借地権とは?わかりやすく解説

借地権とは?わかりやすく解説

借地権とは、土地を借り、借りた土地に家を建てるなどして利用できる権利です。不動産の購入を希望する方へ向けて借地権をわかりやすく簡単にご説明しましょう。

なお、ご紹介する内容は、事業用の不動産に関する借地権には該当せず、居住用の不動産に関する借地権のためご注意ください。

目次

1. 借地権とは、土地を借りつつ利用できる権利

借地権とは、土地を借り、借りた土地に家を建てるなどして利用できる権利です。

たとえば、土地を貸したい地主のAさんがいらっしゃったとしましょう。

Aさんは「定期的に地代(土地の借り賃)が支払われれば、貸した土地に家を建てるなどして利用して構わない」との条件を示しています。

そこに土地を探すBさんが現れ、Aさんに地代を支払いつつ土地を借りる契約を結びました。

この状況において土地の借り主であるBさんは、土地を借り、借りた土地に家を建てるなどして利用できる権利を手に入れたことになります。

このBさんが手に入れた権利が借地権です。

借地権とは、土地を借りつつ家を建てるなどして利用できる権利

借地権を手に入れたBさんは、地主であるAさんに定期的に地代を支払わなければなりませんが、借りた土地に家を建てるなどして利用できます。

なお、借り主が土地を借りることができる期間や、土地を返還した場合におけるその土地に建てられた建物の処分方法は、地主と結んだ契約の内容によって異なり以下のとおりです。

普通借地権

借り主と地主が普通借地権により土地を借りる契約を結んだ場合は、土地を借りることができる期間は最短で30年です。

その期間が過ぎれば、借り主が希望することにより延長することが可能ですが、地代を滞納するなど契約内容に背くことがある場合は延長を拒否されることもあります。

延長される期間は、1回目の更新が最短で20年、2回目以降の更新は最短で10年です。

また、地主の請求により期間が延長されない場合は、借り主は借りた土地に建てた建物の買い取りを地主に請求することが可能です。

一般定期借地権

借り主と地主が一般定期借地権により土地を借りる契約を結んだ場合は、土地を借りることができる期間は最短で50年です。

その期間が満了すれば、借り主は土地を返還しなくてはなりません。

また、土地を返還する際にその土地に建物がある場合は、原則として借り主が費用を負担しつつ取り壊す必要があります。

建物譲渡特約付借地権

借り主と地主が建物譲渡特約付借地権により土地を借りる契約を結んだ場合は、その土地を借りることができる期間は最短で30年です。

期間が満了した時点で借り主と地主の合意がなければ延長されません。

期間が延長されない場合は、その土地に建てられた建物は地主が買い取るのが通例ですが、契約内容によっては建物が買い取られず解体もされず、そのまま土地を返還する場合もあります。

以上のように借り主が土地を借りることができる期間は、地主と結んだ契約の内容によって異なります。

普通借地権、一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権の詳細や違いは「国土交通省 定期借地権の解説」にて確認することが可能です。

また、アットホームなどの不動産検索サイトで物件を探すと「借地権付き」などと注釈が付いている土地や戸建て、マンションを見かけますが、その詳細は以下のとおりとなっています。

借地権付きの土地

借地権付きで売りに出されている土地は、その土地は購入するのではなく定期的に地代を支払いつつ借りることとなります。

借り主が土地を借りつつ家を建てた場合は、居住することが可能です。

なお、借り主が土地を借りつつ建物を建てた場合、土地部分の固定資産税は地主が、建物部分の固定資産税は借り主が支払います。

借地権付きの戸建

売りに出されている一戸建ての新築や中古住宅に借地権が付いている場合は、その戸建ては建物部分のみを購入し、土地部分は定期的に地代を支払いつつ借りることとなります。

借地権が付いている一戸建てを購入すると、毎月や年に一度など、地主に地代を支払わなければなりません。

土地を借りることができる期間は、地主との間に結んだ契約の内容によって異なるものの最短でも30年です。

借地権付きのマンション

マンションを購入すると一戸部分だけを購入すると考えがちです。

しかし、一般的なマンションを購入すると、一戸部分と、そのマンションが建つ敷地を戸数などで割った面積の土地を購入することとなります。

これに対して、借地権付きで売りに出されているマンションは、一戸部分だけを購入し、そのマンションが建つ敷地を戸数などで割った面積の土地は借りることとなります。

借地権が付いているマンションを購入すると、毎月や年に一度など、そのマンションが建つ敷地の所有者に地代を支払わなければなりません。

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2. 借地権のデメリット

借地権をわかりやすく解説すると、土地を借り、借りた土地に家を建てるなどして利用できる権利です。

借地権は、ただ単に土地を購入するより初期費用が安く済むのがメリットであり、浮いた資金を住宅の建築費用などにまわすことができます。

一方、借地権を得ようとする者(土地を借りようとする者)は、借地権に関する契約を結ぶ際に地主に一定の権利金を支払う必要があり、土地を借りた後も定期的に地代を支払わなければならず、これが借地権のデメリットです。

また、借地権を有する者(土地の借り主)は、その土地に建てた建物を第三者に売却することが可能ですが、その際は地主の承諾を得なければなりません。

そして、承諾を得る際は承諾料を支払うのが通例であり、承諾が得られない場合は裁判所に申し立てしつつ「借地権譲渡承諾に代わる許可」を得る必要があります。

このように借地権には、権利金や地代を要する、その土地に建てた建物を売却する際は地主の承諾と承諾料の支払いが必要となる、承諾が得られない場合は裁判所に申し立てをしなければならないなどのデメリットがあります。

よって、借地権により土地を借りる際は、初期費用が安く済むなどの理由で飛びつかず、慎重に契約を結ばなければなりません。

借地権のデメリット

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3. 借地権に関する不動産用語

借地権とは、土地を借りつつ家を建てるなどして利用できる権利であり、初期費用が安く済むなどのメリットが、権利金や地代を支払う必要があるなどのデメリットがあります。

また、借地権に関することを調べると借地権設定者や借地権者などの難しい不動産用語も見聞きします。

ここから、借地権に関する不動産用語を質問とその答えの方式でわかりやすく簡単にご説明しましょう。

借地権設定者とは?
借地権設定者とは、土地の貸し主(借地権により土地を貸す地主)です。
借地権者とは?
借地権者とは、土地の借り主(借地権により土地を借りる者)です。
借地権設定契約とは?
借地権設定契約とは、借地権により土地が貸し借りされる際に、土地の貸し主と借り主が結ぶ契約のことです。
底地とは?
底地とは、地主が借地権による貸し借りを希望する土地や、借地権により貸し借りが行われている最中の土地のことです。
底地権者とは?
底地権者とは、土地の貸し主(借地権により土地を貸す地主)です。
定期借地権とは?
定期借地権とは、土地が貸し借りされる期間が定められた借地権であり、その期間は最短で50年です。
借地とは?
借地とは、借りている最中の土地のことです。
借地人とは?
借地人とは、土地を借りている最中の者です。
借地権割合とは?
借地権割合とは、借地権(土地を借り、借りた土地に家を建てるなどして利用できる権利)を相続したり贈与を受けた際に課せられる相続税や贈与税を計算する際に役立てられる権利の割合です。

借地権割合の詳細は、当サイトのコンテンツである「借地権割合とは?わかりやすく解説」にて図解で解説しています。

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まとめ - 定期借地権は住宅ローンの審査に通りにくいことがある

借地権の意味やデメリット、借地権に関する不動産用語をわかりやすく解説しました。

借地権とは、土地を借り、借りた土地に家を建てるなどして利用できる権利であり、土地を購入するより初期費用が安く済むのがメリットです。

一方、借地権は、土地を借りる際に権利金を支払わなければならず、借りている最中も定期的に地代を支払う必要があるなどのデメリットがあります。

なお、この記事の「1. 借地権とは、土地を借りつつ利用できる権利」にて、借地権により土地を借りることができる期間は、土地を借りる際に結んだ契約の種類によって異なり、以下のとおりとご説明しました。

借地権により土地を借りることができる期間

  • 普通借地権 … 最短で30年
  • 一般定期借地権 … 最短で50年
  • 建物譲渡特約付借地権 … 最短で30年

上記の契約の中で最も土地を借りることができる期間が長いのは一般定期借地権ですが、一般定期借地権により土地を借り、住宅ローンを利用しつつ住宅を建てたいと希望する場合はご注意ください。 

一般定期借地権により土地を借り、住宅ローンの借り入れを希望しても審査に通らない可能性があります。

金融機関が住宅ローンを貸し出す際は、購入する住宅を担保に取ります。

そして、住宅ローンの借り主が返済を滞らせれば担保に取った不動産を売却し、得た売却代金を返済金に充当します。

これにより銀行は、貸し倒れを防ぐことが可能です。

しかし、一般定期借地権は、50年などの期間が満了すれば原則として建物を解体しつつ更地にして返還しなくてはなりません。

更地にして返還する必要がある土地に建てられた住宅は満足な額で売却できない可能性があり、金融機関から担保力が弱いと見なされる虞があります。

そのため、一般定期借地権により土地を借り、住宅ローンで資金を借り入れつつ住宅を建築したいと希望しても審査に通らない場合があるため注意してください。

定期借地権により土地を借り、住宅ローンを利用しつつ新築したいと希望する場合は、銀行と相談しつつ土地を借りることが大切です。

ご紹介した内容が、借地権をお調べになる皆様に役立てば幸いです。失礼いたします。

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