中古マンションを現金で購入すると諸費用はいくら?

中古マンションを現金で購入すると諸費用はいくら?

中古マンションを現金で購入する際に必要となる諸費用は、物件価格の10%から5%程度などです。

現金一括払いで中古マンションの購入を希望される方へ向けて、諸費用の相場や購入後に納税通知書が届く不動産取得税の税額を計算する方法を解説し、確定申告の必要性などもご紹介しましょう。

目次

1. 諸費用の相場

冒頭でご紹介したとおり、現金で中古マンションを購入する際に必要となる諸費用は物件価格の10%から5%などです。

10%から5%というと開きがありますが、1,000万円以下などの中古マンションを購入する場合は10%、2,000万円以上などの高額な中古マンションを購入する場合は5%などになるとお考えください。

中古マンションを現金で購入する際に必要となる諸費用は、不動産業者に支払う仲介手数料、売買契約書に課せられる印紙税、所有権移転登記を代行する司法書士への報酬、所有権移転登記に課せられる登録免許税、その年のその日以降の固定資産税であり、一覧は以下のとおりです。

中古マンションを現金で購入する際の諸費用

諸費用の種類 相場
不動産業者に支払う仲介手数料 物件価格の3%+6万円など
売買契約書に課せられる印紙税 5千円から1万円程度
所有権移転登記を代行する司法書士への報酬 4万円から8万円程度
所有権移転登記に課せられる登録免許税 固定資産税評価額によって異なる
その年のその日以降の固定資産税 固定資産税によって異なる

また、中古マンションを現金で購入する際に必要となる諸費用には含まれませんが、火災保険や地震保険に加入する場合はその保険料も必要となります。

保険料は契約内容によって異なるものの1年契約で4万円から7万円程度であり、中古マンションが引き渡される日、または前日から保険期間が開始されるように加入するのが理想です。

ここから、先にご紹介した中古マンションを現金で購入する際に必要となる諸費用の詳細をご紹介しましょう。

1-1. 不動産業者に支払う仲介手数料

中古マンションは、不動産業者を仲介させつつ個人が売りに出す物件と、不動産業者が直接販売する物件に分類されます。

アットホームで中古マンションを検索すると数万もの物件がヒットしますが、その多くは不動産業者を仲介させつつ個人が売りに出す物件です。

そして、不動産業者を仲介させつつ個人が売りに出す中古マンションを購入する場合は、不動産業者に仲介手数料を支払わなければなりません。

中古マンションを現金で購入する際に必要となる諸費用の中で最も高額となるのが、この仲介手数料です。

仲介手数料は主に中古マンションの売買価格の3%+6万円であり、国土交通大臣により以下のように上限が定められています。

仲介手数料

物件価格 仲介手数料
200万円以下 中古マンションの売買価格の5%
200万円超400万円以下 中古マンションの売買価格の4%+2万円
400万円超 中古マンションの売買価格の3%+6万円

たとえば、中古マンションの価格が2,000万円であれば仲介手数料は66万円であり、1,000万円であれば36万円となります。

このように仲介手数料は、中古マンションを現金で購入する際に必要となる最も高額な諸費用です。

なお、不動産業者が直接販売する物件を購入する場合は仲介手数料は不要ですが、消費税がかかるため留意してください。

中古マンションの消費税を計算する方法は複雑であり、税額がいくらになると断言できませんが、おそらくは仲介手数料と同程度になると予想されます。

ちなみに、誰でもわかる不動産売買では、中古マンションの消費税を計算する方法を解説するコンテンツも公開中です。

現金での中古マンションの購入を希望し、消費税が気になる方がいらっしゃいましたら是非ご覧ください。

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1-2. 売買契約書に課せられる印紙税

中古マンションは、現金で購入する場合も住宅ローンで購入する場合も売り主と売買契約を結ぶ必要があります。

売買契約は売買契約書に署名捺印をすることにより成立し、売買契約書を作成する者には印紙税という税金が課せられます。

この印紙税が、中古マンションを現金で購入する際に必要となる諸費用のひとつです。

印紙税は中古マンションの売買価格によって異なり、以下のとおりとなっています。

印紙税

物件価格 令和4年3月31日まで それ以降
10万円超50万円以下 200円 400円
50万円超100万円以下 500円 1,000円
100万円超500万円以下 1,000円 2,000円
500万円超1,000万円以下 5,000円 10,000円
1,000万円超5,000万円以下 10,000円 20,000円
5,000万円超1億円以下 30,000円 60,000円

正確な税額は「国税庁タックスアンサーNo.7140 印紙税額の一覧表」にて確認できる

なお、印紙税は収入印紙を購入しつつ売買契約書に貼り、消印を押すことにより納税したこととなりますが、収入印紙は不動産業者が用意します。

そのため、印紙税は売り主と売買契約を結ぶ際に不動産業者に支払うのが通例となっています。

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1-3. 所有権移転登記を代行する司法書士への報酬

中古マンションを現金で購入した後は、物件の名義を売り主から買い主に変更する所有権移転登記と呼ばれる登記が必要です。

所有権移転登記の手続きは複雑であり、中古マンションの売り主から重要書類を預かりつつ法務局に提出する必要があるため、司法書士に報酬を支払いつつ代行させるのが通例となっています。

この所有権移転登記の手続きを代行する司法書士に支払う報酬が、中古マンションを現金で購入する際に必要となる諸費用のひとつです。

報酬の額は現金で購入する中古マンションの価格や手続きを代行する司法書士によって異なり、安ければ4万円程度、高い場合は8万円程度などとなっています。

なお、所有権移転登記の手続きを代行する司法書士は、その物件を取り扱う不動産業者が斡旋するのが通例ですが、買い主が探しても構いません。

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1-4. 所有権移転登記に課せられる登録免許税

中古マンションを購入すると一戸部分だけを取得すると考えがちですが、一戸部分とそのマンションが建つ敷地を戸数などで割った面積の土地(以下:土地の持ち分)を取得します。

そして、中古マンションを現金で購入した後は司法書士に報酬を支払いつつ所有権移転登記の手続きを代行させますが、所有権移転登記は一戸部分と土地の持ち分の両方に必要です。

くわえて、一戸部分と土地の持ち分の所有権移転登記を行う際は、その両方の所有権移転登記に対して登録免許税という税金が課せられます。

この所有権移転登記にかかる登録免許税が、中古マンションを購入する際に必要となる諸費用のひとつです。

中古マンションを現金で購入する際に必要な諸費用である登録免許税

登録免許税は高額になりがちな諸費用であり、税額は以下の式で計算します。

登録免許税の計算式
その中古マンションの一戸部分、または土地の持ち分の固定資産税評価額×税率(原則として2%)=登録免許税

式には「固定資産税評価額」という言葉が含まれますが、固定資産税評価額とは、その不動産の固定資産税を算定するために市町村が評価した、その不動産の価額です。

価額はかがくと読み、価値から鑑みた価格という意味であり、固定資産税評価額は売買価格より低くなるのが通例となっています。

たとえば、その中古マンションの一戸部分の売買価格が1,000万円である場合は、一戸部分の固定資産税評価額は400万円から600万円程度などです。

一戸部分の固定資産税評価額が400万円の場合は「400万円×2%=8万円」と計算し、一戸部分の所有権移転登記にかかる登録免許税は8万円となります。

また、その中古マンションの土地の持ち分の売買価格が500万円である場合の固定資産税評価額は350万円程度などであり、その場合は「350万円×2%=7万円」と計算し、土地の持ち分にかかる登録免許税は7万円などです。

なお、先に所有権移転登記にかかる登録免許税の税率は原則として2%とご紹介しましたが、令和4年3月31日までに築25年以内の中古マンションなどを購入しつつ所有権移転登記を行えば、一戸部分の所有権移転登記にかかる登録免許税の税率が0.3%に軽減されます。

同様に、令和5年3月31日までに中古マンションを購入すれば、土地の持ち分の所有権移転登記にかかる登録免許税の税率が2%から1.5%に軽減されます。

所有権移転登記にかかる登録免許税の詳細は「国税庁タックスアンサーNo.7191 登録免許税の税額表」にて確認することが可能です。

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1-5. その年のその日以降の固定資産税

固定資産税とは1月1日の時点で不動産を所有する方に課せられる税金であり、その1月1日が属する年の4月ごろに、その1月1日の時点で不動産を所有した者に納税通知書と納付書が届きます。

そのため、年の半ばで中古マンションを売買したとしても、その年の固定資産税は売り主が負担しなくてはなりません。

これでは、中古マンションの売り主は既に所有していない不動産の固定資産税を納付することとなり不公平です。

よって、中古マンションを現金で売買する際は、その年のその日以降の固定資産税を売り主に日割りで清算するのが通例となっています。

この売り主に清算する固定資産税が、中古マンションを現金で購入する際に必要となる諸費用のひとつです。

中古マンションを現金で購入する際は固定資産税を日割り清算する

なお、固定資産税は中古マンションの立地条件、築年数、床面積の広さ、戸数などによって異なりますが、売買価格が2,000万円などを超える高額な物件は固定資産税も15万円以上などと高くなる場合があるため留意してください。

現金で購入する中古マンションの固定資産税が高ければ、売り主に清算する額も高くなります。

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2. 不動産取得税

現金で中古マンションを購入後2カ月から3カ月程度経過すると、不動産取得税の納税通知書と納付書が届きます。

不動産取得税とは不動産を取得することにより課せられる税金であり、中古マンションを購入すると一戸部分と土地の持ち分を取得し、その両方に不動産取得税が課せられます。

不動産取得税は中古マンションを購入する際に支払う必要はないため諸費用には含まれませんが、金銭を用意しておくのが良いでしょう。

不動産取得税は中古マンションの売買価格に比例し、2,000万円などを超える高額な物件を購入した場合は20万円以上など、数百万円の物件を購入した場合は数万円程度などです。

ここから、中古マンションの一戸部分と土地の持ち分にかかる不動産取得税を計算する方法をご紹介しましょう。

2-1. 一戸部分の不動産取得税の計算方法

中古マンションの一戸部分の不動産取得税は、以下の式で計算します。

一戸部分の不動産取得税の計算式
課税標準×不動産取得税の税率(原則として4%)=不動産取得税

式に含まれる課税標準とは、主に固定資産税評価額です。

固定資産税評価額とは、固定資産税を計算するために市町村が評価したその不動産の価額であり、売買価格より低くなるのが通例です。

たとえば、購入した中古マンションの一戸部分の売買価格が1,000万円の場合は、その固定資産税評価額は400万円から600万円程度などとなります。

購入した中古マンションの一戸部分の固定資産税評価額が400万円であれば「400万円×4%=16万円」と計算し、その不動産取得税は16万円です。

ただし、以下の3つの全ての条件を満たせば「中古住宅を取得したときの課税標準の特例」という特例が適用され、固定資産税評価額から一定額を差し引いた額が課税標準となります。

中古住宅を取得したときの課税標準の特例の適用条件

  • 自らが居住するための中古マンションを取得した
  • 一戸部分と共用部分の持ち分の床面積の合計が50㎡以上240㎡以下の中古マンションを取得した
  • 昭和57年1月1日以降に新築された築39年以内などの中古マンションを取得した(耐震補強工事が実施されるなどして一定の耐震性を満たす場合はそれ以前に新築された物件でも構わない)

固定資産税評価額から差し引かれる額は現金で購入した中古マンションが新築された日によって異なり、以下のとおりです。

固定資産税評価額から差し引かれる額

新築された日 軽減措置適用分
平成9年4月1日以降 1,200万円
平成元年4月1日から平成9年3月31日 1,000万円
昭和60年7月1日から平成元年3月31日 450万円
昭和56年7月1日から昭和60年6月30日 420万円
昭和51年1月1日から昭和56年6月30日 350万円

たとえば、平成元年4月1日から平成9年3月31日までに新築された中古マンションを購入した場合は、一戸部分の固定資産税評価額から1,000万円が差し引かれた額が課税標準となります。

差し引かれる額が一戸部分の固定資産税評価額を上回る場合は、一戸部分の不動産取得税はかかりません。

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2-2. 土地の持ち分の不動産取得税を計算する方法

中古マンションの土地の持ち分の不動産取得税は、一戸部分と同じく以下の式で計算します。

土地の持ち分の不動産取得税の計算式
課税標準×不動産取得税の税率(原則として4%)=不動産取得税

式に含まれる課税標準とは、主に土地の持ち分の固定資産税評価額であり、土地の持ち分の固定資産税評価額は、土地の持ち分の売買価格の70%程度などになるのが通例です。

たとえば、土地の持ち分の売買価格が500万円の場合は、その固定資産税評価額は350万円などとなります。

そして、土地の持ち分に4%などの税率を乗算した答えが、土地の持ち分にかかる不動産取得税の税額です。

例を挙げると、土地の持ち分の固定資産税評価額が350万円の場合は「350万円×4%=14万円」と計算し、土地の持ち分の不動産取得税は14万円などとなります。

ただし、この記事の「2-1. 一戸部分の不動産取得税の計算方法」でご紹介した中古マンションの一戸部分にかかる不動産取得税が軽減される「中古住宅を取得したときの課税標準の特例」が適用される場合は、土地の持ち分の不動産取得税から以下の2つのうちの多い方の額が減額されます。

  • 45,000円
  • (土地の持ち分の1㎡あたりの固定資産税評価額÷2)×200㎡を上限とする一戸部分の床面積の2倍×3%

なお、誰でもわかる不動産売買では、不動産取得税をわかりやすく解説するコンテンツも公開中です。

現金で中古マンションの購入を希望しつつ諸費用が気になる方がいらっしゃいましたら、ぜひご覧ください。

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不動産取得税とは?わかりやすく解説

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3. 確定申告は必要?

不動産を購入すると確定申告が必要と考えがちですが、現金で中古マンションを購入した場合は不要です。

不動産を購入しつつ確定申告が必要となる状況とは、住宅ローンで不動産を購入し、住宅ローン控除の適用を希望する場合です。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用しつつ住宅を購入することにより所得税が減額される制度であり、確定申告で届け出ることにより同制度が適用されます。

現金で中古マンションを購入した場合は住宅ローンを利用していないため、住宅ローン控除の対象とはなりません。

よって、確定申告による届け出は不要となっています。

確定申告とは昨年などの所得とその所得にかかる所得税額を税務署長に届け出る申告であり、中古マンションを現金で購入することは所得とは見なされず、確定申告は不要です。

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まとめ - 現金一括払いで購入すると税務署からお尋ねが届くことがある

現金で中古マンションを購入する際に必要となる諸費用をご紹介しました。

現金で中古マンションを購入する際に必要となる諸費用は、物件価格の10%から5%などです。

10%から5%というと開きがありますが、2,000万円などを超える高額な中古マンションを購入する場合は5%程度、1,000万円以下などの物件を購入する場合は10%などとお考えください。

また、諸費用には含まれませんが、中古マンションを現金で購入後2カ月から3カ月が過ぎると不動産取得税の納税通知書が届くため、不動産取得税も予算に組み込んでおくのが良いでしょう。

なお、現金で中古マンションを購入すると、税務署から「お買いになった資産の買入価額などについてのお尋ね」という封書が届くことがあります。

これは「あなたは現金で不動産を購入したようですが、資金はどのように準備しましたか?親類などから資金の援助は受けていませんか?」という質問です。

資金の援助を受けつつ不動産を購入した場合は贈与税(他者から金品を受け取ると課せられる税金)が発生するため、税務署はこのような封書を送っています。

このお尋ねには中古マンションを購入した資金をどのように調達したか用紙に記載し、返送することにより完了します。

お尋ねが届くと不安になられる方がいらっしゃいますが、落ち着いて対処してください。

なお、資金の援助を受けた場合は贈与税が課せられるとご紹介しましたが、返済するのであれば贈与税は課せられません。

また、年間110万円までの贈与であれば贈与税は非課税です。

よって、資金援助を受けつつ現金で中古マンションを購入する場合は、年間110万円以下の贈与に抑える、または援助ではなく借り入れしてください。

借り入れの際は、返済日や毎月の返済額などを明確にした借用書を作成しておくのが理想です。

ご紹介した内容が、現金で中古マンションの購入を希望し、諸費用がいくらになるかお調べになる皆様に役立てば幸いです。失礼いたします。

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