フラット35とは?わかりやすく解説

フラット35とは?わかりやすく解説

フラット35とは、日本を代表する国民的な住宅ローンです。

また、投資家からすれば、フラット35は投資の対象となる商品でもあります。

フラット35をわかりやすく解説し、住宅購入資金が貸し出される仕組みや投資商品としての側面を図解でご説明しましょう。

目次

1. 住宅ローンとしてのフラット35

冒頭でご説明したとおり、フラット35とは住宅ローンであり投資商品という側面も併せ持ちます。

まずは、住宅ローンという側面からフラット35をわかりやすく簡単にご説明しましょう。

フラット35とは、国土交通省が所管する住宅金融支援機構と日本全国各地の銀行が提携しつつ貸し出す住宅ローンです。

住宅ローンとは住宅を購入するための資金を貸すローンであり、たくさんの商品が存在しますが、フラット35、民間ローン、財形住宅融資の3つに大きく分類され詳細は以下のとおりです。

住宅ローンを大きく分類すると…

フラット35
フラット35とは、住宅金融支援機構と日本全国各地の銀行が提携しつつ住宅購入資金を貸し出す国民的な住宅ローンであり、金利が高いものの審査に通りやすいのが特徴です。
民間ローン
民間ローンとは、日本全国各地の銀行や信用金庫などの金融機関が独自に商品化する住宅ローンであり、審査が厳しいもののフラット35より金利が低いという特徴があります。
財形住宅融資
財形住宅融資とは、職場で財形貯蓄を行う方が利用できる住宅ローンであり、少額しか借り入れできないものの社員数が少ない企業で就業する方や、子育て世帯の方は金利が低くなるのが特徴です。

住宅ローンは上記の3つに大きく分類され、1番目の住宅金融支援機構と日本全国各地の銀行が提携して貸し出す住宅ローンがフラット35です。

住宅の購入希望者がフラット35を利用したい場合は、フラット35を取り扱う銀行に申し込みます。

フラット35は日本全国各地のほぼ全ての銀行で取り扱い、申し込みを受けた金融機関は住宅金融支援機構と共に申し込み者の返済能力などを調査し、資金を貸し出すか審査します。

審査に合格すれば資金が貸し出され、申し込み者は住宅を購入することが可能です。

フラット35の仕組みを図解でわかりやすくご説明すると以下のようになります。

フラット35とは住宅金融支援機構と銀行が提携しつつ貸し出す住宅ローン

そして、資金を借り入れた申し込み者は、月々、または月々とボーナス払いなどで返済します。

ただし、返済する際は利子を上乗せしなくてはなりません。

たとえば、筆者がこの記事を作成する2021年5月現在、フラット35の金利は1.360%などであり、その金利で3,000万円を借り入れつつ35年で返済する場合は773万円などの利子を上乗せし、合計3,773万円などを返済する必要があります。

なお、フラット35は全国各地のほぼ全ての銀行で取り扱い中ですが、各銀行で金利が異なり、低ければ1.360%、高ければ2.160%など様々です。

そのため、フラット35の利用を希望する際は、申し込む銀行を慎重に選ばなければなりません。

ここから、フラット35の特徴をわかりやすくご紹介しましょう。

1-1. 審査に通りやすい

フラット35をわかりやすく解説すると、国土交通省が所管する住宅金融支援機構と銀行が提携しつつ貸し出す住宅ローンです。

住宅金融支援機構は「独立行政法人住宅金融支援機構法」という法律によって設立された独立行政法人であり、同法律により以下を目的とすると定められています。

独立行政法人住宅金融支援機構法 第四条(機構の目的)
住宅金融支援機構は、国民が良質で安定した住環境を整えるために必要とする住宅の取得費用が、一般の金融機関から円滑に貸し出されるための援助を行うことを目的とする

つまり、住宅金融支援機構は、国民がより良い生活を送るために必要となる住宅の購入資金が銀行から円滑に貸し出されるために存在するというわけです。

よって、住宅金融支援機構と銀行が提携して貸し出すフラット35は、銀行が独自に商品化しつつ貸し出す民間ローンより審査の基準が穏やかで通りやすく、申し込みしやすいという特徴があります。

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1-2. 固定金利タイプ

住宅ローンを利用する際は、必ず金利が設定されます。

金利とは借り入れた額にかかる利子の割合であり、パーセントで表され、金利が高いほど多くの利子を支払わなければなりません。

たとえば、1.5%の金利で3,000万円を借り入れつつ35年で返済する場合は約858万円などの利子を支払うこととなります。

一方、同じく3,000万円を借り入れつつ35年で返済する場合であっても金利が1%であれば支払う利子は約557万円などです。

このように金利とは借り入れた額にかかる利子の割合であり、低いほど支払う利子が減りますが、住宅ローンには固定金利タイプと変動金利タイプがあります。

固定金利タイプは、完済まで金利が変わりません。

これに対して変動金利タイプは返済中であっても定期的に金利が見直され、景気が良くなれば金利が上がり、悪くなれば下がります。

固定金利タイプと変動金利タイプのどちらが良いと断言できませんが、フラット35は固定金利タイプの住宅ローンとなっています。

フラット35は固定金利タイプの住宅ローン

なお、住宅ローンはフラット35と民間ローン、財形住宅融資に大きく分類されますが、民間ローンは固定金利タイプと変動金利タイプの商品が存在し、財形住宅融資は変動金利です。

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1-3. 金利が高い

住宅ローンには固定金利タイプと変動金利タイプがあり、固定金利タイプは完済まで金利が変わりません。

一方、変動金利タイプは景気の動向を鑑みつつ定期的に金利が見直されます。

そして、住宅ローンは、固定金利タイプは金利が高く、変動金利タイプは金利が低い傾向があります。

フラット35は固定金利タイプですが、例に洩れず金利が高く設定されています。

たとえば、筆者がこの記事を作成する2021年5月現在、三菱UFJ銀行は「ネット専用住宅ローン」という変動金利タイプの住宅ローンを商品化していますが、その金利は0.475%などです。

これに対して、フラット35の金利は1.360%などとなっています。

フラット35は審査に通りやすいというメリットがありますが、このように金利が高いのがデメリットです。

ただし、変動金利タイプは景気が良くなれば金利が上がる可能性がありますが、固定金利タイプであるフラット35にはその心配がありません。

1-4. 審査の形態が違う

住宅ローンを利用する際は審査を受ける必要があり、その審査は1回目の「事前審査」と2回目の「本審査」に分かれます。

住宅ローンの利用希望者は事前審査に通れば本審査に進みますが、民間ローンであれば事前審査も本審査も同じ銀行が行います。

このため、民間ローンは事前審査に合格すれば本審査も通りやすい傾向がありますが、フラット35は事前審査は銀行が行い、本審査は住宅金融支援機構が実施します。

つまり、フラット35は、事前審査と本審査を審査する者が違うというわけです。

そのため、フラット35は事前審査に通っても本審査に落ちる可能性があり、事前審査に合格しても糠喜びできません。

1-5. 年収に制限がない

フラット35の利用を希望する際は自らの年収が気になりますが、問われません。

ただし、フラット35を申し込むためには、年収が400万円未満であれば返済負担率を30%以下に、年収が400万円以上であれば35%以下に抑える必要があります。

返済負担率とは、年収に占める返済額の割合です。

たとえば、年収が400万円であり、1年間におけるフラット35と他のローンの返済合計額が40万円の場合は「40万円÷400万円×100=10%」と計算し、返済負担率は10%です。

また、年収が400万円であり、1年間におけるフラット35と他のローンの返済合計額が120万円の場合は「120万円÷400万円×100=30%」と計算し、返済負担率は30%となります。

フラット35を申し込む際は年収ではなく、返済負担率を30%、または35%以下にすることを求められます。( 住宅金融支援機構の公式サイト内のページ「住宅金融支援機構|年収による借り入れ額などの制限はありますか?」にてフラット35の返済負担率に関する条件の詳細をご確認いただけます )

ただし、住宅金融支援機構が公開する資料「2019年フラット35利用者調査」によれば、2019年における返済負担率が30%を超える利用者は全体の10.2%のみに留まり平均は21.7%です。

よって、フラット35の利用を希望する際は、返済負担率を30%以下や35%以下などではなく20%程度に抑えるのが理想です。

なお、誰でもわかる不動産売買では、住宅金融支援機構の資料からフラット35の審査に落ちた理由を推測するコンテンツを公開しています。

フラット35の利用をご検討される方がいらっしゃいましたら、ぜひご覧ください。

関連コンテンツ
フラット35の審査に落ちた理由は?機構の公式資料などから推測

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2. 投資商品としてのフラット35

フラット35をわかりやすく解説すると、住宅金融支援機構と銀行が提携しつつ貸し出す住宅ローンです。

しかし、冒頭でご紹介したとおり、投資家からすればフラット35は投資の対象となる商品でもあります。

ここからは、投資商品としてのフラット35をわかりやすくご説明しましょう。

フラット35は住宅金融支援機構と銀行が提携しつつ資金を貸し出しますが、一旦は銀行が全額を貸し出し、その債権(貸し出された資金の返済を請求できる権利)を住宅金融支援機構が買い取る仕組みです。

フラット35の利用者は銀行に返済をしますが、銀行は住宅金融支援機構に返済金を受け渡します。

フラット35で資金が貸し出される仕組みと、利用者から返済された借り入れ金の流れを図解でわかりやすくご説明すると以下のとおりです。

フラット35の仕組み

上記のように銀行から住宅購入資金が貸し出されれば、住宅金融支援機構はその債権を買い取りますが、機構は買い取った債権を細分化しつつ証券として投資家に販売します。

証券とは、いわゆる株券のように状況に応じて価値が上下動する金融商品であり、所有することにより定期的に利息を受け取ることが可能です。

たとえば、3,000万円の債権の場合は100万円ずつなどに細分化し、その内容を記した証券を投資家に販売するといった具合です。

債権の細分化とは?

証券を購入した投資家には住宅金融支援機構から定期的に利息が支払われ、投資家は証券を購入時より高く第三者に売却することも可能です。

これらの仕組みや、フラット35の全体像を図解でわかりやすくご説明すると以下のようになります。

フラット35の全体像

上記のようにフラット35は、投資家から見れば所有することにより利息などを得られる金融商品となるため、フラット35は投資商品という側面も併せ持ちます。

なお、投資家に証券を売却した住宅金融支援機構は、得た代金で株を購入するなどして利益を上げます。

そして、その利益は新たなフラット35の利用者への貸し出し金として活用されることとなります。

これがフラット35の全体像です。

住宅金融支援機構が公開するフラット35の証券の詳細は「住宅金融支援機構:資産担保証券(MBS)の概要」にてご確認いただけます。

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まとめ - 35は返済期間を意味する

フラット35をわかりやすく解説しました。

フラット35とは、住宅金融支援機構と銀行が提携しつつ貸し出す国民的な住宅ローンです。

また、フラット35は、投資家からすれば投資の対象となる金融商品でもあります。

フラット35をお調べの方がいらっしゃいましたら、ぜひご参考になさってください。

なお、フラット35の「35」は返済期間を意味します。

フラット35は返済期間が21年から35年の間で設定する必要があるため、「フラット35」という名称になっています。

余談ですが、住宅金融支援機構はフラット35以外にも「フラット20」「フラット50」なども商品化し、それぞれの返済期間は以下のとおりです。

住宅金融支援機構のフラットシリーズ

名称 返済期間
フラット20 15年以上、20年以下
フラット35 21年以上、35年以下
フラット50 36年以上、50年以内

ご紹介した内容が、フラット35をお調べになる皆様に役立てば幸いです。失礼いたします。

最終更新日:2021年5月
記事公開日:2020年2月

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