中古住宅の耐震性をセルフチェックする方法

中古住宅の耐震性をセルフチェックする方法

中古住宅を購入する際は耐震性が気になりますが、簡易的であれば売買契約を結ぶ前に自分でチェックできます。

購入前の中古住宅の耐震性をセルフチェックする方法をご紹介しましょう。

なお、ご紹介する方法はあくまで簡易的であり、その中古住宅の正確な耐震性を判断するためには専門機関に耐震診断を依頼する必要があるため注意してください。

また、ご紹介するのは、木造の一戸建て中古住宅の耐震性をチェックする際に活用できる内容となっています。

目次

1. 築年数は何年?

住宅は、建築基準法に則って新築されます。

建築基準法とは、建物を建てる際に満たすべき最低限の基準を定めた法律です。

この建築基準法ですが、1981年6月(昭和56年6月)に改正され、耐震性を考慮しつつ設計された住宅でなければ建築できなくなりました。

さらに、2000年6月(平成12年6月)に建築基準法が再び改正され、それまで以上に耐震性に配慮しつつ設計された住宅のみが新築できることとなりました。

つまり、1981年6月、または2000年6月以降に新築された中古住宅であれば、ある程度の耐震性が期待できるというわけです。

中古住宅の耐震性は築年数でチェックできる

そのため、中古住宅の購入を希望しつつ耐震性が気になる場合は、その中古住宅が新築された日や築年数を確認すれば、簡易的ですが耐震性をチェックできます。

なお、1981年6月より前に新築された住宅を旧耐震基準の住宅、1981年6月から2000年5月までに新築された住宅を新耐震基準の住宅、2000年6月以降に新築された住宅を改正後の新耐震基準の住宅などと呼びます。

そして、耐震性は旧耐震基準の住宅が最も劣り、新耐震基準、改正後の新耐震基準の住宅の順で強くなります。

よって、耐震性に優れた中古住宅の購入を希望するのであれば、改正後の新耐震基準の住宅をお選びになるのが良いでしょう。

ちなみに、私がこの記事を作成する2021年9月の時点において、1981年6月以降に新築された新耐震基準の中古住宅は築40年以内、2000年6月以降に新築された改正後の新耐震基準の中古住宅は築21年以内となっています。

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2. 建物の形状はシンプル?

マッチ棒を木工用ボンドで接着しつつ小さな模型の家を作ると、四角形や長方形などの単純な家ほど倒れにくく、形が複雑な家ほど倒れやすくなります。

一戸建ての中古住宅も同じであり、形状が単純なほど地震に強く、複雑なほど地震に弱くなります。

そのため、その中古住宅の形状を確認すれば、ある程度の耐震性をチェックすることが可能です。

絶対ではありませんが、凹凸が多いL字型やT字型の中古住宅は、四角形や長方形の中古住宅より耐震性が劣る場合があります。

また、一戸建ての中古住宅は、平屋建てが最も耐震性があります。

よって、より耐震性に優れた中古住宅の購入を希望する場合は、四角形や長方形である平屋建てをお選びになるのが良いでしょう。

なお、きちんと耐震性に配慮して建築された中古住宅であれば、3階建てで複雑な形状であっても一定の耐震性を満たすため留意してください。

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3. 増築はない?

築年数が古い中古住宅を見学すると、建物の一部分のみ外壁材が異なる場合があります。

外壁材が異なる箇所は増築された可能性があり、増築された建物はバランスが悪く耐震性が劣るのが通例です。

増築は既存の建物に新たな建物を継ぎ足しますが、継ぎ目の部分がもろく、大きな地震が起きると接合部分が外れてしまい、増築部分も本体部分も倒壊しやすくなります。

また、四角形や長方形などバランスに配慮しつつ建築された住宅であっても増築することによりいびつになり、耐震性が弱くなることがあります。

よって、耐震性に優れた中古住宅の購入を希望する場合は、増築部分がないか注意深く確認してください。

ただし、建築士などの専門家が耐震計算を行いつつ増築された中古住宅であれば、一定の耐震性を満たす可能性があります。

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4. 屋根材は重くない?

中古住宅の屋根材は、主に瓦、スレート、トタン、ガルバリウム鋼板などであり、それぞれには特徴と重さがあり、詳細は以下のとおりです。

陶器やセメントで作られた屋根材であり、屋根の面積の3.3平方メートルあたりにつき200kg程度などと重量です。
スレート
セメントを板状に加工した屋根材であり、屋根の面積の3.3平方メートルあたりにつき60kg程度と比較的軽量です。
トタンやガルバリウム鋼板
金属を加工しつつ作られた屋根材であり、屋根の面積の3.3平方メートルあたりにつき20kg程度と軽量です。

以上が中古住宅に使われている主な屋根材であり、注目すべきは瓦の重さです。

ご紹介したとおり、瓦は3.3平方メートルあたりにつき200kg程度にもなり、瓦葺きの住宅は極端に屋根が重くなります。

屋根が重い建物はバランスが悪く、地震で大きく揺れがちです。

そのため、中古住宅の屋根材を見れば、ある程度の耐震性をチェックすることが可能です。

瓦葺きであれば地震に弱い可能性があり、スレートやトタン、ガルリウム鋼板の屋根材であれば地震で倒壊しにくいといった具合です。

ただし、1階部分に十分な量の間仕切りの壁があれば、瓦などの重い屋根材が使われていても一定の耐震性を満たす場合があるため留意してください。

最も耐震性が劣るのは、瓦などの重い屋根材が使用され、なおかつ1階部分に間仕切りが少ない中古住宅です。

なお、瓦葺きはメンテナンスを要する回数が少ないというメリットがあり、スレートやトタン、ガルバリウム鋼板の屋根は定期的なメンテナンスが必要というデメリットがあります。

よって、メンテナンス費用を節約したいのであれば、瓦葺きの中古住宅を選ぶのも悪くはありません。

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5. 窓やドアの位置は?

住宅はたくさんの柱で構成され、柱が壁や屋根を支えています。

そのため、地震により柱が倒れると建物は倒壊しますが、柱は地震で倒れないように筋交いと呼ばれる斜めの材料で補強されています。

筋交いは全ての柱と柱の間に入っている必要はありませんが、建物の角の柱に筋交いが入っていれば、特に地震で柱が倒壊しにくくなります。

中古住宅の耐震性を保つために必要となる筋交いとは

しかし、窓やドアがある壁には、満足に筋交いが入りません。

つまり、建物の角に窓やドアがある中古住宅は、角の柱に筋交がない可能性があるというわけです。

角に窓がある中古住宅は耐震性が低い可能性がある

角の柱に筋交いが入っていない建物は、入っている中古住宅より耐震性が劣る場合があります。

よって、建物の角に窓やドアがないかチェックすれば、中古住宅の耐震性をある程度見極めることが可能です。

ただし、角に窓やドアがなくとも、そこに必ず筋交いが入っているとは限らないため注意してください。

窓もドアもなく、さらに筋交いも入っていない可能性があります。

また、筋交いが入っていても取り付けが不十分であれば、やはり耐震性が劣ります。

中古住宅の正確な耐震性は、専門家による耐震診断のみで検証することが可能です。

なお、耐震性に配慮しつつ角に窓やドアが設置された中古住宅であれば、耐震性に問題がない可能性があるため留意してください。

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6. 一階と二階のバランスは?

中古住宅には、1階より2階の床面積が大きい物件を見かけます。

当然ですが、一戸建ての2階部分は1階が支えています。

そのため、1階より2階の床面積が大きい中古住宅はバランスが悪く、耐震性が劣ることがあります。

よって、1階と2階の床面積のバランスを見れば、中古住宅の耐震性をセルフチェックすることが可能です。

また、1階が駐車場であり、2階や3階が住居になっている中古住宅を見かけますが、1階が駐車場の建物は1階部分に十分な柱や壁がなく、耐震性が劣ることがあるため注意してください。

ただし、耐震性に配慮しつつ建築された中古住宅であれば、この限りではありません。

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7. 基礎の種類は?

基礎とは建物を支える部分であり、コンクリートで作られたベタ基礎や布基礎、木材で作られた独立基礎などの種類があります。

築年数が浅い中古住宅の多くはベタ基礎や布基礎ですが、築年数が古い田舎暮らし向けの中古住宅などは独立基礎で建てられていることがあります。

中古住宅の耐震性は基礎を見れば判断できる

そして、住宅の基礎は、ベタ基礎や布基礎が地震に強く、独立基礎はは地震に弱いのが通例です。

よって、中古住宅の基礎の種類を確認すれば、ある程度の耐震性をチェックできます。

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8. 近くに田畑はない?

田んぼや畑の隣に建つ中古住宅は、田畑を造成しつつ建てられた可能性があります。

田畑は水はけが悪く地盤も柔らかいという特徴があり、田畑を造成しつつ建てられた中古住宅は軟弱な地盤の上に建つ可能性があります。

軟弱な地盤の上に建つ中古住宅は耐震性があったとしても、地盤沈下による傾きが心配です。

そのため、その中古住宅の周辺の田畑の有無を見れば、中古住宅の耐震性を予想することができます。

ただし、田畑を造成しつつ建てられた中古住宅であっても、十分な地盤改良工事を実施しつつ造成された土地に建ち、なおかつ一定の耐震性を満たす性能を有するのであれば耐震性に問題がないため留意してください。

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9. 大きな吹き抜けはない?

稀に、大きな吹き抜けがあるオシャレな中古住宅を見かけます。

大きな吹き抜けがある中古住宅には憧れますが、吹き抜けがない中古住宅より耐震性が劣る可能性があるため注意してください。

2階建てや3階建てなどの住宅は、各階の床の剛性によって耐震性を維持しています。

しかし、大きな吹き抜けがあれば上階の床面積が狭くなり、それに伴い上階の床の剛性が弱くなり、地震によって建物全体がゆがむ可能性があります。

よって、耐震性を重視したいのであれば、吹き抜けがあるようなオシャレな中古住宅は避けた方が無難です。

なお、大きな吹き抜けという表現が曖昧ですが、具体的には一辺が4メートル以上の吹き抜けを指します。

また、大きな吹き抜けがあったとしても、耐震等級2、または耐震等級3の中古住宅であれば耐震性に問題はありません。

耐震等級とは建物の耐震性を数値で表した指標であり、耐震等級が2や3の中古住宅は専門機関から極めて耐震性が高いと評価されています。

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まとめ - 国土交通省が監修する資料もご活用ください

中古住宅の耐震性をセルフチェックする方法をご紹介しました。

木造の一戸建て中古住宅の耐震性は、ある程度であればご自分でチェックすることが可能です。

中古住宅の購入を希望しつつ耐震性が気になる方がいらっしゃいましたら、ぜひご参考になさってください。

ただし、ご紹介した中古住宅の耐震性をチェックする方法はあくまで簡易的であり、正確な耐震性は専門機関による耐震診断でしか確認できないため注意してください。

とはいうものの、売買契約を結ぶ前の中古住宅に耐震診断を実施するのは困難なため、ご紹介した耐震性をチェックする方法が役立つ場面があるはずです。

なお、国土交通大臣は、建築物の耐震改修の促進に関する法律に則り、住宅の耐震診断及び耐震改修の実施を支援する組織として一般財団法人日本建築防災協会を指定しています。

一般財団法人日本建築防災協会では、「誰でもできるわが家の耐震診断」と題して一戸建て木造住宅の耐震性をセルフチェックする方法をまとめたリーフレットを配布中であり、「一般財団法人日本建築防災協会|誰でもできるわが家の耐震診断」よりダウンロードすることが可能です。

「誰でもできるわが家の耐震診断」では、今回ご紹介した中古住宅の耐震性をチェックする方法に加え、過去に受けた床下浸水や床上浸水などの自然災害をチェックすることや、火災や車の突入事故の有無をチェックすることなどが掲載されています。

「誰でもできるわが家の耐震診断」は国土交通省が監修し、その内容は各自治体がご自宅の耐震性を簡易的に診断する方法として紹介中です。

そして、「誰でもできるわが家の耐震診断」の内容は、購入前の中古住宅の耐震性をチェックする際も活用できます。

購入前の中古住宅の耐震性をご自分でチェックされたい方がいらっしゃいましたら、ぜひ「誰でもできるわが家の耐震診断」をご覧ください。

ご紹介した内容が、中古住宅の耐震性をチェックする方法をお調べになる皆様に役立てば幸いです。失礼いたします。

最終更新日:2021年9月
記事公開日:2019年4月

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