中古住宅をフルローンで購入する際も手付金は必要。その理由は?

中古住宅をフルローンで購入する際も手付金は必要。その理由は?

フルローンでの住宅ローンで中古住宅を購入する場合であっても、手付金だけは用意しておく必要があります。

その理由をわかりやすく解説し、手付金なしで購入できる可能性がある中古住宅の特徴や、住宅ローンにおけるフルローンの意味をご説明しましょう。

1. 手付金が必要な理由は、ローンで中古住宅を購入する流れにある

冒頭でご紹介したとおり、所持金なしのフルローンで中古住宅を購入する場合であっても、手付金だけは用意しておく必要があります。

その理由は、住宅ローンを利用しつつ中古住宅を購入する際は、融資が実行される前に売り主に手付金を支払わなければならないという流れにあります。

手付金なしで中古住宅を購入できない理由は、住宅ローンを利用する流れにある

以下に、住宅ローンで中古住宅を購入する一般的な流れをご紹介しましょう。

住宅ローンで中古住宅を購入する流れ

  • 理想の中古住宅を探す
  • 理想の中古住宅が見つかり次第、不動産業者を通しつつ、中古住宅の売主に購入申込書を提出する
  • 売主が購入申し込みに承諾すれば、不動産業者と媒介契約を締結する
  • 不動産業者から重要事項説明(中古住宅の現状に関する説明)を受け、内容に納得すれば重要事項説明書(重要事項説明を書面に起こした書類)に署名捺印する
  • 中古住宅の売主と売買契約を締結しつつ売買契約書に署名捺印し、売主に手付金を支払う
  • 住宅ローンの仮審査を金融機関に申し込む
  • 住宅ローンの本審査を金融機関に申し込む
  • 住宅ローンの融資の実行
  • 売主に残金を支払い、不動産業者に仲介手数料を払う
  • 中古住宅の引き渡しと返済期間の開始

中古住宅を仲介する不動産業者により順序が前後することがある

以上が住宅ローンで中古住宅を購入する流れであり、ご紹介したように、融資が実行される前に売主と売買契約を締結しつつ手付金を支払う必要があります。

よって、中古住宅をフルローンで購入する場合であっても、手付金なしでは売買できず、手付金だけは用意しておかなければなりません。

なぜ住宅ローンの融資が実行される前に、中古住宅の売主と売買契約を締結しつつ手付金を支払う必要があるのでしょうか。

それは、以下の2つが主な理由です。

理由その1 住宅ローンの本審査で売買契約書が必要なため

住宅ローンの本審査を受ける際は、金融機関に売買契約書や重要事項説明書を提示しなくてはなりません。

金融機関は、売買契約書や重要事項説明書の内容を確認しつつ、その中古住宅がいくらで売却できるか調査します。

中古住宅がいくらで売却できるか調査する理由は、住宅ローンの借り主が返済を滞らせた際に物件を差し押さえ、売却しつつ返済金に充当するためです。

そうすれば、金融機関は貸し倒れを防げます。

売買契約書や重要事項説明書は、中古住宅の売主と売買契約を締結しなければ入手できません。

中古住宅の売主と売買契約を締結する際は、手付金を請求されます。

よって、住宅ローンで中古住宅を購入する際は、融資が実行される前に売主と売買契約を締結しつつ手付金を支払う必要があるというわけです。

手付金なしで中古住宅を購入できない理由
理由その2 中古住宅の売買契約を保留するため

売買契約の際に手付金を支払う理由のひとつに、売買契約を保留するという目的があります。

手付金を支払いつつ売買契約を締結すれば、売主が他の購入希望者に中古住宅を売却することを防げます。

手付金を受け取りつつ売買契約を締結したにもかかわらず、売主が他の購入希望者に中古住宅を売却するようなことがあれば、売主は買主に対して預かった手付金の倍額を支払わなければなりません。

このように手付金を支払うことにより売買契約を保留できるため、住宅ローンの融資が実行される前に行われる売買契約の際は、手付金を支払う必要があります。

以上が住宅ローンの融資が実行される前に、中古住宅の売主と売買契約を締結しつつ手付金を支払う必要がある主な理由です。

なお、手付金の額は、中古住宅を仲介する不動産業者、または、中古住宅の売主が決定しますが、おおむね中古住宅の本体価格の5~10%となっています。

また、手付金を支払う際は、場合によっては中古住宅を仲介する不動産業者に仲介手数料の半額も支払う必要があるため注意してください。

仲介手数料とは、不動産を仲介する不動産業者に支払う手数料のことで、購入する中古住宅の本体価格により異なり、国土交通大臣により以下のように上限が定められています。

仲介手数料の上限

中古住宅の本体価格 仲介手数料の上限
200万円以下 中古住宅の本体価格の5%+消費税
200万円超400万円以下 中古住宅の本体価格の4%+2万円+消費税
400万円超 中古住宅の本体価格の3%+6万円+消費税

コラム ローンの審査に落ちた場合は、手付金はどうなる?

フルローンであるないにかかわらず、住宅ローンで中古住宅を購入する際は、住宅ローンの審査を受ける前に売主と売買契約を締結し、手付金を支払わなければなりません。

つまり、住宅ローンの審査の合否が判明する前に、中古住宅の売主と売買契約を締結しつつ手付金を支払う必要があるというわけです。

そこで心配になるのが、住宅ローンの審査に通らない場合の手付金の行方ですが、売買契約書に「住宅ローン特約」を付けておけば返金されます。

住宅ローン特約とは、住宅ローンの審査に落ちた場合は売買契約が無効になり、中古住宅の購入希望者に手付金が返金される約束のことで、ローンで不動産を購入する際は売買契約書に盛り込むのが鉄則です。

住宅ローンを利用しつつ中古住宅を購入する際は、売買契約を締結する1~2週間前に不動産業者に連絡しつつ、売買契約書に住宅ローン特約を盛り込むように依頼してください。

さらに、売買契約を締結する際は、事前に売買契約書のコピーを不動産業者から郵送してもらい、売買契約書の内容を把握し、売買契約の当日に初めて売買契約書を見ることがないように注意することも大切です。

不動産売買は、売買契約書の内容が肝であり、売買契約書を熟読しつつ内容を隅々まで把握しておけば、不動産売買で失敗するリスクを大きく減らせます。

2. それじゃフルローンは、いったいどこが「フル」ローン?

中古住宅を購入する際は、フルローンでも手付金だけは別途用意する必要があります。

それでは、フルローンとはいったい何が「フル」なのでしょうか。

住宅ローンにおけるフルローンはどこがフル?

実は、住宅ローンを利用する際は以下のような様々な手数料が発生し、融資が実行される際や、融資が実行される数日前などに支払う必要があります。

住宅ローンを利用する際に必要となる手数料

手数料名 内容 金額
融資事務手数料 金融機関に支払う、住宅ローンを利用するための手数料 金融機関により異なり、3万円から中古住宅の本体価格の2%程度など
保証料 連帯保証人となる保証会社に支払う保証料 住宅ローンの返済期間などにより異なり、5~20万円程度
印紙税 住宅ローンの契約書を作成することにより課せられる税金 借入金額により異なり、1~2万円程度
登録免許税 購入した中古住宅に抵当権( )を設定する登記に課せられる税金 借入金額の0.4%など
司法書士への報酬 購入した中古住宅に抵当権を設定する司法書士への報酬 5万円程度
火災保険料 購入した中古住宅の火災保険料 契約期間や補償内容により異なり、5~50万円程度

抵当権とは、住宅ローンの利用者が返済できない場合に、金融機関が中古住宅を売却できる権利のこと。抵当権の設定登記は金融機関が斡旋する司法書士が行う

さらに、住宅ローンの融資実行後に売主に残金を決済する際は、以下の手数料が必要です。

中古住宅の残金決済時に必要となる手数料

手数料名 内容 金額
仲介手数料の半額 不動産業者に支払う仲介手数料 中古住宅の本体価格により異なり、中古住宅の本体価格の「3%+6万円」など
登録免許税 購入した中古住宅の名義を書き換える際に課せられる税金 「中古住宅の建物部分の固定資産税評価額の0.3~2%など」と「中古住宅の土地部分の固定資産税評価額の2%など」(
司法書士への報酬 購入した中古住宅の名義を変更する司法書士に支払う報酬 5~10万円程度

固定資産税評価額は販売価格の5~8割程度など

ご紹介した「住宅ローンを利用する際に必要となる手数料」や、「中古住宅を購入する際に必要となる手数料」を諸費用や頭金などと呼び、フルローンは中古住宅の本体代金と共に、それらも貸し出されるローンを表します。

なお「住宅ローンを利用する際に必要となる手数料」は借り入れ金の2~5%程度、「中古住宅を購入する際に必要となる手数料」は中古住宅の購入価格の5~10%程度になるのが通例です。

3. 中古住宅の手付金が払えない。手付金なしの不動産はある?

住宅ローンで中古住宅を購入する場合、手付金なしで購入することは困難です。

しかし、手持ちの資金が少ない場合は、手付金を満足に支払えないことがあります。

そのような場合は、手付金の減額を交渉すれば良いでしょう。

手付金は、中古住宅の本体価格の5~10%が相場ですが、必ずしもこの範囲に収める必要はなく、売主が納得すれば1%でも構いません。

中古住宅の手付金は売り主との交渉次第で減額できる

たとえば、筆者は築年数が古い田舎暮らし向けの中古住宅を売却したことがありますが、その際に預かった手付金は本体価格の2%でした。

2%で了承した理由は、仲介する不動産業者から、購入希望者が誠実な方だと伝えられていたためです。

つまり、手付金が満足に支払えない場合は、その旨を不動産業者に正直に伝えつつ交渉すれば、手付金を減額できる可能性があるというわけです。

ただし、手付金なしでの交渉は難しいといえます。

手付金なしで売買契約を締結すると、買主が一方的に契約を無視する虞があるため、売主は多くのリスクを抱えることになります。

それでも手付金なしで中古住宅を購入したいと希望する場合は、長く売りに出されている「なかなか売れない中古住宅」を選べば、手付金なしで購入できる可能性があります。

なかなか売れない中古住宅は人気がない証で、手付金なしでも売主が売買契約を締結するかもしれません。

以下に、手付金なしで購入できる可能性がある、人気がない中古住宅の特徴をご紹介しましょう。

再建築できない

市街化調整区域(都市計画により市街化が抑制される区域)などに建てられた中古住宅は、一部例外を除き再建築できません。

また、接道していない中古住宅も一部例外を除き再建築できません。

再建築できない中古住宅は不人気であり、手付金なしでも購入できる可能性があります。

ただし、再建築できない中古住宅は極端に担保力が弱く、住宅ローンの審査に通らない虞があるため注意してください。

金融機関は、住宅ローンの利用者からの返済が滞った際に、その中古住宅を売却しつつ返済金に充当しますが、再建築できない中古住宅は不人気で売却できず、担保力が弱いと判断し融資を実行しない可能性があります。

そのため、再建築できない中古住宅を購入しつつ住宅ローンを利用したいと希望する場合は、売買契約を締結する前に、金融機関に審査に通る可能性があるか確認することが大切です。

築年数が古く傷みが激しい

築年数が古く傷みが激しい中古住宅は、購入後のリフォーム費用が嵩むため、買い手が付きにくいのが通例です。

買い手が付きにくい中古住宅は、手付金なしで購入できる可能性があります。

相場より価格が高い

相場より高く売りに出されている中古住宅は不人気なことが多く、手付金なしで購入できる可能性があります。

ただし、相場より価格が高い中古住宅は売主のプライドが高いことがあり、手付金なしでの購入は門前払いされることもあるため注意してください。

4. まとめ - 手付金をカードローンなどで賄うのはタブー

中古住宅をフルローンで購入したいと希望する方へ向けて、フルローンでも手付金だけは用意する必要がある理由や、住宅ローンにおけるフルローンの意味、手付金なしで購入できる可能性がある中古住宅の特徴をご紹介しました。

手付金は、住宅ローンの融資が実行される前に支払う必要があるため、フルローンであっても用意しておく必要があります。

とはいうものの、手付金は減額できる可能性があるため、手付金なしで中古住宅を購入したいと希望する場合は、売主と交渉するのが良いでしょう。

当たって砕けろの精神で交渉すれば、手付金が少ない状態で中古住宅を購入できる可能性があります。

なお、手付金が準備できない場合に、カードローンで資金を借り入れつつ手付金をお支払いになるのはおやめください。

カードローンを組むと、その履歴が「全国銀行個人信用情報センター」に個人情報として残り、金融機関が住宅ローンの仮審査を実施する際はその情報を参照し、返済中のローンがあると心証が悪くなります。

そのため、手付金代の借り入れを希望する場合は、可能であれば親類の方などから借りるのがおすすめです。

ご紹介した内容が、中古住宅の購入を希望する皆様のお役に立てば幸いです。失礼いたします。