市街化調整区域とは? 建築できる条件などわかりやすく解説

市街化調整区域とは? わかりやすく解説

市街化調整区域とは、原則として住宅を建てることができない開発を抑制された区域を表します。

また、市街化調整区域では、原則として住宅の建て替えもできません。

しかし、特定の条件を満たせば住宅を建てたり、建て替えも可能です

市街化調整区域の意味を調べる方へ向けて、その意味や、新築や建て替えできる条件などをわかりやすくご説明しましょう。

1. 市街化調整区域とは、原則として住宅を建てられない区域

市街化調整区域とは、都市計画法という法律に則って都道府県が指定した市街化を抑制する区域です。

市街化調整区域とは都道府県が指定した市街化を抑制する区域

アットホームなどで土地や中古住宅を探すと「市街化調整区域」の注意書きが付いている物件を見かけますが、原則としてその土地に住宅を建てたり、その中古住宅を建て替えることはできません。

市街化調整区域の土地や中古住宅は相場より安く売られていますが、原則として住宅を建てたり、建て替えできないことが理由です。

なお、誰でもわかる不動産売買では、都市計画法をわかりやすく解説するコンテンツも公開中です。

お時間のある方は、ぜひご覧ください。

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1-1. 市街化調整区域で中古住宅が売られているのはなぜ?

市街化調整区域では、原則として家を建てられません。

それでは、なぜ中古住宅が売りに出されているのでしょうか。

主な理由は以下の2つです。

1. 市街化調整区域に指定される前に建てられた

市街化調整区域は、都道府県から開発できないと指定された区域ですが、市街化調整区域に指定される前は家を建てることができました。

よって、市街化調整区域内で販売されている中古住宅は、その区域が市街化調整区域に指定される前に建てられた住宅である可能性があります。

2. 特定の条件を満たしている

市街化調整区域は新築や建て替えができない区域ですが、特定の条件を満たせば可能です。

よって、市街化調整区域内で売りに出されている中古住宅は、特定の条件を満たしつつ建築された可能性があります。

以上の2つが、住宅を建築できないはずの市街化調整区域内で中古住宅が売りに出されている主な理由です。

2つのうち気になるのが「2」の市街化調整区域内で建築できる特定の条件です。

つづいて、市街化調整区域内で建築できる特定の条件をご紹介しましょう。

2. 市街化調整区域に建てられる住宅の条件

市街化調整区域は、原則として住宅を建てることができない区域です。

しかし、都市計画法(市街化調整区域に関することなどを定めた法律)の第三十四条では、以下の条件に該当する建物であれば建築できると記されています。

  • 市街化調整区域内に位置しつつも、住宅を建築できると地区計画や集落地区計画で定められた地区(都市計画法の第三十四条の十) 
  • 市街化調整区域内に位置しつつも、50件以上の建物が連なる市街地と隣接する地域 ( ただし、都道府県が定めた条例などに反する場合はこの限りではない。都市計画法の第三十四条の十一)
  • 都道府県がその区域を市街化調整区域と指定する日以前から土地を所有し、その区域が市街化調整区域と指定された日から6ヵ月以内に都道府県に住宅などを建てることを申請し受理された場合(都市計画法の第三十四条の十三)

以上の条件に該当する場合は、市街化調整区域内であっても住宅を建てることができます。

ただし、都道府県により法律の解釈が異なり、上記の条件に該当する場合であっても必ず住宅を建てられるというわけではありません。

よって、住宅を建てることを目的に市街化調整区域内の土地を購入する場合は、必ず都道府県の開発課などに足を運び詳細を確認することが大切です。

また、住宅ではありませんが、以下の条件に該当する建物も市街化調整区域内に建築できます。

  • コンクリート製造工場やゴルフコースなど
  • 病院や消防署など、既に居住する周辺の住民の利益になる建物
  • 市街化調整区域に埋まる鉱物資源などを掘削するための設備を含む建物
  • 臭気や熱、湿気などを放つことにより市街地に建築できない工場
  • 農業や林業、漁業に欠かせない建物、または、それらに従事する方の住宅や宿舎など
  • 都道府県と企業が連携して行う事業にかかわる建物、施設、設備など
  • 既存する工場の生産性を向上するために必要不可欠と認められる建物など
  • 市街地に置くことができない危険物などを貯蔵する建物など

これらの取り決めは、いずれも都市計画法の第三十四条にて定められています。

市街化調整区域は、地域に貢献するような建物しか建築できない

3. 市街化調整区域は、原則として建て替えできない

市街化調整区域は、都道府県から原則として住宅を建てられないと指定された区域です。

そのため、原則として建て替えもできません。

理由は、都道府県は市街化調整区域の開発を抑制したいと考えているためです。

たとえば、多くの市街化調整区域は市街地と離れた場所に位置します。

市街地と離れた場所に位置する場所に水道を供給したり、市街地と離れた場所からゴミを収集するにはコストがかかります。

市街化調整区域は市街地より人口が少ないため、コストに見合った税収が期待できません。

そのため、都道府県は市街化調整区域の開発を規制しています。

ただし、特定の条件を満たせば建て替えできる場合もあります。

特定の条件は都道府県の判断基準により様々ですが、その住宅に市街化調整区域内に位置する病院に勤務する医師が住んでいる場合などは、開発許可を得つつ建て替えできる可能性があります。

また、その住宅に、市街化調整区域内で農業や林業、漁業などに従事する方がお住まいになっている場合なども建て替えが許可される可能性があります。

市街化調整区域内に位置する住宅の建て替えを希望する場合は、都道府県役場の開発課に足を運び、担当者と直接話をして事情を伺ってください。

まとめ - 調整区域の土地を購入する際は開発課に問い合わせを

市街化調整区域の意味や、市街化調整区域内で建築や建て替えできる住宅の条件などをわかりやすくご説明しました。

市街化調整区域とは、都道府県が開発を抑制すると指定した区域であり、市街化調整区域内で住宅を建てたいなどと希望する場合は、都道府県知事の許可が必要です。

そして、許可は、一般的な方が住宅を建てたいと希望する場合などは下りず、市街化調整区域に住む方や、その都道府県に利益をもたらすと判断された場合などに限り下ります。

そのため、原則として市街化調整区域内に住宅を建てたり、市街化調整区域内で建て替えることはできません。

ただし、市街化調整区域内に位置しつつも、住宅を建築できると地区計画や集落地区計画で定められた地区であったり、50件以上の建物が連なる市街地と隣接する地域である場合などは許可が下りることもあります。

よって、もし市街化調整区域内で土地を購入しつつ家を建てたり、中古住宅を建て替えつつ居住したいと希望する場合は、都道府県役場の開発課に出向き、その旨を説明しつつ許可が下りる可能性があるか伺ってください。

稀に家を建てられると自己判断しつつ、市街化調整区域内の格安の土地を購入する方がいらっしゃいますが、その行為には大きなリスクがあります。

新築を目的に市街化調整区域内の土地を購入する場合は、必ず都道府県の開発課に建築できるか確認することが大切