2項道路とは?わかりやすく解説

2項道路とは?わかりやすく解説

2項道路とは、市街地に位置する幅が4メートルに満たない道路であり、2項道路に接する土地に新築する際はセットバックが必要です。

2項道路をわかりやすく簡単に解説し、2項道路に接する土地や中古住宅を購入する際の注意点をご紹介しましょう。

なお、2項道路の読み方は「にこうどうろ」となっています。

目次

1. 2項道路とは、主に市街地に位置する幅が4m未満の道路

それでは、2項道路をわかりやすく簡単に解説します。

その前に、市街地に位置する建物が建つ土地は、建築基準法という法律の第四十三条により、建築基準法が定義する道路に2メートル以上接する必要があることを留意してください。

建物が密集する市街地において、道路に接していない土地に建物があれば、災害時に緊急車両がその建物に到達できません。

これを理由に、建築基準法の第四十三条では、市街地に位置する建物が建つ土地は、建築基準法が定義する道路に2メートル以上接していなければならないと規定しています。

市街地に位置する建物が建つ土地は建築基準法が定義する道路に接していなくてはならない

ここで気になるのが、建築基準法が定義する道路ですが、建築基準法の第四十二条の第1項と第2項などに記されています。

建築基準法の第1項と第2項をわかりやすく簡単にご紹介すると以下のとおりです。

建築基準法 第四十二条 第1項
幅が4メートル以上である、国や都道府県、市町村などが建設した公道と呼ばれる道路、または個人や不動産業者などが建設し、市町村などから建築基準法が定義する道路に該当すると認められた位置指定道路と呼ばれる道路
建築基準法 第四十二条 第2項
幅が4メートル未満であるものの、建築基準法が制定される前から存在し、なおかつ市町村などが建築基準法が定義する道路とみなすと認めた道路

以上が建築基準法が定義する道路であり、ご紹介した2番目の道路、すなわち建築基準法の第四十二条の第2項に該当する道路が2項道路です。

2項道路とは、建築基準法の第四十二条の第2項に該当する、幅が4メートルに満たない、市町村などが建築基準法が定義する道路とみなすと認めた道路を意味します。

2項道路とは建築基準法の第四十二条の第2項に該当する道路

先にご紹介したとおり、市街地に位置する建物が建つ土地は、災害時に緊急車両が到達しやすいように、建築基準法が定義する道路に2メートル以上接していなければなりません。

緊急車両が到達しやすい道とは幅が4メートル以上などの道、すなわち、建築基準法の第四十二条の第1項に該当する道路です。

しかし、市街地には、建築基準法の制定前から存在する以下のように幅が4メートルに満たない多数の道路が存在し、なおかつ道沿いにはたくさんの住宅が立ち並びます。

とある市街地の様子

そのため、建築基準法の第四十二条の第2項では、幅が4メートルに満たない道路であっても、建築基準法が制定される前から存在し、なおかつ市町村などが建築基準法が定義する道路とみなすと認めた道であれば、建築基準法が定義する道路に該当すると規定しています。

とはいうものの、建築基準法の第四十二条の第2項に該当する幅が4メートルに満たない道路、すなわち2項道路は、緊急車両の通行が困難であることに変わりはありません。

よって、2項道路に接する土地に建物を建てる際や、2項道路に接する土地に建つ建物を建て替える際はセットバックが必要となります。

セットバックとは、その土地が接する2項道路の幅を4メートルに拡張するために、敷地の一部を道路として供出する「後退」を意味します。

2項道路に接する土地に建築する際はセットバックが必要

2項道路に接する土地を購入しつつ住宅を新築する際や、2項道路に接する土地に建つ建物の建て替えを希望する際は、セットバックが必要となるため注意してください。

セットバックしつつ道路として供出した部分は、緊急車両が通行しやすいように、塀や門を建てるなど自己の都合で利用することはできないこととなります。

また、セットバックしつつ土地の一部を道路として供出した後は、残りの敷地面積から容積率や建ぺい率を算出しなくてはなりません。

容積率とは建物の延べ床面積をその建物が建つ敷地面積で割り算した値であり、建ぺい率とは建築面積をその建物が建つ敷地面積で割り算した値です。

土地は地域によって容積率と建ぺい率が制限され、その地域に指定された容積率と建ぺい率によって建築できる建物の広さが決まります。

セットバックしつつ土地の一部を道路として供出した後は、残りの敷地面積から容積率と建ぺい率を算出する必要があり、建築できる建物の面積がセットバックをする前より小さくなります。

つづいて、2項道路の注意点をわかりやすく簡単に解説しましょう。

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2. 2項道路の注意点

2項道路をわかりやすく簡単に解説すると、建築基準法の第四十二条の第2項に該当する、市街地に位置する幅が4メートルに満たない道路です。

ここから、2項道路に接する土地や、2項道路に接する土地に建つ中古住宅を購入する際の注意点をご紹介します。

2-1. 2項道路に接する土地の注意点

2項道路に接する土地を購入しつつ住宅を建てたいと希望する場合は、建築時にセットバックが必要です。

セットバックとは、幅が4メートルに満たない2項道路を4メートルに拡張するために行う、その土地が接する2項道路の中心線から2メートルの位置までの部分を道路として供出する後退を意味します。

2項道路に接する土地に住宅を建てる際はセットバックが必要であり、セットバックした部分には建物や門、塀などの建築物を建てることができないため注意してください。

また、セットバックしつつ土地の一部を道路として供出した後は、残りの敷地面積から容積率と建ぺい率を算出する必要があり、セットバック前より建築できる建物の広さが狭くなります。

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2-2. 2項道路に接する中古住宅の注意点

2項道路に接する中古住宅を購入した場合、現時点では特に問題はありません。

ただし、その中古住宅を建て替える際は、セットバックが必要となります。

セットバックしつつ中古住宅を建て替える際は、セットバック後の敷地面積から容積率と建ぺい率を算出する必要があり、建て替え前より小さな住宅しか建築できない場合があるため注意してください。

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2-3. 川や線路に接する2項道路沿いの不動産の注意点

片方が川や崖、線路である2項道路に接する土地を購入しつつ住宅を新築したいと希望する場合は、その川などと2項道路の境界線から4メートルの位置までセットバックする必要があります。

また、片側が川や崖、線路である2項道路に接する土地に建つ中古住宅を購入しつつ建て替えをする場合も同じであり、その川などと2項道路の境界線から4メートルの位置までセットバックしつつ再建築しなくてはなりません。

川や線路に接する2項道路沿いの不動産の注意点

通常のセットバックであれば2項道路の中心線から2メートル後退するだけで済みますが、2項道路の片側が川などである状況でセットバックを求められる場合は、それ以上の後退を求められることがあるため注意してください。

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まとめ - 2項道路は「みなし道路」とも呼ばれる

2項道路をわかりやすく簡単に解説しました。

2項道路とは、建築基準法の第四十二条の第2項に該当する道路であり、市街地に位置する幅が4メートルに満たない道路です。

建物が密集する市街地に位置する建物が建つ土地は、災害時に緊急車両が到達しやすいように、幅が4メートル以上の道路に接するのが理想です。

よって、幅が4メートル未満である2項道路に接する土地を購入しつつ新築する際や、既存する中古住宅を建て替える際は、土地の一部を道路として供出するセットバックが必要となります。

2項道路をお調べの方がいらっしゃいましたら、ぜひご参考になさってください。

なお、本文中にて、2項道路を以下のように解説しました。

2項道路とは、建築基準法の第四十二条の第2項に該当する道路であり、市街地に位置する幅が4メートルに満たない道路

2項道路を上記のように解説しましたが、正確には市街地ではなく、都市計画区域、または準都市計画区域に位置する幅が4メートルに満たない道路のため留意してください。

都市計画区域とは、都道府県が指定した、既に市街地である区域、または今後10年以内に市街化が図られる区域、もしくは市街化が抑制される区域です。

準都市計画区域とは、都道府県が指定した、都市計画区域外に所在する、相当数の建物が立ち並び今後市街化する傾向があると予想される区域を指します。

2項道路は、正確には都市計画区域、または準都市計画区域に位置する幅が4メートルに満たない道路であり、多くは市街地に位置するものの、市街地以外に所在することもあります。

この記事は2項道路をわかりやすく簡単に解説する趣旨のため、都市計画区域、または準都市計画区域を市街地とご説明しました。

また、2項道路とは、建築基準法が制定される前から存在した、市町村などが建築基準法が定義する道路とみなすと認めた道路です。

そのため、2項道路は「みなし道路」と呼ばれることもあります。

不動産の資料に「みなし道路に接する」などと記されている場合は、2項道路に接することを意味します。

ご紹介した内容が、2項道路をお調べになる皆様に役立てば幸いです。失礼いたします。

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