いくら掛かる?1000万の中古住宅の諸費用を試算!

中古住宅の諸費用はいくら?

中古住宅を購入する際は諸費用が必要ですが、その額は物件の価格に応じて増減するため、いくらか断言できません。

そこで、今回の「誰でもわかる不動産売買」では、1000万の中古住宅を購入すると諸費用がいくらになるかご紹介しましょう。

なお、当記事でご紹介するのは1000万の中古住宅の諸費用の概算であり、実際の額とは異なる場合があるため、目安や相場としてお考えください。

目次

1. 中古住宅の諸費用は、現金一括払いとローンで異なる

はじめに、中古住宅の諸費用は現金一括払いで購入する場合と、住宅ローンで購入する場合によって、必要となる額が異なることを留意してください。

現金で一括購入する場合は、中古住宅を購入するための諸費用のみが掛かります。

住宅ローンで購入する場合は、中古住宅を購入するための諸費用に加え、住宅ローンを利用するための諸費用も必要となります。

中古住宅を購入する際に必要となる諸費用

よって、この記事では、まず1000万の中古住宅を購入するために必要となる諸費用をご紹介し、つぎに住宅ローンを利用するための諸費用をご紹介します。

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2. 1000万の中古住宅の諸費用はいくら?

まず、1000万の中古住宅を購入するために必要となる諸費用をご紹介しましょう。

1000万の中古住宅を購入する際は、いくらの諸費用が掛かるか気になりますが、おおよそ58万4,000円~64万4,000円であり、現金で一括購入する場合はこの諸費用のみで済みます。

1000万の中古住宅の諸費用はいくら?

以下に、諸費用の内訳を簡潔にご説明しましょう。

1000万の中古住宅を購入するために必要となる諸費用の内訳

仲介手数料 … 39万6,000円

中古住宅は、大きく「不動産業者を仲介させつつ個人が売りに出す物件」と、「不動産業者が直接売りに出す物件」に分類されます。

そして、不動産業者を仲介させつつ個人が売りに出す物件を購入する場合は、仲介する不動産業者に仲介手数料を支払わなければなりません。

1000万の中古住宅を購入する場合の仲介手数料は、物件価格の3%+6万円であり36万円です。

さらに、仲介手数料には10%の消費税が掛かるため、合計すると39万6,000円になります。

なお、不動産業者が直接売りに出す物件は仲介手数料は不要ですが、その中古住宅の建物部分の販売価格に10%の消費税が掛かるため注意してください。

1000万円の中古住宅の建物部分の販売価格は築年数によって異なりますが、300~400万円程度などです。

ちなみに、不動産業者を仲介させつつ個人が売りに出す中古住宅には消費税が掛かりません。

中古住宅の消費税
印紙税 … 5,000円

中古住宅を売買する際は、売り主と売買契約を結ぶ必要があり、売買契約書に署名捺印することにより締結されます。

そして、売買契約書の作成者には印紙税が課せられ、1000万の中古住宅の売買契約書に掛かる印紙税は5,000円です。

売買契約書に掛かる印紙税額の詳細は、「国税庁タックスアンサーNo.7108 不動産の譲渡に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」にてご確認いただけます。

登録免許税 … 11万8,000円など

中古住宅を購入すると、名義を書き換える所有権移転登記と呼ばれる登記が必要であり、その登記には登録免許税という税金が課せられます。

1000万の中古住宅の所有権移転登記に掛かる登録免許税の税額は、築年数や立地条件などによって異なりますが、おおよそ11万8,000円などです。

ただし、床面積が50㎡以上であり、築20年以内の木造、または築25年以内の鉄筋鉄骨コンクリート造の中古住宅などを購入した場合は、登録免許税がもう少し安くなるため留意してください。

登録免許税の税額に関する詳細は、「国税庁タックスアンサーNo.7191 登録免許税の税額表」にてご確認いただけます。

司法書士への報酬 … 4~10万円など

先にご紹介したとおり、中古住宅を購入すると所有権移転登記が必要ですが、その手続きは複雑なため、報酬を支払いつつ司法書士に代行を依頼するのが通例です。

報酬額は司法書士によって異なりますが、1000万の中古住宅の所有権移転登記の代行を依頼する場合、おおむね4~5万円程度となっています。

ただし、中古住宅の売り主が権利証を紛失している場合は、7~10万円などになることがあるため注意してください。

報酬の目安や相場は、日本司法書士会連合会が公開する資料「平成30年 司法書士への報酬アンケート結果」の「第1 所有権移転登記-2 所有権移転登記(売買1)」と「第1 所有権移転登記-3 所有移転登記(売買2)」にてご確認いただけます。

固定資産税の日割り精算 … 2万5,000円など

固定資産税は、その年の1月1日の時点で不動産を所有する者に課せられます。

そのため、中古住宅が売買された年の固定資産税は、売り主が納税することとなりますが、それでは公平ではありません。

よって、中古住宅が売買される際は、その年のその日以降の固定資産税を日割りで計算し、売り主に精算するのが通例です。

1000万円の中古住宅の固定資産税は、一戸建てやマンションなど住宅の種類、築年数や立地条件によって異なりますが、おおむね5~6万円程度です。

このため、6月ごろに中古住宅を購入する場合は、その半額の2万5,000円~3万円などを売り主に日割りで精算します。

なお、中古住宅を購入した場合におけるはじめての固定資産税の納税通知書は、物件を購入した翌年の4~6月ごろに届くため留意してください。

中古住宅の固定資産税

建物部分の固定資産税評価額を180~200万円程度など、土地部分の固定資産税評価額を490~560万円程度などと仮定しつつ試算

以上が、1000万の中古住宅を購入する際に必要となる諸費用の内訳です。

諸費用の合計額は58万4,000円~64万4,000円であり、本体価格の約6%程度ですが、中古住宅の築年数や立地条件によって増減するため留意してください。

なお、中古住宅を購入すると不動産取得税が課せられますが、購入時に支払うのではなく、購入後2~3ヵ月などでご自宅に納税通知書が届き、一括で納税します。

不動産取得税は、中古住宅の築年数などによって異なりますが、平成元年4月1日から平成9年3月31日までに新築された、床面積が50~240㎡の中古住宅を購入した場合、軽減措置が適用されればおおよそ2~3万円程度です。

ただし、軽減措置を適用させるためには、中古住宅を購入後30日以内などに、その物件が所在する地域を管轄する税事務所への申請が必要となるため注意してください。

軽減措置が適用される中古住宅の条件や、税事務所への申請方法の詳細は、購入した中古住宅が所在する地域を管轄する都道府県のサイト内に設置された検索窓に、「不動産取得税 控除 既存 住宅」などと入力しつつ検索することによりご確認いただけます。

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3. 住宅ローンの諸費用はいくら?

1000万円の中古住宅を住宅ローンで購入する場合は、この記事の「2. 1000万の中古住宅の諸費用はいくら?」でご紹介した物件を購入するための諸費用に加え、住宅ローンを利用するための諸費用も必要となります。

ここから、1000万の中古住宅を購入するために800万円の住宅ローンを組んだ場合に、いくらの諸費用が掛かるかご紹介しましょう。

800万円の住宅ローンを組んだ場合に必要となる諸費用は、商品によって異なりますが、安ければ13万8,000円程度、高ければ93万2,000円程度です。

以下に、その内訳を簡潔にご説明しましょう。

住宅ローンの諸費用の内訳

融資事務手数料 … 3~16万円など

住宅ローンを利用する際は、融資事務手数料と呼ばれる手数料を金融機関から請求されます。

融資事務手数料は、利用する住宅ローンの商品によって異なり、安ければ3万円程度、高い場合は借り入れ金額の2%程度です。

よって、1000万の中古住宅を購入するために800万円を借り入れる際は、3~16万円となります。

なお、融資事務手数料が安い住宅ローンは金利が高く、融資事務手数料が高い住宅ローンは金利が低くなる傾向があります。

よって、住宅ローンをお選びになる際は、融資事務手数料の安さに目を奪われることがないように注意してください。

住宅ローンの手数料と金利の関係
保証料 … 0円~8万円など

保証料とは、住宅ローンの利用者が返済を滞らせた際に、返済を肩代わりする保証会社に支払う料金です。

保証料の額は住宅ローンによって異なり、金利が0.2%程度高くなる商品と、借り入れ時に一括で支払う商品があります。

1000万の中古住宅を購入するために800万円を借り入れつつ10年で返済する場合、借り入れ時に一括で保証料を支払うのであれば8万円程度などです。

ちなみに、住宅金融支援機構が商品化するお馴染みの住宅ローン「フラット35」は保証料が不要です。

よって、諸費用を節約したいと考える場合は、フラット35の利用を検討するのが良いでしょう。

ただし、フラット35は審査の基準が穏やかでありつつも、他の住宅ローンより金利が高く設定されているため注意してください。

火災保険料 … 5万円~50万円など

住宅ローンを利用しつつ不動産を購入する際は、必ず火災保険に加入しなくてはなりません。

火災保険料は、補償内容や契約期間、支払方法などによって大きく異なり、1年単位で支払う場合は5万円程度などから、10年単位で支払う場合は40~50万円程度などとなっています。

物件検査手数料 … 0円~7万円など

フラット35は、一定の条件を満たす優良な住宅を購入する際しか利用できません。

よって、フラット35を利用する際は、購入する住宅が一定の条件を満たすか専門機関による検査が必要です。

検査には6~7万円程度の費用が掛かり、その費用はフラット35の利用者が負担します。

なお、フラット35以外の住宅ローンを利用する場合は、物件検査手数料は不要です。

印紙税 … 1万円

住宅ローンを利用する際は、金銭消費貸借契約書(いわゆる借用書)に署名捺印しつつ、金融機関と金銭消費貸借契約を締結します。

金銭消費貸借契約書に署名捺印する者には印紙税という税金が課せられ、1000万の中古住宅を購入するために800万円を借り入れた場合の税額は1万円です。

登録免許税 … 8,000円~3万2,000円など

住宅ローンを利用しつつ中古住宅を購入する場合は、抵当権の設定登記と呼ばれる登記が必要です。

抵当権の設定登記を行う際は、登録免許税が課せられます。

1000万の中古住宅を購入するために800万円を借り入れた場合、抵当権の設定登記に課せられる登録免許税は、その0.4%である32,000円です。

しかし、一定の耐震基準を満たす床面積が50㎡以上の中古住宅を令和4年3月31日までに購入すれば、軽減措置が適用され800万円の0.1%である8,000円となります。

ただし、軽減措置を適用させるためには、購入した中古住宅が所在する地域を管轄する市区町村役場で「登録免許税の軽減措置を適用させるための住宅用家屋証明」を取り付け、その証明書を添付しつつ抵当権の設定登記を行う必要があるため注意してください。

抵当権の設定登記に掛かる登録免許税の詳細は「国税庁タックスアンサーNo.7191 登録免許税の税額表」の「(3)住宅用家屋の軽減税率」の6にてご確認いただけます。

司法書士への報酬 … 4万円~8万円など

先にご紹介したとおり、住宅ローンを利用しつつ1000万の中古住宅を購入する際は抵当権の設定登記が必要ですが、その手続きは金融機関が斡旋する司法書士が代行します。

司法書士が代行する際は報酬を請求し、報酬額は司法書士によって異なりますが、おおむね4~8万円などです。

報酬の目安は、日本司法書士会連合会が公開する資料「平成30年 司法書士への報酬アンケート結果」の「第3 抵当権設定登記-1 抵当権設定登記」と「第3 抵当権設定登記-2 抵当権設定登記」にてご確認いただけます。

以上が1000万の中古住宅を購入するために800万円を借り入れた場合における諸費用の内訳であり、合計すると安ければ13万8,000円程度、高ければ93万2,000円程度となります。

13万8,000円から93万2,000円といえば開きがありますが、10年分の火災保険料を一括で支払うなどしない限り、さほど高くならないため留意してください。

また、住宅ローンは、諸費用が安い商品は金利が高くなる傾向があり、諸費用が高い商品は金利が低くなる傾向があります。

よって、住宅ローンをお探しになる際は、諸費用の安い商品に飛びつかず、金利から算出される総返済額を鑑みつつご検討ください。

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まとめ - 中古住宅は値引きできる

1000万の中古住宅の購入を検討される方へ向けて、諸費用がいくらになるか目安や相場をご紹介しました。

不動産を購入する際は、いくら諸費用が掛かるか気になりますが、現金一括払いで1000万の中古住宅を購入する場合は58万4,000円~64万4,000円程度です。

住宅ローンを利用しつつ1000万の中古住宅を購入する場合は、さらに13万8,000円~93万2,000円などの諸費用が必要となります。

1000万の中古住宅を購入するための諸費用と、住宅ローンを利用するための諸費用を合計すると、72万2,000円~157万6,000円です。

中古住宅の購入を検討しつつ諸費用がいくらか気になる方がいらっしゃいましたら、ぜひご参考になさってください。

なお、この記事の「2. 1000万の中古住宅の諸費用はいくら?」にて、1000万の中古住宅を購入する際の諸費用をご紹介しましたが、建物部分の販売価格は300万円であり固定資産税評価額は180~200万円程度など、土地部分の販売価格は700万円であり固定資産税評価額は490~560万円程度などと仮定しつつ試算しています。

また、この記事の「3. 住宅ローンの諸費用はいくら?」では、800万円を借り入れるための諸費用をご紹介しましたが、借り入れ金額を800万円より少なくすれば、もう少し安くすることが可能です。

反対に、1000万の中古住宅を購入するためにフルローンを組んだ場合は、住宅ローンを利用するために必要となる諸費用はもう少し高くなります。

ちなみに、中古住宅は交渉次第で値引きが可能です。

そして、誰でもわかる不動産売買では、値引きしやすい中古住宅の特徴をご紹介するコンテンツも公開中です。

少しでも安く中古住宅を購入したいと希望される方がいらっしゃいましたら、ぜひご覧ください。

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ご紹介した内容が、中古住宅の購入を検討する皆様に役立てば幸いです。失礼いたします。

記事公開日:2020年11月

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