市街化区域とは? 意味や不動産を所有するデメリットなど解説

市街化区域とは?わかりやすく解説

市街化区域とは、既に市街地である区域や、今後10年以内などに市街化が図られる区域です。

市街化区域を調べる方へ向けて意味をわかりやすく解説し、Googleのストリートビューを用いて市街化区域の様子をご紹介しましょう。

目次

1. 市街化区域とは、市街地やこれから市街化される区域のこと

冒頭でご紹介したとおり、市街化区域とは市街地やこれから10年以内などに市街化が図られる区域ですが、その意味は都市計画法という法律の第7条の2に記されています。

市街化区域の意味は都市計画法に記されている

都市計画法とは、国土の計画的な開発を促すために定められた法律であり、第7条の2の内容は以下のとおりです。

市街化区域は既に市街地を形成している区域、及び、おおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする

よって、市街化区域をわかりやすく解説すると、市街地である区域や、今後10年以内などに市街化される計画が開始される区域となります。

以下にGoogleのストリートビューを用いて、市街化区域である東京都新宿区の様子をご紹介しましょう。

市街化区域である東京都新宿区の様子

以上が市街化区域である東京都新宿区の様子であり、ビルなどが立ち並ぶ市街地であることがわかります。

併せて、市街化区域ではない東京都八王子市川町の様子もストリートビューでご紹介しましょう。

市街化区域ではない東京都八王子市川町の様子

ご覧のとおり、市街化区域ではない場所は市街化されず、市街化される様子もないことがわかります。

土地や建物などの不動産を購入しようと物件の情報を確認すると「市街化区域」と記されていることがありますが、その意味は、その不動産は市街地、または今後10年以内などに市街化が図られる区域に位置することを意味しています。

そして、市街化区域に位置する土地を購入した場合は、その土地が幅4mを超える道路に接している場合などは住宅を建てることが可能です。( 幅が4mを超える道路に接していない場合でも建築できることがあるため留意してください )

また、市街化区域に位置する住宅を購入した場合は、その住宅は将来的に建て替えることができます。

なお、誰でもわかる不動産売買では、都市計画法をわかりやすく解説するコンテンツも公開中です。

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1-1. 誰が市街化区域の場所を決める?

先にご紹介したとおり、市街化区域は市街化され、市街化区域ではない場所は市街化されていません。

そこで気になるのが、誰がどの場所を市街化区域に指定しているかですが、市街化区域の場所を指定するのは都道府県です。

市街化区域の意味は都市計画法に記されていますが、都市計画法は国土の健全な発展を促すために制定された法律であり、都道府県は計画的に都市を開発すべきであると定めています。

なぜ、計画的に都市を開発しなければならないのでしょうか。

理由は、無秩序に都市が開発されると、必要以上に経費が掛かったり、福祉が行き届かないためです。

たとえば、人々が好き勝手な場所に住宅を建てたとします。

それでは水道などを敷くのにお金が掛かり、福祉も行き届きません。

市街化区域などの指定がなく、人々が好き勝手な場所に住宅を建てると福祉が行き届かない

それを防ぐために昭和43年に制定されたのが都市計画法であり、同法律では都市を計画的に開発するために、各都道府県は、自らが所有する都市の一部を市街化区域や市街化調整区域に指定できると定めています。

市街化区域とは既に市街地である区域などであり、市街化調整区域とは、住宅を建てるなどして開発してはならないと都道府県が指定した区域です。

都道府県が自らが所有する都市を市街化区域と市街化調整区域に区分けすれば、市街化区域に人口が集中しつつ効率よく住民を管理できるというわけです。

そのため、各都道府県は自らが所有する都市を市街化区域や市街化調整区域に指定しています。

市街化区域と市街化調整区域に区分けされれば人口が管理しやすくなり福祉などが行き届きやすくなる

なお、「誰でもわかる不動産売買」では、市街化調整区域のことをわかりやすく解説するコンテンツも公開中です。

お時間のある方は、どうぞご覧ください。

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2. 市街化区域に不動産を購入するデメリット

市街化区域をわかりやすく解説すると、既に市街地である区域や、今後10年以内などに市街化が図られる区域です。

そして、市街化区域に位置する土地を購入すれば住宅を建てたり、既に建てられている住宅を購入した場合は将来的に建て替えることができます。( 幅が4m以上の道路に接していない場合は、建築したり建て替えができないことがあるため注意してください )

こう聞くと、市街化区域の不動産はメリットばかりであるという印象を受けますが、以下のようなデメリットがあるため注意してください。

騒がしい

市街化区域は、既に市街地である区域や、今後市街化される区域です。

そのため、他の区域より人口密度が高く、深夜まで営業するスーパーなどがあることにより騒がしい、または今後騒がしくなる可能性が高く、それがデメリットといえます。

市街化区域は騒がしい、または今後騒がしくなるなどのデメリットがある

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固定資産税などの税金が高い

固定資産税とは、不動産の所有者が毎年支払わなければならない税金です。

市街化区域は市街地である、または今後市街化されるため駅やスーパーが近くて便利ですが、便利な場所にある不動産は価値が高いと見なされ、それに伴い固定資産税も高くなります。

どれくらい高くなるかは、その不動産が所在する場所や築年数などによって異なりますが、高ければ毎年十数万円程度などになることも珍しくありません。

住宅の建築条件が厳しく建築費が高くなる

街化区域に住宅を建てる際は、建築基準法という法律に則りつつ、一定の耐震性や防火性などを満たす住宅しか建てられません。

よって、市街化区域に住宅を建てたいと希望する場合は、建築条件が厳しくなりつつ建築費も高くなる傾向があり、それがデメリットといえます。

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まとめ - 市街化区域の調べ方は、都道府県に問い合わせる

市街化区域をわかりやすく解説しました。

市街化区域とは、市街地である区域や、これから市街化されると都道府県から指定された区域です。

市街化区域は市街地である、または今後市街化されるため、駅やスーパーが近くて便利などのメリットがありますが、騒がしい、住宅を建てる際の建築条件が厳しい、不動産を所有することにより課せられる税金が高いなどのデメリットがあるため注意してください。

また、土地や建物などの不動産を購入しようと物件情報を確認すると「非線引き区域」と記されていることがありますが、それは、現時点では市街化区域にも市街化調整区域にも指定されていない区域に位置することを意味しています。

非線引き区域は現時点では住宅を建てることができますが、将来的には市街化調整区域に指定される可能性があるため注意してください。

所有する不動産が位置する場所が市街化調整区域に指定されると、住宅を建てたり建て替えることができなくなり、それに伴い資産価値が大幅に目減りする虞があります。

なお、この記事でご紹介しましたが、市街化区域の場所は都道府県が指定しています。

よって、市街化区域の場所を調べたいと希望する場合は、都道府県の窓口などに問い合わせるのが良いでしょう。

記事公開日:2020年3月

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