中古マンションの消費税を計算する方法

中古マンションの消費税を計算する方法

中古マンションの消費税は、一戸部分と土地の持ち分の固定資産税評価額の割合を売買価格に案分しつつ計算します。

中古マンションの消費税を計算する方法をわかりやすく解説し、消費税がかかる物件とかからない物件の違い、消費税がかかる物件を購入した場合に受給できる補助金をご紹介しましょう。

なお、ご紹介するのは中古マンションの一戸を売買する際にかかる消費税を計算する方法であり、一棟を売買する際の消費税を計算する方法には該当しないためご注意ください。

目次

1. 消費税を計算する方法

中古マンションは、一戸部分とそのマンションが建つ敷地を戸数などで割った面積の土地が一対で売買されます。

そして、消費税がかかる中古マンションを売買する状況において、消費税がかかるのは一戸部分のみです。

よって、中古マンションの消費税は、全体の売買価格から一戸部分の価格を割り出し、割り出した価格に消費税率を乗算しつつ計算します。

中古マンションの消費税は一戸部分の価格から計算する

ここから、中古マンションの消費税を計算する方法を5つのステップでご紹介しましょう。

なお、先にご紹介したとおり中古マンションは一戸部分とそのマンションが建つ敷地を戸数などで割った面積の土地が一対で売買されます。

そして、この記事ではこれ以降、そのマンションが建つ敷地を戸数などで割った面積の土地を「土地の持ち分」と呼ぶため留意してください。

また、中古マンションは消費税がかかる物件とかからない物件があります。

消費税がかかる物件とかからない物件の違いは、この記事の「2. 消費税がかからない中古マンション」と「3. 消費税がかかる中古マンション」にてご紹介中です。

1-1. 固定資産税評価額を知る

はじめに、中古マンションの一戸部分と土地の持ち分の固定資産税評価額を調べます。

固定資産税評価額とは、固定資産税を計算するために市町村が評価したその不動産の価額です。

固定資産税とは1月1日の時点で不動産を所有する方に課せられる税金であり、中古マンションは一戸部分と土地の持ち分が一対で売買されますが、一戸部分と土地の持ち分の両方に固定資産税評価額が設定されています。

売買する中古マンションの一戸部分と土地の持ち分の固定資産税評価額は、その物件を取り扱う不動産業者に問い合わせたり、固定資産課税台帳を閲覧することにより確認することが可能です。

固定資産課税台帳とは不動産の固定資産税評価額などが記された台帳であり、売買を希望する中古マンションの台帳は、その物件が所在する地域を管轄する市町村役場にて、台帳の写しである「固定資産評価証明書」の交付を請求することにより確認できます。

ただし、購入前など、所有しない中古マンションの固定資産評価証明書の交付を請求する際は、中古マンションの所有者から取り付けた委任状を提出する必要があるため注意してください。

また、最近では多くの市町村では郵送での交付の請求を受け付けていますが、一部の市町村では郵送での請求は受け付けていません。

固定資産評価証明書の交付に関する詳細は、売買を希望する中古マンションが所在する地域を管轄する市町村の公式サイト内に設けられた検索窓に「固定資産課税台帳 証明」などと入力しつつ検索することによりお調べいただけます。

なお、固定資産税評価額は売買価格とは異なり、売買価格より安くなるのが通例です。

たとえば、中古マンションの一戸部分の固定資産税評価額は一戸部分の売買価格の30~70%程度などに、土地の持ち分の固定資産税評価額は土地の持ち分の売買価格の70%程度などになります。

売買価格が2,000万円の中古マンションの固定資産税評価額の例
・一戸部分の固定資産税評価額=400万円
・土地の持ち分の固定資産税評価額=850万円

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1-2. 固定資産税評価額を合計する

その中古マンションの一戸部分と土地の持ち分の固定資産税評価額が把握できれば、それらを合計します。

たとえば、一戸部分の固定資産税評価額が400万円であり、土地の持ち分の固定資産税評価額が850万円の場合は合計すると1,250万円です。

固定資産税評価額の合計例
・一戸部分の固定資産税評価額=400万円
・土地の持ち分の固定資産税評価額=850万円
・合計1,250万円

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1-3. 固定資産税評価額の割合を計算する

一戸部分と土地の持ち分の固定資産税評価額が合計できれば、一戸部分と土地の持ち分の固定資産税評価額の割合を計算します。

たとえば、一戸部分の固定資産税評価額が400万円であり、土地の持ち分が850万円、合計が1,250万円の場合は以下のように計算し、合計額に占める一戸部分の価額の割合は32%、土地の持ち分の価額の割合は残りの68%です。

固定資産税評価額の割合の計算例
1. 一戸部分の固定資産税評価額=400万円
2. 土地の持ち分の固定資産税評価額=850万円
3. 合計=1,250万円
4. 400万円÷1,250万円×100=32%
5. 一戸部分の固定資産税評価額の割合は32%、土地の持ち分の割合は残りの68%

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1-4. 固定資産税評価額の割合を売買価格に案分する

一戸部分と土地の持ち分の固定資産税評価額の割合が計算できれば、その割合を中古マンションの売買価格に当てはめます。

この割合が、その中古マンションの一戸部分と土地の持ち分の売買価格です。

たとえば、売買価格が2,000万円であり、一戸部分の固定資産税評価額の割合が32%の中古マンションは「2,000万円×32%=640万円」と計算し、一戸部分の売買価格は640万円、残りの1,360万円が土地の持ち分の売買価格となります。

中古マンションの固定資産税評価額の割合を販売価格に案分する

計算例
1. 中古マンションの売買価格は2,000万円
2. 一戸部分と土地の持ち分の固定資産税評価額の合計に占める一戸部分の固定資産税評価額の割合は32%
3. 2,000万円×32%=640万円(一戸部分の売買価格)
4. 2,000万円-640万円=1,360万円(土地の持ち分の売買価格)

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1-5. 一戸部分の売買価格に消費税率を乗算する

最後に、一戸部分の売買価格に消費税率である10%を掛け算すれば、その中古マンションの消費税が計算できます。

たとえば、一戸部分の売買価格が640万円の中古マンションの消費税は、その10%である64万円です。

これで、中古マンションの消費税が計算できました。

なお、繰り返しになりますが、中古マンションの消費税は一戸部分の売買価格のみにかかり、土地の持ち分にはかからないため注意してください。

2,000万円の中古マンションの消費税の計算
1. 建物部分の売買価格=640万円
2. 土地の持ち分の売買価格=1,360万円
3. 640万円(一戸部分の売買価格)×10%(消費税率)=消費税は64万円

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2. 消費税がかからない中古マンション

先に、中古マンションの消費税を計算する方法をご紹介しましたが、中古マンションの消費税はかかる物件とかからない物件があります。

ここから、消費税がかからない中古マンションをご紹介しましょう。

2-1. 個人が売主であるマイホームとして使用されていた中古マンション

アットホームなどで中古マンションを検索すると数万もの物件がヒットしますが、その多くは個人が不動産業者を仲介させつつ売りに出すマイホームとして利用されていた物件です。

これに該当する中古マンションは、消費税がかかりません。

つまり、多くの中古マンションは消費税がかからないというわけです。

これは、不動産業者を仲介させず、個人間で中古マンションを売買する場合も同じです。

消費税は事業者が行った資産の譲渡などに課せられる税金であり、個人は事業者ではありません。

よって、個人が売りに出すマイホームとして利用されていた中古マンションを売買する際は消費税が課せられないこととなります。

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2-2. 個人が売主である別荘として使用されていた中古マンション

静岡県や千葉県、和歌山県や三重県の海沿いで中古マンションを探すとたくさんの中古リゾートマンションが売りに出されていますが、その多くは個人が不動産業者を仲介させつつ売りに出す、自らが別荘として利用していた物件です。

これに該当する中古マンションは、消費税がかかりません。

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3. 消費税がかかる中古マンション

消費税は消費税法という法律に則り課せられますが、同法律の第四条により事業者が行った資産の譲渡などに課せられると規定されています。

よって、以下に該当する中古マンションを売買する際は、消費税が課せられることとなります。

3-1. 不動産業者が売主の中古マンション

アットホームなどで中古マンションを検索すると数万もの物件がヒットし、その多くは個人が不動産業者を仲介させつつ売りに出す物件ですが、不動産業者が直接販売する物件も含まれます。

最近流行りのリノベーション済みの中古マンションなどが不動産業者が直接販売する物件であり、それに該当する物件には消費税が課せられます。

ちなみに、売主が不動産業者である中古マンションは、仲介手数料がかかりません。

仲介手数料と消費税のどちらが高くなるかは物件価格によって異なりますが、どちらも高額になりがちです。

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3-2. 個人事業者が売主の中古マンション

売りに出されている中古マンションの中には、個人が売主である、家賃を取りつつ貸すなどの事業のために使用していた物件が含まれます。

これに該当する中古マンションを売買する際は、消費税がかかります。

消費税は事業者が行う資産の譲渡などに課せられますが、所有する中古マンションを賃貸しする個人は個人事業主と見なされ、個人事業主が事業のために使用していた物件は課税対象となります。

ただし、個人事業主が自らの住居として使っていた中古マンションを売買する際は消費税は課せられません。

消費税は、事業者が事業のために行う取引に課せられます。

消費税の分岐点

物件の状態 消費税
個人が売りに出すマイホームや別荘として利用していた中古マンション かからない
不動産業者が販売する全ての中古マンション かかる
個人事業者が売りに出す賃貸しするなど事業のために使用していた中古マンション かかる

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4. 受給できる補助金

不動産業者が直接販売する中古マンションや、個人事業者が賃貸しするなどしていた中古マンションを売買する際は消費税がかかります。

不動産は高額なため消費税も高額になりがちですが、一定の条件を満たした消費税がかかる中古マンションを購入すれば、最大50万円が交付される国土交通省の補助金「すまい給付金」の受給が期待できます。

ここから、中古マンションを購入しつつ「すまい給付金」が受給できる条件をご紹介しましょう。

なお、すまい給付金を受給するためには、これからご紹介する条件を満たす中古マンションを購入し、令和3年12月末などまでに入居しつつ申請する必要があるため注意してください。

すまい給付金が受給できる条件の詳細は、すまい給付金の公式サイト内に設けられたページ「すまい給付金対象要件(中古住宅)」にて確認することが可能です。

また、当サイトのコンテンツである「中古住宅の購入を対象とする「すまい給付金」の受給条件を解説」では、中古マンションなどの中古住宅を購入した場合における「すまい給付金」の受給条件をわかりやすく解説しています。

すまい給付金の公式サイトの内容が難しいと感じる方がいらっしゃいましたら、ぜひ当サイトのコンテンツをご覧ください。

4-1. 売主が不動産業者である中古マンションを購入する

売りに出されている中古マンションは、個人が不動産業者を仲介させつつ売りに出す物件と、不動産業者が直接売りに出す物件に大きく分類されます。

そして、個人が不動産業者を仲介させつつ売りに出す中古マンションは消費税がかからず、不動産業者が直接売りに出す物件には消費税がかかりますが、すまい給付金を受給するためには、不動産業者が直接売りに出す消費税がかかる物件を購入しなくてはなりません。

なお、不動産業者が直接売りに出す物件は消費税がかかりますが、仲介手数料は不要です。

反対に、個人が不動産業者を仲介させつつ売りに出す中古マンションは消費税がかかりませんが、仲介手数料がかかることとなります。

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4-2. 床面積が50㎡以上

中古マンションを購入すると、一戸部分と土地の持ち分を取得します。

そして、中古マンションを購入しつつすまい給付金を受給するためには、購入した一戸部分の床面積が50㎡以上である必要があります。

築年数が30年を超える中古マンションやワンルームマンションなどは室内の床面積が狭く、この条件を満たさないことがあるため注意してください。

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4-3. 耐震性に優れるなど高品質な中古マンションを購入する

中古マンションを購入しつつすまい給付金を受給するためには、以下の3つのうちのいずれかの条件を満たした、品質に優れた物件を購入する必要があります。

既存住宅売買瑕疵保険へ加入する中古マンション
既存住宅売買瑕疵保険とは、国土交通省から指定された住宅瑕疵担保責任保険法人のみが取り扱う中古住宅専用の保険であり、物件の引き渡し後に雨漏りなどの欠陥が見つかれば、その修繕費用を保険法人が負担することとなります。

既存住宅売買瑕疵保険に加入する中古マンションの数は多くはありませんが、購入を希望する物件が同保険に加入するか否かは、その物件を取り扱う不動産業者に問い合わせることにより確認することが可能です。
既存住宅性能表示制度を利用した耐震等級1以上の中古マンション
既存住宅性能表示制度とは、国土交通大臣が指定した住宅瑕疵担保責任法人である日本住宅保証検査機構などが住宅の構造上の安定性などを調査し、調査結果を住宅性能評価書としてまとめる制度です。

また、耐震等級1以上の中古マンションとは、震度6強から7程度の地震に耐えられると専門機関が評価した物件を指します。

既存住宅性能表示制度を利用する中古マンションの数は、既存住宅売買瑕疵保険へ加入する物件と同じく少数ですが、購入を希望する物件に住宅性能評価書が付くか否かは、その物件を取り扱う不動産業者に問い合わせることにより確認することが可能です。
築10年以内であり住宅瑕疵担保責任保険に加入している、または建設住宅性能表示を利用する中古マンション
住宅瑕疵担保責任保険とは、国土交通大臣が指定した住宅瑕疵担保責任保険法人のみが取り扱う、保険期間が10年である新築専用の保険です。

住宅瑕疵担保責任保険が付く新築は、引き渡し後10年以内に欠陥が見付かれば保険法人から修繕費用が支払われます。

住宅瑕疵担保責任保険に加入する中古マンションと聞くと大層な印象を受けますが、最近のほぼ全ての新築は同保険に加入しているため、築10年以内の中古マンションを購入すればこの条件を満たすことが可能です。

また、建設住宅性能表示とは、国土交通大臣が登録する専門機関のみが実施できる、その住宅の建築中に行う現場調査から、その住宅の性能を評価しつつ建設住宅性能評価書としてまとめる制度です。

建設住宅性能表示を利用する中古マンションとは、この建設住宅性能評価書が付く物件です。

購入を希望する中古マンションに建設住宅性能評価書が付くか否かは、その物件を取り扱う不動産業者に問い合わせることにより確認できます。

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4-4. 年収が775万円以下など

中古マンションを購入しつつすまい給付金を受給するためには、775万円以下など、年収が一定以下である必要があります。

また、すまい給付金で受給できる補助金の額は、年収や扶養家族数によって異なるため注意してください。

すまい給付金の公式サイト内に設けられている「すまい給付金かんたんシミュレーション」では、あなたの年収から受給できる補助金額をシミュレーションできます。

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4-5. 現金で中古マンションを購入する場合は50歳以上

住宅ローンを利用せず現金で中古マンションを購入する場合は、その中古マンションを購入した年の12月31日の時点で50歳以上でなくては、すまい給付金を受給できません。

また、住宅ローンを利用しつつ中古マンションを購入したとしても、返済期間が5年未満である場合や、金融機関以外から資金を借り入れた場合は現金で中古住宅を購入したと見なされるため注意してください。

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4-6. 自分のための中古マンションを購入する

中古マンションを購入し、すまい給付金を受給するためには、ご自分がお住まいになるための中古マンションを購入する必要があります。

たとえば、お父様やお母様がお住まいになるための中古マンションを購入し、その中古マンションにご自身がお住まいにならない場合は、すまい給付金を受給する条件を満たしません。

また、たとえ購入した中古マンションにお住まいになるとしても、そのマンションの名義にご自身のお名前が入っていない場合も「すまい給付金」の受給条件を満たさないため注意してください。

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まとめ - 仲介手数料の消費税が高い

中古マンションの消費税を計算する方法や、消費税がかかる物件とかからない物件の違い、消費税がかかる物件を購入することにより受給できる補助金の詳細などをご紹介しました。

不動産の消費税は、建物のみにかかり土地にはかかりません。

よって、中古マンションの消費税は、固定資産税評価額から建物部分の販売価格を割り出しつつ税額を計算することとなります。

中古マンションの消費税を計算する方法をお調べの方がいらっしゃいましたら、ぜひご参考になさってください。

なお、個人が不動産業者を仲介させつつ売りに出すマイホームとして利用していた中古マンションを購入する際は消費税がかかりませんが、不動産業者に仲介手数料を支払わなければなりません。

仲介手数料の額は中古マンションの売買価格によって異なり、国土交通大臣により以下のように上限が定められています。

仲介手数料の上限

中古マンションの購入価格 上限
200万円以下 中古マンションの購入価格の5%
200万円超400万円以下 中古マンションの購入価格の4%+2万円
400万円超 中古マンションの購入価格の3%+6万円

そして、その仲介手数料には10%の消費税がかかります。

たとえば、2,000万円の中古マンションを購入すると仲介手数料は66万円(2,000万円×3%+6万円=66万円)ですが、その消費税は6万6,000円(66万円×10%=6万6,000円)にもなります。

このように、仲介手数料にかかる消費税が思いのほか高く付くため注意してください。

また、どのような中古マンションを購入しても、決済直後に司法書士に10万円程度の報酬を支払いつつ所有権移転登記の手続きを代行させるのが通例です。

所有権移転登記とはいわゆる名義変更であり、所有権移転登記の手続きを代行する司法書士に支払う報酬にも消費税がかかります。

報酬額が10万円であれば消費税はその10%である1万円であり、決して安くはありません。

ご紹介した内容が、中古マンションの消費税を計算する方法をお調べになる皆様に役立てば幸いです。失礼いたします。

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