抵当権とは? わかりやすく簡単に解説

抵当権とは? わかりやすく解説

抵当権とは、貸したお金が返済されないときに、担保になっている物件を売却できる権利のことであり、住宅ローンを利用しつつ不動産を購入する予定がある方は、ぜひ理解しておきたい不動産用語です。

抵当権や抵当権者、抵当権設定者の意味をわかりやすく解説し、抵当権の抹消を自分でする方法、抵当権付きの不動産は売買できるかなどもご紹介しましょう。

目次

1. 抵当権とは、担保になっている物件を売却できる権利のこと

住宅ローンを利用するなど、第三者から資金を借り入れつつ不動産を購入する際は、その不動産を担保に入れるのが通例です。

そして、借り主が返済を滞らせた際は、資金を貸し出した第三者が担保の物件を売却し、得た額を返済金に充当します。

つまり、貸し主は、借り主が返済を滞らせた場合に、その担保に取った物件を売却できる権利を持つということです。

この権利が抵当権です。

抵当権とは?

住宅ローンを利用しつつ不動産を購入する際は、抵当権という不動産用語を頻繁に見聞きします。

抵当権とは、借り主が返済を滞らせた場合に、貸し主が担保に取った不動産を売却できる権利であるため留意してください。

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1-1. 抵当権者とは? わかりやすく解説

抵当権者という不動産用語には「抵当権」という言葉が含まれていますが、抵当権とは、担保に取った不動産を売却できる権利を意味します。

たとえば、住宅ローンを利用しつつ不動産を購入する際は、金融機関が購入する不動産を担保に取ります。

そして、住宅ローンの借り主が返済を滞らせた際は、担保に取った不動産を売却し、得た金銭を返済金に充当します。

この状況に至った場合、資金を貸した金融機関は、担保に取った不動産を売却できる権利を有し、その権利を実行したことになりますが、この権利が抵当権です。 抵当権について詳しくは、この記事の「1. 抵当権とは、担保になっている物件を売却できる権利のこと」をご覧ください )

抵当権とは担保に取った不動産を売却できる権利

そして、抵当権者とは、その抵当権を有する者(持つ者)を意味します。

例を挙げると、住宅ローンを利用しつつ不動産を購入する場合は、抵当権者は貸し主である金融機関です。

また、購入する不動産を担保に入れつつ知人から資金を借り入れた場合は、抵当権者は知人となります。

抵当権者とは?わかりやすく解説

なお、抵当権者の読み方は「ていとうけんしゃ」です。

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1-2. 抵当権設定者とは? わかりやすく解説

抵当権設定者とは、この記事の「1-1. 抵当権者とは? わかりやすく解説」で意味をご紹介した抵当権者から資金を借りる者を表します。

たとえば、住宅ローンで不動産を購入する場合における抵当権設定者は、住宅ローンの借り主です。

また、購入する不動産を担保に入れつつ知人から資金を借り入れた場合は、抵当権設定者は借り主となります。

抵当権設定者とは?わかりやすく解説

なお、抵当権設定者の読み方は「ていとうけんせっていしゃ」です。

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2. 抵当権が付くと「抵当権の設定登記」が必要

不動産を取得すると登記が必要です。

登記とは、法務局に設置されている登記簿と呼ばれる公の帳簿に、その不動産の所有者名などに関する情報を記すことを表します。

登記簿に所有者名などの情報を記すのは、その不動産の所有権を持つ者を明確にするためです。

そして、第三者から資金を借り入れしつつ不動産を購入し、その物件が担保になり、抵当権を持つ者が存在する場合は、その情報も登記簿に記す必要があります。

その情報を登記簿に記すことを「抵当権の設定登記」と呼び、抵当権の設定登記が行われた登記簿の見本は以下のとおりです。

抵当権の設定登記が行われた登記簿の見本

抵当権の設定登記が行われた登記簿の見本

権利部(乙区)の箇所に「抵当権設定」という項目がある(出典:法務省ウェブサイト

なお、住宅ローンを利用しつつ不動産を購入する際は、抵当権の設定登記は金融機関が斡旋する司法書士が行いますが、手続きの際は登録免許税が課せられ、その税額は住宅ローンの借り主が負担します。

登録免許税の額は原則として住宅ローンの借入額の0.4%ですが、令和2年3月31日までに自己の居住用の住宅を購入するために住宅ローンを利用した場合などは0.1%に軽減されます。

登録免許税の税率の詳細は「国税庁タックスアンサーNo.7191 登録免許税の税額表」にて確認することが可能です。

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2-1. 抵当権が付いているか確認する方法はある?

不動産を購入する際に、その不動産に抵当権が付いているか気になる場合は、その不動産が所在する地域を管轄する法務局に出向き、その不動産の登記簿の写しを見ることにより確認できます。

また、登記簿の写しは「インターネット登記情報提供サービス」でも確認することが可能です。

ただし、どちらの場合も数百円などの手数料を要するため注意してください。

登記簿の写しに「抵当権の設定登記が行われた登記簿の見本」でご紹介したような「抵当権設定」などの記載がある場合は、その不動産には抵当権が付いています。

なお、登記簿の写しのことを正式には「登記簿謄本」や「登記事項証明書」と呼び、それらは誰でも閲覧できます。

つまり、抵当権が付いている不動産を所有する場合は、その情報は誰もが知ることができるというわけです。

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3. 抵当権抹消とは?

金融機関などが不動産の購入資金を貸し出す際は、その不動産を担保に取り、借り主が返済を滞らせた場合は、その不動産を売却しつつ返済金に充当するのが通例です。

また、まとまった資金を金融機関などが貸し出す際は、借り主が所有する不動産を担保に取り、借り主が返済を滞らせた場合は、その不動産を売却しつつ返済金に充当することもあります。

このように担保を取りつつ資金を貸し出した貸し主は、借り主が返済を滞らせた際に、担保に取った不動産を売却できる権利を有していますが、この権利を抵当権と呼びます。

抵当権とは、借り主が返済しない場合に担保に取っている不動産を売却できる権利のこと

抵当権を有する者(持つ者)が存在する不動産は、その情報が登記簿に記されます。

登記簿とは、法務省の地方支部局である法務局に設置されている、その不動産の所有者名などに関する情報が記された公の帳簿です。

そして、抵当権抹消とは、その登記簿に記されている抵当権に関する情報を抹消する行為を表します。

借り主が完済した場合は、当然ですが登記簿に記されている抵当権に関する情報を抹消することが可能です。

抵当権抹消とは、登記簿に記されている抵当権に関する情報を抹消すること

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3-1. 抵当権抹消を自分でする方法

登記簿に記されている抵当権に関する情報は、司法書士に依頼することにより抹消できますが、手続きは簡単で自分でも抹消できます。

ただし、抵当権を抹消するためには以下の書類などが必要となり、それらの書類を持参しつつ法務局で手続きを行う必要があるため留意してください。

また、必要書類は法務局によって異なる場合があります。

よって、法務局に出向く際は、事前に電話で必要書類を必ず確認してください。

必要書類 入手方法
登記申請書 法務局のホームページからダウンロードできる
登記識別情報または登記済証 法務局
登記原因証明情報(弁済証書) 金融機関などの貸し主に請求する
代理権限証明情報(委任状) 金融機関などの貸し主に請求する
貸し主が法人の場合は会社法人等番号 金融機関などの貸し主に請求する

必要書類である登記申請書の見本は以下のとおりです。

抵当権抹消の登記申請書の見本

(出典:法務局

抵当権の抹消は2週間程度で完了し、完了次第「登記完了証」が発行されますが、きちんと抹消されたか確認したい場合は、その不動産の登記事項証明書の発行を請求し、内容を確認するのが良いでしょう。

登記事項証明書の発行は法務局、または「インターネット登記情報提供サービス」で請求できます。

なお、抵当権の抹消手続きを行う際は登録免許税という税金が課せられ、税額は不動産1件につき1,000円です。

土地付きの一戸建てを住宅ローンで購入した場合は、土地と建物の2つに抵当権が設定されています。

そのため、土地付きの一戸建ての抵当権を抹消する際は、合計2,000円の登録免許税が課せられるため注意してください。

なお、司法書士に抵当権抹消の手続きを依頼した場合は報酬が必要で、報酬額は司法書士により異なりますが、おおむね1~2万円程度です。

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4. 抵当権付きの不動産は売買できる?

抵当権が付いている不動産は売買できるか不安な方がいらっしゃいますが、問題なく売買できます。

以下に理由をわかりやすくご説明しましょう。

4-1. 抵当権付きの不動産を購入する場合

築浅で売りに出されている中古住宅や中古マンションは、大抵は抵当権が付いています。

これは、住宅ローンを利用しつつ住宅を購入し、返済が済んでいない状態で売りに出されていることが理由です。

また、土地を購入しようと詳細を確認すると抵当権が付いていることがありますが、これは何らかの理由で担保に取られていることの証です。

抵当権付きの不動産を購入する際は不安になりますが、都道府県知事、または国土交通大臣からの免許を受けた宅地建物取引業者(いわゆる不動産業者)を仲介しつつ購入する際は、抵当権が抹消された状態で引き渡されるため心配はありません。

抵当権は、買主が支払った代金などを以って抹消されます。

ただし、抵当権が付いている不動産を宅地建物取引業者を仲介させず、個人売買で購入する場合は注意してください。

売主が無責任である場合は、抵当権が付いたまま物件が引き渡されるかもしれません。

なお、住宅ローンを利用しつつ抵当権付きの不動産を購入する場合は、買主が支払う物件代金などを以て売主が抵当権を抹消し、買主のための新たな抵当権が付きます。

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4-2. 抵当権付きの不動産を売却する場合

抵当権が付いている不動産も売却することが可能です。

ただし、抵当権付きの不動産を売却する際は、抵当権を抹消した状態で引き渡すのが通例となっています。

抵当権を抹消するには、借り入れ金を返済しなくてはなりません。

よって、抵当権付きの不動産を売却したいと希望する場合は、借り入れ金より高く値段を設定したり、売却価格が借り入れ金に満たない場合は持ち出す必要があるため注意してください。

なお、抵当権付きの不動産は売れないとの風評がありますが、それは抵当権の有無ではなく、不動産そのものや、仲介を依頼する不動産業者の営業力に問題があるのかもしれません。

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まとめ - 抵当権なしで利用できる住宅ローンもある

抵当権の意味をわかりやすく解説しました。

抵当権とは、貸したお金が返済されないときに、貸し主が担保に取っている物件を売却できる権利のことです。

住宅ローンを利用しつつ不動産を購入すると抵当権が付きますが、その抵当権は、金融機関が担保に取った不動産を売却できる権利を表します。

なお、抵当権が付かない住宅ローンをお探しの方を見かけますが、購入する不動産を担保に入れる必要がない住宅ローンであれば、抵当権なしで利用できます。

ただし、抵当権なしの住宅ローンは無担保で借り入れるため、一般的な住宅ローンより借入可能額が低く、金利も高くなる傾向があるため注意してください。

無担保で資金を貸し出す住宅ローンは、主に地方銀行で商品化され、Yahoo!やGoogleで「住宅ローン 無担保」などで検索すれば探すことが可能です。

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