土地のセットバックとは?

土地を購入しようと広告を見ると「要セットバック」などと書かれていることがあります。

この場合における要セットバックとは、その土地に建築する際は、その土地の一部を道路として供出する必要があるという意味です。

具体的には、その土地が接する道路の中心線から2mまでセットバックしなければなりません。( 状況によっては、それ以上のセットバックを求められることもあるため留意してください )

土地のセットバックとは?

セットバックした部分には、建物はもちろん、塀や門などの構造物も建築できません。

また、市街地に建築する際は建ぺい率(その土地に建てることができる建物の面積)に制限がありますが、セットバック後の土地の面積から建蔽率を算出する必要があるため注意してください。

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2-2. 中古住宅のセットバックとは?

中古住宅を購入しようと情報を確認すると「要セットバック」などと書かれていることがあります。

この「要セットバック」とは、その中古住宅を建て替える際は、その住宅が建つ土地の一部を道路として供出する必要があることを意味します。

具体的には、その中古住宅が建つ敷地に面する道路の中心線から、2mの部分を道路として供出する必要があります。( 場合によっては、それ以上のセットバックを求められることもあるため留意してください )

中古住宅のセットバックとは?

セットバックしつつ道路として供出した部分には、門や塀などの私的な構造物を建築できません。

また、その中古住宅を建て替える際は、セットバック後の狭くなった土地の面積から建蔽率(その土地に建てることができる建物の面積)を算出します。

そのため、セットバックしつつ建て替えると、以前より小さな土地に住宅を建てることになり、その結果、以前より小さな住宅しか建築できない場合があるため注意してください。

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まとめ - セットバックが求められる道路を「2項道路」と呼ぶ

セットバックの意味を図解でわかりやすくご説明しました。

セットバックとは、その土地の一部を道路として供出することであり、市街地に所在する、幅が4mに満たない道路に接する土地に建築する際などに求められます。

また、セットバックは、市街地に所在する、幅が4mに満たない道路に接する土地に建つ住宅を建て替える際も求められるため留意してください。

求められるセットバックは、その土地が接する道路の中心線から2mですが、状況によってはそれ以上のこともあります。

セットバックが求められる理由は、幅が4mに満たない道路に接していなければ救急車や消防車などが通行できず、福祉などの公共サービスが行き届かないことが理由です。

なお、セットバックと共に2項道路(にこうどうろ)という不動産用語を見聞きすることがありますが、今回ご紹介した幅4m未満であり、セットバックが必要となる道路を2項道路と呼びます。

誰でもわかる不動産売買では、2項道路の意味をわかりやすく解説するコンテンツ「2項道路とは? セットバックの必要性などわかりやすく解説」も公開中です。

お時間のある方は、ぜひご覧ください。

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ご紹介した内容が、土地や中古住宅をお探しになる皆様のお役に立てば幸いです。失礼いたします。

記事公開日:2020年7月

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