セットバックとは?わかりやすく解説

セットバックとは?わかりやすく解説

セットバックとは、所有する土地の一部を道路とし、その土地が接する道路の幅を拡張することです。

セットバックをわかりやすく簡単に解説し、広告に「要セットバック」と記されている不動産の意味、セットバックした部分に固定資産税が掛かるかなどご紹介しましょう。

目次

1. セットバックとは、土地の一部を道路とすること

それでは、セットバックをわかりやすく簡単に解説します。

ところで、皆さんは建築基準法をご存知でしょうか。

建築基準法とは、建物の構造や、建物が建つ敷地に関する最低限の基準を定めた法律です。

Yahoo!ニュースなどで定期的に違法建築物に関する記事が掲載されますが、違法建築物とは、建築基準法が定めた最低限の基準を満たしていない建物などを指します。

そして、建築基準法の第四十三条では、建物が密集する市街地において建物が建つ土地は、原則として建築基準法が定義する道路に2メートル以上接していなければならないと規定しています。

建築基準法が定義する道路とは、主に幅が4メートル以上の道路です。

つまり、市街地に所在する建物が建つ土地は、幅が4メートル以上の道路に2メートル以上接しなければならないと建築基準法により規定されているというわけです。

「幅が4メートル以上の道路に2メートル以上接する」をわかりやすく簡単に図解でご紹介すると以下のようになります。

建物が建つ土地は幅が4m以上の道路に2m以上接する必要がある

市街地において建物が建つ土地が幅が4メートル以上の道路に接する必要があると規定されているのは、緊急車両の到達や通行を容易にするためです。

4メートル未満の道路は消防車や救急車などが通りにくく、災害時にその道路と接する土地に緊急車両が到達できません。

また、4メートル未満の道路は緊急車両が通りにくく、その先にある土地に緊急車両が向かうことも困難となります。

よって、建築物が密集する市街地において建物が建つ土地が接する全ての道路は、幅が4メートル以上であることが理想です。

しかし、市街地には、以下のような幅が4メートルに満たない多数の道路が存在し、その道路沿いには多くの建物が立ち並びます。

市街地には幅4m未満の道路がたくさんある

幅が4メートル未満の道路に接する土地に建物があるのは、建築基準法の制定前に建築されたことなどが理由ですが、先にご紹介したとおり、幅が4メートル未満の道路は緊急車両の通行が困難です。

そのため、市街地に位置する幅が4メートル未満の道路に接する土地に新築する際や、既に建つ住宅を建て替える際は、接する道路の幅を拡張するために土地の一部を道路とする必要があります。

道路とする部分は、その土地が接する道路の中心線から2メートルまでの部分です。

この市街地に位置する幅が4メートルに満たない道路に接する土地に建築する際に、土地の一部を道路とすることがセットバックです。

セットバックとは土地の一部を道路とすること

なお、先に「道路とする部分は、その土地が接する道路の中心線から2メートルまでの部分」とご紹介しましたが、道路の向こう側が川や崖、線路などである場合は、道路と川や崖、線路の境界線から4メートルまでの部分を道路とする必要があるため留意してください。

道路の両側が土地であれば、両方の土地が2メートルずつセットバックすれば最終的に4メートルの道路が完成します。

一方、道路の向こう側が川や崖、線路の場合は、自らが所有する土地だけでセットバックしつつ4メートルの道路を設ける必要があるため、セットバックを求められる幅が異なります。

状況によっては4mのセットバックが必要となることがある

加えて、先に「建築基準法の第四十三条では、建物が密集する市街地において建物が建つ土地は、原則として建築基準法が定義する道路に2メートル以上接していなければならないと規定している」とご紹介しましたが、正確には市街地ではなく、都市計画区域、または準都市計画区域に位置する建物が建つ土地のため留意してください。

都市計画区域とは、都道府県が制定した計画に則って都市づくりが行われる区域であり、既に市街地である区域、または今後10年以内に市街化が図られる区域、もしくは市街化が抑制される区域です。

準都市計画区域とは、都市計画区域ではないものの、既に相当数の住宅が立ち並ぶなどしていることを理由に、都市計画区域と一体化した都市づくりが望まれる区域を指します。

この記事はセットバックをわかりやすく簡単に解説する趣旨のため、都市計画区域と準都市計画区域を市街地とご紹介しました。

ちなみに、建築基準法の第四十三条をわかりやすく簡単にご紹介すると以下のとおりです。

建築基準法 第四十三条(敷地等と道路との関係)
都市計画区域、及び準都市計画区域に位置する建物が建つ土地は、建築基準法が定義する道路に2メートル以上接しなければならない

建築基準法が定義する道路は同法律の第四十二条に記され、第四十二条をわかりやすく簡単にご紹介すると以下のようになります。

建築基準法 第四十二条(道路の定義)
建築基準法が定義する道路とは、主に幅が4メートル以上の道路である

つづいて、不動産の広告で見かける「要セットバック」の意味をわかりやすく簡単に解説します。

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2. 不動産の広告で見る「要セットバック」とは?

セットバックをわかりやすく解説すると、市街地に位置する幅が4メートル未満の道路に接する土地に建築する際に、土地の一部を道路としつつ接する道路の幅を拡張することです。

そして、土地や中古住宅などの不動産を購入しようと広告を見ると「要セットバック」などと書かれていることがありますが、その意味は以下のとおりとなっています。

2-1. 土地の要セットバックとは?

土地の広告に「要セットバック」と書かれている場合は、その土地に新築する際は、土地の一部を道路とする必要があることを意味します。

具体的には、その土地が接する道路の中心線から2メートルの位置までの部分を道路としなければなりません。( 状況によっては、それ以上のセットバックを求められる場合があるため留意してください )

道路とする部分を舗装する場合は、原則として自らが費用を負担しなければなりませんが、人口が多い市町村では補助金が出る場合があります。

そして、セットバックしつつ道路となった部分には、緊急車両の通行を妨げないように塀や門などの構造物を建築することはできません。

また、市街地に建築する際は建ぺい率(その土地に建てることができる建物の面積)に制限がありますが、セットバックしつつ小さくなった土地の面積から建ぺい率を算出する必要があるため注意してください。

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2-2. 中古住宅の要セットバックとは?

中古住宅を購入しようと情報を確認すると「要セットバック」などと書かれていることがあります。

中古住宅の「要セットバック」とは、その中古住宅を建て替える際は、その住宅が建つ土地の一部を道路とする必要があることを意味します。

具体的には、その中古住宅が建つ敷地に接する道路の中心線から2メートルまでの部分を道路としなければなりません。( 状況によっては、それ以上のセットバックを求められることがあるため留意してください )

セットバックしつつ道路として供出した部分には、門や塀などの私的な構造物を建築できません。

また、その中古住宅を建て替える際は、セットバックしつつ狭くなった土地の面積から建ぺい率を算出します。

よって、セットバックしつつ建て替えると以前より小さな土地に住宅を建てることとなり、建て替え前より小さな住宅しか新築できないことがあるため注意してください。

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3. セットバックした部分の固定資産税はどうなる?

固定資産税とは、1月1日の時点で不動産などを所有する方に課せられる地方税です。

土地や家屋などの不動産を購入しつつ取得すると、その不動産を所有する限り市町村から毎年固定資産税が課せられます。

そこで気になるのが、セットバックしつつ道路となった部分に固定資産税が掛かるか否かです。

セットバックしつつ道路となった部分には私的な建造物を設置できないため、固定資産税が掛かるのは不当と考えられますが、その答えはセットバック後の状況と市町村の取り決めによって異なります。

セットバックした部分の土地の所有権は、そのままであれば以前と変わらず、セットバックした土地の所有者が有することとなります。

その状況において、セットバックしつつ道路となった部分に公共性があれば、市町村に申告をすることにより原則として固定資産税は掛かりません。

公共性がある道路とは、不特定多数の人が通行できる道であり、なおかつ通り抜けできる道などを指します。

反対に、セットバックしつつ道路となった部分に自動車を駐車したり、植木を置くなど私的に利用している場合は固定資産税が課せられることとなります。

セットバックすると固定資産税はどうなる?

また、人口が多い市町村では、セットバックしつつ道路となった部分の所有権の寄付を受ける制度を設けていることがあります。

セットバックしつつ道路となった部分の所有権を市町村に寄付することができれば、固定資産税は非課税です。

セットバックした部分に固定資産税が掛かるか否かは、私が運営するもうひとつのサイト「固定資産税をパパッと解説」にてわかりやすく解説しています。

セットバックしつつ道路となった部分に固定資産税が掛かるか否か気になる方がいらっしゃいましたら、ぜひご覧ください。

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まとめ - 上部が後退した建物をセットバックと呼ぶこともある

セットバックをわかりやすく簡単に解説しました。

セットバックとは、市街地に位置する幅が4メートル未満の道路に接する土地に建築する際に、土地の一部を道路とすることです。

市街地には幅が4メートルに満たない多数の道路が存在しますが、市街地に位置する幅が4メートル未満の道路に接する土地に新築や建て替えをする際は、セットバックしつつ接する道路を拡張しなければなりません。

セットバックをお調べの方がいらっしゃいましたら、ぜひご参考になさってください。

なお、不動産を売買する際のセットバックの意味はご紹介したとおりですが、以下のように上部が下部より後退している建物を「セットバックした建物」と呼ぶため留意してください。

セットバックには上部が下部より後退した建物という意味もある

また、セットバックと共に「2項道路(にこうどうろ)」や「みなし道路」「狭あい道路(きょうあいどうろ)」などの不動産用語を見聞きすることがあります。

2項道路やみなし道路、狭あい道路とは、今回ご紹介したセットバックが必要となる市街地に位置する幅が4メートルに満たない道路です。

市街地に位置する不動産を売買する際は、セットバック、2項道路、みなし道路、狭あい道路などの不動産用語を理解しておけば役立ちます。

ご紹介した内容が、セットバックをお調べになる皆様に役立てば幸いです。失礼いたします。

最終更新日:2021年12月
記事公開日:2020年7月

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