中古マンションを頭金なしで購入する方法

中古マンションを購入する場合における頭金とは、主に手付金を意味します。

手付金は住宅ローンの審査に申し込む前に売主に支払う必要があるため、頭金なしで中古マンションを購入するのは至難の業です。

しかし、絶対に購入できないというわけではありません。

頭金なしで中古マンションを購入したいと希望する方へ向けて、いくつかの方法をご紹介しましょう。

1. そもそも頭金とは?

中古マンションを購入する際に必要となる頭金とは、主に売主に支払う手付金を意味し、中古マンションの購入価格の1割程度になるのが通例です。

中古マンションを購入する際の頭金の意味

頭金なしで中古マンションを購入したいと希望する場合は、必然的に住宅ローンでの購入となります。

以下に住宅ローンで中古マンションを購入する一般的な流れと、頭金である手付金を支払うタイミングをご紹介しましょう。

  • 物件探し
  • 希望の中古マンションが見つかり次第、売主に購入を申し込む
  • 不動産業者と媒介契約を結び、重要事項説明を受ける
  • 売主と売買契約を締結し、頭金である手付金を売主に支払う
  • 住宅ローンの審査に申し込む
  • 審査に通れば融資が実行される
  • 売主に残金を、不動産業者に仲介手数料を支払う
  • 中古マンションが引き渡される

以上が住宅ローンで中古マンションを購入する流れで、頭金である手付金は、住宅ローンの審査に申し込む前に売主に支払う必要があります。

これは、住宅ローンの審査を受ける際に、売買契約書のコピーなどの提出を求められることが理由です。

なお、ご紹介した流れで中古マンションを購入すると、住宅ローンの審査に通らなければ売主に残金を支払えません。

そのため、住宅ローンの審査に通らない場合における、売主に支払った手付金の行方が気になりますが、「住宅ローン特約(住宅ローンの審査に通らない場合は手付金が返還される約束)」を盛り込みつつ売買契約を結ぶことで審査に落ちた際に手付金が返還されます。

2. 頭金無しで中古マンションを購入する方法

中古マンションを購入する場合における頭金とは、住宅ローンの融資が実行される前に売主に支払うべき手付金です。

そのため、頭金がない状態で中古マンションを購入することは簡単ではありませんが、絶対に購入できないというわけではありません。

以下に頭金なしで中古マンションを購入できる可能性がある方法をご紹介しましょう。

なお、手付金の相場は、中古マンションの販売価格の1割程度になるのが通例です。

売主と頭金無しで購入できないか交渉する

頭金の相場は、中古マンションの販売価格の1割程度になるのが通例ですが、必ず1割とは限らず、売主が納得する金額であれば構いません。

つまり、頭金なしで中古マンションを購入したいのであれば、その旨を売主に伝え、売主が了承すれば購入できる可能性があるというわけです。

売主が了承すれば、中古マンションは頭金なしでも購入できる可能性がある

なお、売主とは直接交渉するのではなく、その中古マンションを仲介する不動産業者を通しつつ交渉するのが良いでしょう。

不動産業者は売主の性格や氏素性を把握しているため、良いアドバイスが期待できます。

売れ残り続ける中古マンションを探す

アットホームやホームズなどの不動産検索サイトで2~3年など長期にわたり中古マンションを探すと、いつまでも売れない物件を見かけます。

そのような物件は人気がない、または何かしらの理由があり売れ残っています。

不人気な中古マンションは、売主と交渉すれば頭金なしで購入できるかもしれません。

ただし、あまりに築年数が古い中古マンションの購入を希望すると、住宅ローンの審査に通らないことがあるため注意してください。

金融機関が住宅ローンの審査を実施する際は、その物件の担保力(住宅ローンの利用者が返済を滞らせた際に、その物件を相応の価格で売却できるか否か)が調査されます。

築年数が古い中古マンションは相応の価格で売却するのが難しく、担保力がないと判断され、住宅ローンの審査に通らない可能性があります。

提携ローンが使える中古マンションを探す

アットホームなどの不動産検索サイトで売りに出されている中古マンションの多くは、不動産業者を仲介させつつ個人が売りに出すマイホームとして利用されていた物件です。

しかし、中には大手不動産会社が直接販売する中古マンションが存在します。

たとえば、リノベーションされた中古マンションなどは、たいてい大手不動産会社が直接販売する物件です。

そして、大手不動産会社が直接販売する中古マンションは、提携ローン(その不動産会社と提携する金融機関が実施する住宅ローン)が使えることがあり、提携ローンは審査の条件が比較的穏やかとなっています。

提携ローンとは、その不動産会社と提携する金融機関が実施する住宅ローンであり、比較的審査に通りやすい

よって、頭金なしで中古マンションを購入したいと希望する場合は、大手不動産会社が直接販売する中古マンションを探し、頭金なしで購入したいことを伝えつつ提携ローンの利用を求めれば、購入できる可能性があります。

3. 中古マンションを頭金なしで購入する際の初期費用

中古マンションを購入する際は、様々な諸費用が必要です。

そして、頭金なしで中古マンションを購入する場合であっても、以下の初期費用だけは用意する必要があるため留意してください。

売買契約書の印紙税(5千円~1万円程度)
中古マンションを購入する際は、売主と売買契約を結ぶ必要があり、売買契約は売買契約書に署名捺印することにより締結されます。

そして、売買契約に署名捺印する者には印紙税が課せられ、印紙税は中古マンションの販売価格により異なるものの、おおむね5千円~1万円などです。
仲介手数料の半額(必ずではない)
不動産業者を仲介させつつ個人が売りに出す中古マンションを購入する際は、不動産業者に仲介手数料を支払う必要があります。

そして、全ての不動産業者ではありませんが、売主と売買契約を締結する際に、場合によっては仲介手数料の半額を請求することがあるため注意してください。

仲介手数料は購入する中古マンションの販売価格により異なり、国土交通大臣により以下のように上限が定められています。
中古マンションの価格 仲介手数料の上限
200万円以下 購入価格の5%
200万円超400万円以下 購入価格の4%+2万円
400万円超 購入価格の3%+6万円
以上が仲介手数料の上限で、たとえば1,000万円の中古マンションを購入する場合は仲介手数料は36万になり、その半額は18万円です。

上記が頭金なしで中古マンションを購入する場合でも必要となる初期費用となります。

なお、住宅ローンで中古マンションを購入する際は、上記以外にも以下の諸費用が掛かりますが、たいていは住宅ローンで借り入れることが可能です。

ただし、以下の諸費用を含めた借り入れを希望すると審査が通りにくくなったり、金利が高くなることがあるため注意してください。

  • 金銭消費貸借契約書の印紙税(1~2万円程度)
  • 融資事務手数料(3万円からなど)
  • 保証料(15万円からなど)
  • 火災保険料(5万円からなど)
  • 所有権移転登記のための登録免許税(中古マンションの固定資産税評価額により異なり、7~15万円程度など)
  • 抵当権設定のための登録免許税(住宅ローンの借入金額により異なり、5~10万円程度など)
  • 司法書士への報酬(10~15万円程度など)

まとめ - 頭金なしでの購入は「当たって砕けろ」で挑戦する

頭金なしで中古マンションを購入したいと希望する方へ向けて、その具体的な方法をご紹介しました。

頭金なしで中古マンションを購入する場合は、必然的に住宅ローンでの購入となりますが、その場合における頭金とは、主に売主に支払う物件価格の1割程度の手付金を指します。

そして、住宅ローンで中古マンションを購入する場合は、住宅ローンの審査に申し込む前に売主と売買契約を締結し、手付金を支払わなくてはなりません。

これは、住宅ローンの審査を受ける際に金融機関から売買契約書などのコピーの提出を求められることが理由です。

そのため、頭金なしで中古マンションを購入したいと希望するのであれば、売主と交渉しつつ了解を得て、手付金がない状態で売買契約を結ぶ必要があります。

手付金は物件価格の1割程度とご紹介しましたが、法律で1割と決められているわけではなく相場が1割などであり、売主が了承すればいくらでも構いません。

よって、中古マンションを頭金なしで購入したいと希望する場合は、手付金がない状態での売買契約の締結を売主と交渉することが大切です。

売主との交渉は、その中古マンションを仲介する不動産業者を通して行ってください。

たとえ1人の中古マンションの売主に断られたとしても、数人の売主と交渉すれば了解を得られるかもしれません。

頭金なしで中古マンションを購入したいと希望する場合は、当たって砕けろの精神で挑戦し続けてください。

世の中、捨てる神あれば拾う神ありです。